Cedolare secca sugli affitti

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Cedolare secca 2014

La cedolare secca sugli affitti conviene soprattutto ai proprietari con redditi elevati, ma viene scelta anche da chi dichiara redditi limitati. Nel periodo 2012 il numero dei contribuenti che hanno scelto la cedolare secca, tra coloro che hanno un reddito fino a 15mila euro, è cresciuto del 150% (contratti a canone libero) e del 200% (contratti a canone concordato) a fronte di un incremento medio del 60 per cento.

L'appeal della cedolare secca risiede forse nella sua semplicità operativa: nessun pagamento di imposta di registro ogni anno, nessun calcolo ISTAT e conseguentemente nessuna comunicazione all'inquilino dell'aggiornamento annuo. Nella maggior parte dei casi il proprietario doveva rivolgersi ad un professionista per il calcolo dell'adeguamento Istat, andare in banca per il pagamento dell'imposta annuale di registro, comunicare all'inquilino la maggiorazione stessa.

Fino al 2012 la percentuale di aliquota inferiore del 19% rispetto a quella base del 21%, ha convinto solo un locatore su otto, tra quelli che hanno preferito esercitare l'opzione per la cedolare secca, a sottoscrivere un contratto a canone concordato anziché libero.

I prossimi mesi potranno confermare se la riduzione dal 15 al 10% dell'aliquota sui canoni concordati è stata ritenuta sufficiente dai locatori a compensare i minori corrispettivi derivanti dalla sottoscrizione di un contratto a canone convenzionato.

news in tema di cedolare secca per affitti turisticiNei primi primi 3 mesi del 2014, molte sono state le novità in tema di cedolare secca in ordine temporale, riassumiamole:





  1. La normativa in materia di pagamenti dei canoni di locazione introdotta a decorrere dal 1° gennaio 2014 dalla Legge di stabilità;
  2. L'introduzione del modello RLI che va a sostituire il modello 69 ed altri moduli utilizzati per la registrazione dei contratti di locazione;
  3. L'aliquota della cedolare secca per i contratti a canone concordato è scesa ancora e, per il quadriennio 2014-2007, passa dal 15% al 10%. Lo ha stabilito il Decreto Legge n. 47 del 28 marzo 2014, pubblicato in GU, " Misure urgenti per l'emergenza abitativa" approvato il 12 marzo 2014 dal Governo.Immediatamente in vigore, dunque, lo sconto fiscale della cedolare secca - che scende dal 15 al 10% - per i proprietari che affittano un alloggio a canone concordato. A farne le spese per consentire questa riduzione dal 15 al 10% della cedolare secca è il c.d. Bonus mobili del 50% sulle ristrutturazioni originariamente in modo svincolato dal costo della ristrutturazione. Resta quindi in vigore il limite introdotto dalla legge di stabilità: il costo dei mobili non può superare quello dei lavori edili.
  4. La Corte Costituzionale boccia la cedolare secca "La Consulta dà ragione agli evasori: bocciate le super sanzioni contro gli affitti in nero“.Leggi la sentenza n. 50/2014;
  5. Il proprietario di un immobile dato in locazione ad uso turistico può scegliere il regime fiscale della cedolare secca. Lo ha chiarito durante un question time, il ministero dell’Economia rispondendo ad un'interrogazione del presidente della commissione Finanze della Camera, Daniele Capezzone, con risposta n. 5-02262 del 12-3-2014.
    Affinché possa essere applicato il regime della cedolare secca "è necessario che l'immobile ad uso abitativo sia locato dall'agenzia immobiliare per finalità abitative a soggetti che non esercitino attività di impresa, o arti e professioni", ha spiegato in aula il sottosegretario. al ministero dell'Economia, Enrico Zanetti. La scelta della cedolare secca in seguito a un mandato senza rappresentanza all'agenzia “deve essere effettuata in sede di dichiarazione dei redditi e non esplichi effetti sull'imposta di registro da versare per la registrazione del contratto”.

Contestualmente agli aspetti di novità in tema di locazioni e cedolare secca, dobbiamo mettere in evidenza alcuni avvisi:

  1. Semaforo rosso per gli operatori che stanno commettendo errori nella predisposizione dei contratti di locazione soggetti a cedolare secca;
  2. Per i contratti a canone libero conclusi nel corso del 2010, la cui prima scadenza è nel 2014, si deve rinnovare l'opzione per la cedolare secca.
  3. Per i contratti la cui scadenza contrattuale è nel corso del 2014 e si sintende esercitare l'opzione per la cedolare secca.


stop pagamenti contanti affittiLa prima delle cinque novità riguarda il pagamento dei canoni di locazione: buone notizie per i proprietari ed inquilini destinatari della disposizione introdotta dalla legge di stabilità per il 2014, in base alla quale a decorrere dal 1° gennaio del 2014, il pagamento dei canoni di locazione abitativi andava obbligatoriamente effettuato senza l'utilizzo dei contanti, ma con modalità che ne potessero assicurare la tracciabilità, quindi con assegni, bonifici, ovvero, se si paga a società o agenzie immobiliari, anche con carte di credito o bancomat, prescindendo dall'importo del canone.Su questa disposizione è arrivato un quanto mai opportuno parere da parte del competente Dipartimento del Ministero del Tesoro: le sanzioni sono applicabili solo se l'imporo del pagamento in contanti è di almeno 1.000 euro, vale a dire se raggiunge la soglia fissata dalle norme antiriclaggio sul limite dell'utilizzo del contante. Il provvedimento introdotto dalla legge di stabilità ha ovviamente la finalità di combattere l'evasione fiscale e gli affitti in nero, fenomeno sempre più in crescita. L'adempimento riguarda però le sole locazioni abitative: residenza abituale, turistiche, studentesche, transitorie. Restano esclusi quindi negozi, uffici, capannoni, box e quelle di edilizia residenziale pubblica. Il canone va dunque pagato con assegno, bonifico, pagamenti con POS ecc. Entro il tetto dei 1.000 euro è possibile tornare a pagare l'affitto con soldi liquidi.

Per ulteriori info


F.A.Q.InformationF.A.Q.Una serie di domande e risposte in tema di tracciabilità canoni di locazione



modello RLILa seconda delle cinque novità è rappresentata dall'introduzione del modello RLI (registrazione locazione immobili) che dal 3 febbraio va a sostituire, con specifico riferimento alla cedolare secca, il modello SIRIA e il modello 69 (che possono essere utilizzati fino al 31 marzo 2014). L'Agenzia delle Entrate ha diffuso le istruzioni in merito alle caratteristiche del nuovo modello in vigore dal 3 febbraio 2014. Dato che si può utilizzare il software messo a disposizione dall'Agenzia delle Entrate, è superfluo l'acquisto del modello o l'utilizzo di modelli editabili ma non salvabili.
RLIInformationModulo RLILe istruzioni ufficiali per il modulo RLI


aliquote cedolare seccaLa terza delle cinque novità è costituita dall'ulteriore riduzione della percentuale della cedolare secca dal 15 al 10% per i contratti a canone concordato. Già nel corso del 2013, il Decreto del fare del governo Letta (su proposta del ministro Lupi) aveva previsto una riduzione dell'aliquota dal 20 al 15 per cento con decorrenza dal 2013. Sempre su iniziativa del ministro Lupi l'aliquota scende ancora di cinque punti percentuali, in quanto lo stesso ministro è convinto di rendere nuovamente conveniente su larga scala il contratto a canone concordato anche rispetto al canone libero, che in questi ultimi mesi ha subito una discesa consistente per la stasi del mercato immobiliare. Non si deve inoltre dimenticare che sul lato dell'inquilino nel Piano Casa del ministro Lupi è previsto un aumento della detrazione Irpef fino a 900 euro annui per gli inquilini di alloggi sociali con un reddito inferiuore a 15493,71 euro e fino a 450 euro per quelli che hanno un reddito inferiore a 30987,41 (articolo 7 del Piano casa).


semaforo rossoIl primo dei due avvisi è un avviso di potenziali errori che dobbiamo lanciare per il tramite di questo sito, grazie alla sua ottima visibilità per la parola chiave "cedolare secca", nella preparazione dei contratti di locazione soggetti al regime della cedolare secca. Abbiamo potuto riscontrare che già alcuni operatori non predispongono in maniera totalmente corretta per i propri clienti contratti di locazione che il locatore intende far ricadere nell'ambito della cedolare secca. Tale sistema ha avuto negli ultimi mesi una crescita esponenziale nella scelta da parte dei locatori ma le disposizioni normative previste dal Dlgs n. 23 del 2011 non ammettono dimenticanze ed omissioni.
In caso di verifica da parte dell'Amministrazione finanziaria, essi porterebbero al disconoscimento in capo al locatore della più favorevole tassazione. Quindi tutti gli operatori che si impegnano, su richiesta dei loro clienti, a predisporre i contratti di locazione nonché gli stessi locatori che lo preparano senza l'assistenza di consulenti dovrebbero leggere con particolare attenzione questo approfondimento.

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allertaIl secondo avviso consiste nel ricordare che l’opzione per la cedolare secca deve essere esercitata in sede di registrazione o di rinnovo del contratto di locazione e produce effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca. Pertanto coloro che hanno contratti di locazione per uso abitativo a canone libero conclusi nel corso del 2010, per cui nel corso del 2011, 2012 oppure 2013 è stata esercitata l'opzione per la cedolare secca, nel 2014 se il locatore intende proseguire con tale sistema di tassazione deve procedere all'invio della raccomandata all'inquilino, in cui confermare l'opzione per la cedolare secca per i prossimi 4 anni e successivamente alla presentazione, presso il competente Ufficio ADE, del modello RLI per la conferma dell'opzione entro 30 giorni dalla scadenza contrattuale, tramite modello RLI.
Rinnovo opzioneInformationRinnovo opzione cedolare seccaEcco cosa deve fare il locatore per rinnovare l'opzione per i contratti in scadenza nel corso del 2014.

Come esercitare l'opzione per le annualità in scadenzaInformationCome esercitare l'opzione cedolare seccaEcco cosa deve fare il locatore per esercitare, per la prima volta, l'opzione per le annualità in scadenza nel corso del 2014.



la cedolare secca per i contratti di locazione

La cedolare secca è un'opportunità che consente al locatore, persona fisica, di pagare un’aliquota sull’intero canone delle locazioni adibite ad abitazione e relative pertinenze per:

  • i contratti a canone libero Legge 431 (art. 2 comma 1) 4 anni + 4 pari al 21%;
  • i contratti convenzionali Legge 431 (art 2 comma 3) 3 anni + 2 pari al 19% fino al periodo d'imposta 2012. Tale aliquota è stata ridotta al 15% dall'art. 4 del D.L. Consiglio dei Ministri del 28-8-2013 a valere con effetto retroattivo dal 2013 (Sul supplemento ordinario n. 73 alla Gazzetta ufficiale n. 254 del 29 ottobre è stata pubblicata la legge 28 ottobre 2013, n. 124 recante “Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102, recante disposizioni urgenti in materia di IMU, di altra fiscalità immobiliare, di sostegno alle politiche abitative e di finanza locale, nonché di cassa integrazione guadagni e di trattamenti pensionistici.”). La stessa è stata ridotta a decorrere dal 1° gennaio 2014 al 10% come sopra riportato.

Ma in genere la cedolare secca può essere applicata su qualsiasi contratto di locazione per uso abitativo (anche nell'ipotesi in cui la sua durata sia inferiore ai 30 giorni) che non risultano disciplinati dalla legge 431/1998, bensì dalle disposizioni civilistiche di cui all'art. 1571 e seguenti del Codice Civile.

In genere la scelta del locatore per la cedolare secca conviene sempre, anzi si rivela molto conveniente se il locatore possiede già altri redditi sottoposti a tassazione IRPEF (stipendi, pensioni ecc.). Il vantaggio aumenta con l’aumentare del reddito diverso dagli affitti: se i canoni di locazione percepiti producono reddito soggetto IRPEF, il loro importo può far raggiungere al proprietario scaglioni IRPEF sempre più svantaggiosi fino a far pagare, nell’ipotesi peggiore, il 43% di IRPEF più addizionali. In sintesi più del doppio del costo che si avrebbe con la cedolare secca.

Nel valutare se aderire o meno al regime della cedolare secca, è consigliabile di non incorrere in semplificazioni eccessive, limitandosi al mero confronto tra le aliquote proporzionali in quanto le aliquote previste dalla normativa tributaria trovano applicazione su una diversa base imponibile (l’IRPEF colpisce il reddito fondiario rappresentato dal 95% del canone annuo per i contratti a canone libero, mentre la cedolare secca colpisce l’intero canone annuo previsto in contratto). E’ quindi opportuno procedere all' integrale ricalcolo del carico fiscale del singolo contribuente avendo cura di non includere il reddito di fabbricati derivante dalla locazione. L’ammontare delle imposte dirette che scaturiscono dalla dichiarazione del reddito fondiario incrementato dell’1% del canone annuo stabilito in contratto (l’imposta di registro a carico del locatore) andrà confrontato con l’imposta sostitutiva legata all’applicazione della cedolare secca (21% o 10% del canone annuo previsto in contratto).

VediUn chiaro raffronto di convenienza tra l'ipotesi di tassazione con il regime ordinario IRPEF e con la cedolare secca sugli affitti.


I casi in cui non sempre può risultare vincente la scelta per la cedolare secca si riducono sostanzialmente a due:

  • Si prevede un aumento dell’inflazione durante il periodo della locazione: l’impossibilità di adeguare il canone di locazione all’inflazione risultante dall'indice ISTAT per tutta la durata del contratto porta di fatto a erodere il valore reale del canone di locazione stesso. Tale opzione si rende pertanto svantaggiosa specie nei periodi di caro vita; si tratta, come è evidente, di un significativo vantaggio per il conduttore che non vede lievitare il canone di locazione che ha raggiunto in alcune grandi città come Roma e Milano livelli consistenti ed aggiornamenti altrettanto consistenti. Il locatore, pertanto, non può godere di una periodica rivalutazione annuale del canone che percepisce.
  • Il locatore non possiede altri redditi oppure altri redditi su cui non paga IRPEF (ad esempio una pensione di modesto importo): chi deve dichiarare solo gli affitti di uno o più immobili potrebbe trovare non conveniente l'opzione per la cedolare secca. La mancanza di detrazioni di imposta sulla prima parte del reddito e l’impossibilità di detrarre altri tipi di spese ( come ad esempio le spese sanitarie sia pure nella percentuale del 19%) dall'IRPEF potrebbero rendere più vantaggioso inquadrare i redditi delle locazioni a tassazione IRPEF dato che la stessa, al di sotto di un certo reddito, ha un’aliquota effettiva più bassa del 21% e consente la deduzione e la detrazione di diversi costi e vantaggi fiscali (oltre alle spese spese sanitarie anche detrazioni per ristrutturazioni o riqualificazione energetica, ecc..).

Il pagamento della cedolare secca 2013 viene effettuato con le stesse modalità previste per l'IRPEF ( a parte la percentuale degli acconti) presso le banche convenzionate o Poste Italiane attraverso il Modello F24 con i codici tributo:

  • 1840 per la prima rata
  • 1841 per la seconda o la soluzione unica
  • 1842 per il saldo.

Dopo aver comunicato la scelta della cedolare secca al proprio inquilino tramite raccomandata, il locatore deve provvedere alla registrazione del contratto di locazione con queste modalità alternative:

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici;
  • richiedendo la registrazione in ufficio; in questo caso è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilare il modello RLI (fino al 31/3/2014, in alternativa al modello RLI, è stato possibile presentare il modello 69);
  • incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

Quando si stipula un contratto per affittare un immobile ad uso abitativo, con la tassazione ordinaria, l’imposta da pagare è pari al 2% del canone annuo, moltiplicato il numero di annualità.
Ad esempio: per un immobile locato ad un canone mensile di 500 euro, il canone annuo sarà di 6.000 euro, pertanto l’imposta di registro sarà di 120 euro (2% di 6000) per ogni annualità.

Quanto si spende, invece, per registrare un contratto di locazione per uso abitativo per cui il locatore, persona fisica, ha espresso l'opzione per la cedolare secca? Niente, a parte l'eventuale spesa in cui si preferisca affidarsi ad un consulente che predisponga il contratto soggetto a cedolare secca e provveda alla sua registrazione tramite la procedura del software RLI.

A decorrere dal 3 febbraio 2014 la registrazione di un contratto di affitto, inclusi quelli a cedolare secca, è più facile, grazie al modello RLI messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate: modello per la “Richiesta di registrazione e adempimenti successivi - contratti di locazione e affitto di immobili”, utile per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili ed eventuali proroghe, cessioni e risoluzioni, nonché per l’esercizio dell’opzione o della revoca della cedolare secca.

Il modello RLI va a sostituire, quasi totalmente, il Modello 69 relativamente a:

  • richieste di registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;
  • proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;
  • comunicazione dei dati catastali ai sensi dell’articolo 19, comma 15, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78;
  • esercizio o revoca dell’opzione per la cedolare secca;
  • denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi.

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva, infatti si tratta di un'imposta che va a sostituire quelle attualmente dovute sulle locazioni e più precisamente:

  • l’IRPEF e le relative ADDIZIONALI (regionale e comunale);
  • l’Imposta di registro (2% sul canone pattuito);
  • l’Imposta di bollo (euro 16,00 per ogni foglio);

ed ancora:

  • l'imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione;
  • l'imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto.

Il locatore è anche esentato dalla denuncia alle Autorità entro 48 ore dei dati dell’inquilino e dell'immobile concesso in locazione.

 matitaL'opzione per tale regime spetta esclusivamente al locatore (persona fisica) titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile, per contratti di locazione aventi per oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locati per finalità abitative. Restano escluse quindi le società semplici, ovvero società di persone, società di capitali, nonché gli enti commerciali e non commerciali, mentre i proprietari di immobili possono optare per la cedolare secca per contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché la destinazione abitativa risulti dal contratto di locazione. Approfondimento sui requisiti soggettivi per esercitare l'opzione per la cedolare secca.

Una volta effettuata l'opzione, il nuovo regime vale per tutta la durata del contratto e per le eventuali proroghe, salvo possibili ripensamenti di revoca da comunicare durante ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata l'opzione.

Con la cedolare secca anche gli inquilini hanno qualche vantaggio: si annulla l’adeguamento dei canoni in base all’aumento Istat.

La cedolare secca è conosciuta anche con il termine di "imposta piatta", è chiamata anche così perchè non cresce al crescere del reddito IRPEF del locatore.


 matitaÈ opportuno ricordare come l’opzione per la cedolare secca, pur comportando il venir meno dell’obbligo di corrispondere imposte indirette previste per la stipula dei contratti di locazione (imposta di registro, imposta di bollo) non determina tuttavia il venir meno dell’obbligo di registrare il contratto di locazione, né di comunicarne la proroga o la risoluzione.



Raccomandata all'inquilino

raccomandata all'inquilinoVuoi sapere come devi comportarti nei confronti dell'inquilino per il passaggio alla cedolare secca? Per poter esercitare l'opzione per la cedolare secca, il locatore deve inviare preventivamente una raccomandata al conduttore. La comunicazione all’inquilino deve assolutamente essere fatta con raccomandata postale, pena l’inammissibilità del regime della cedolare. Nella circolare 26/E del 01.06.2011 l’Agenzia specifica che “è esclusa la validità ai fini in esame della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore”. Clicca qui.



Due regimi di tassazione

Ci sono dunque due regimi di tassazione dei redditi che si ottengono affittando immobili come abitazioni: quello ordinario e quello separato della cedolare secca. Nel primo caso, i canoni sono sommati a tutti gli altri redditi e tassati in relazione all'aliquota dello scaglione IRPEF in cui si rientra.
Nel caso della cedolare secca, invece, sul canone che risulta dal contratto si applica un'aliquota "secca", con le aliquote percentuali come sopra precisato a seconda che si tratti di canone di locazione libero oppure concordato.
Il proprietario dell'immobile è libero di scegliere il regime con cui farsi tassare; se sceglie la cedolare l'immobile deve essere però affittato ad uso abitativo e deve essere regolarmente accatastato; con la cedolare sui redditi da locazione non paga IRPEF e relative addizionali né l'imposta di registro dovuta per la registrazione del contratto né l'imposta di bollo; non può pretendere però il ritocco al rialzo del canone per tutta la durata del contratto e deve informare - con una raccomandata - il suo inquilino dell'intenzione di ricorrere al regime non ordinario.
Per l'inquilino, questa opzione si traduce in due vantaggi: certezza che il mensile non sarà aumentato finché il contratto non scade e di risparmio sull'imposta di registro che non deve versare. A perderci è solo lo Stato che intasca meno tasse.



Contratto a canone concordato

L'aliquota della cedolare secca per i contratti a canone concordato è diminuita di ben quattro punti percentuali, passando dal 19 al 15% per il 2013. Dal 2014 l'aliquota è stata ulteriormente ridotta al 10%. La locazione a canone concordato è un contratto disciplinato dalla legge n. 431 del 1998, prevede una durata minima di tre anni più due di proroga. Il valore minimo e massimo del canone di locazione sono stabiliti sulla base di accordi stabiliti sulla base di accordi definiti in ambito locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni degli inquilini.

Ovviamente la riduzione dell'aliquota al 10% non può che far aumentare la convenienza del regime ad imposta sostitutiva rispetto sia al regime ordinario Irpef sia allo stesso regime con aliquota 21%.

Grazie alla nuova aliquota del 10% potrebbero dunque essere riviste le scelte di convenienza effettuate in passato da molti locatori facendoli ora propendere per la tassazione sostitutiva in luogo di quella ordinaria conservata a suo tempo.

Il canone concordato - è bene ricordarlo - ha una prima limitazione in quanto può essere applicato solo nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei Comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei Comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia e quelli ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Vi è inoltre una seconda limitazione, questa volta relativa alla durata del contratto di locazione. Il regime “a canone concordato” prevede, infatti, una durata inferiore rispetto ai contratti ordinari di locazione. Il locatore può locare l’immobile con canone concordato per tre anni, ma con la possibilità di un rinnovo, tacito, per altri due.

Risoluzione anticipata

Qualora venga risolto anticipatamente un contratto, per il quale era stata espressa l’opzione alla cedolare secca, non è dovuta alcuna imposta di registro in quanto la stessa era compresa nell’imposta sostitutiva.

In base alla norma dell’art. 17 del DPR 131/86, in presenza di risoluzione del contratto di locazione, è necessario provvedere al versamento di 67,00 euro, contestualmente,presentare copia del versamento all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate, competente in base alla registrazione del contratto. L’attestato di versamento si sostituisce al qualsiasi altra documentazione di merito.

In presenza di opzione per la cedolare secca, non essendo più dovuto alcun versamento, si rende necessario presentare, fino al 31 marzo 2014, presso il competente Ufficio dell'Agenzia delle Entrate il Mod. 69, poiché le parti non devono più sottostare ad alcun obbligo. Dal 1° aprile 2014 è necessario utilizzare il modello RLI.
In assenza di presentazione del modello di risoluzione anticipata la stessa Agenzia, infatti, non sarebbe in condizioni di venire a conoscenza della risoluzione anticipata del contratto di locazione



Attestato di Prestazione energetica

Esso è un documento che attesta la prestazione energetica di un immobile e fornisce raccomandazioni per migliorare l'efficienza energetica. In base alla prestazione raggiunta, l'unità immobiliare viene anche classificata in una scala da A a G.La targa, rilasciata da esperti qualificati ed indipendenti, in possesso di iscrizione all'Ordine o Collegio, è valida per dieci anni, a meno che nel frattempo l'immobile non sia soggetto ad una riqualificazionbe tale da modificare i consumi (per esempio con la sostituzione dell'impianto di riscaldamento o degli infissi).

E' fatto obbligo al proprietario dell'immobile rilasciare l'APE in caso di cessione o di affitto e tale documento deve essere allegato agli atti.Già nell'annuncio immobiliare è obbligatorio indicare sia l'indice di prestazione energetica dell'involucro edilizio globale ( dell'intero edificio o dell'unità immobiliare) sia la classe energetica di riferimento.

APE attestato prestazione energeticaIl quadro sulla certificazione energetica si presenta alquanto confuso: la materia è stata ridisegnata dalla Legge n. 90/2013 che è entrata in vigore il 4 agosto 2013 convertendo il DL n. 63/2013 del mese di giugno.L'APE (Attestato di prestazione energetica) andava a sostituire il vecchio ACE (Attestato di certificazione energetica.

Successivamente è intervenuto il DL 23 dicembre 2013 n. 145 (il cosiddetto decreto "destinazione Italia") che ha introdotto un nuovo comma 3 all'articolo 6 del Dlgs 19 agosto 2005 n. 192 prevedendo che nei nuovi contratti di locazione deve essere inserita una clausola con cui il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione dell'APE.

Tale decreto "Destinazione Italia" ha previsto per le parti contraenti, in caso di omessa allegazione, in solido e in quote uguali la sanzione amministrativa pecuniaria da 1.000 a 4mila euro per i contratti di locazione di singole unità immobiliari, ridotta alla metà se la durata della locazione non eccede i tre anni.

Poi è intervenuta la Legge di stabilità 2014, dove, al comma 139 dispone un rinvio della normativa attuativa dell'APE.

Se si sfoglia il decreto "destinazione Italia" la sanzione per nullità per mancata allegazione dell'APE sembra cancellata dal sistema; se invece si consulta la legge di stabilità se ne trae che la nullità sarebbe stata messa in stand by in attesa di riemergere in occasione dell'entrata in vigore del decreto ministeriale attuativo dell'Ape. Fonte: Il Sole24ore del 2-1-2014

In sintesi l'attestato di prestazione energetica (APE) non deve essere più allegato al contratto a pena di nullità, ma resta l'obbligo di dotarne l'immobile e di inserire una clausola specifica nell'atto di locazione. In caso di violazioni c'è una sanzione da 1.000 a 4mila euro, dimezzata per locazioni inferiori a tre anni. E' possibile "sanare" l'eventuale inadempienza con il pagamento della sanzione per i contratti stipulati dal 4 agosto al 23 dicembre 2013 senza allegazione dell'APE.



Ambito applicativo

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Non hai ancora ben chiara la convenienza ad esercitare l'opzione per la cedolare secca rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF, allora clicca qui.

Ma forse ti interessa conoscere anche le controindicazioni ad esercitare l'opzione per questo sistema di tassazione sui redditi di locazione? allora clicca qui.

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Contratto 4+4

Una delle tipologie di contratto di locazione contemplate dalla Legge di riforma delle locazioni è quella nota con il nome di "contratto libero". A tal proposito, l'articolo 2, comma 1, Legge n. 431/1998 stabilisce che:
"Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3 ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3 (...)"



Devi predisporre un contratto di locazione per uso abitativo 4+4, esercitando in sede di registrazione per la cedolare secca? Ti interessa un contratto di locazione redatto professionalmente? Hai la disponibilità di 3 €uro per il ticket per diritto di autore? In caso positivo, Clicca qui, altrimenti ti devi accontentare girovagando qua e là su internet alla ricerca di qualche contratto, magari non aggiornato oppure pagare un professionista per la sua stesura.



Contratti ad uso turistico

contratti ad uso turisticoSe avete da affittare una casa per uso turistico oppure una casa di lusso o sotto vincolo delle Belle Arti il contratto di locazione è regolato dal Codice civile che non dispone particolari limiti alla libertà contrattuale delle parti contraenti.

L’articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, al comma 2, dispone che la cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione. Si tratta in particolare di quella tipologia di contratti di locazione che vengono stipulati per periodi brevi con la stessa persona (contratti “per casa vacanza” o “mini-locazioni”) , purché la locazione preveda una durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno con il medesimo conduttore (come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 26 del 2011).

→ Approfondiamo le caratteristiche di un contratto per uso turistico cliccando su questo link


Regime sanzionatorio


Hai interesse a conoscere il regime sanzionatorio, in sintesi, a carico del locatore che non procede alla registrazione di un contratto di locazione ad uso abitativo?Clicca qui