Questo sito è dedicato esclusivamente alla cedolare secca sugli affitti, il sistema di tassazione sui redditi di locazione di immobili ad uso abitativo.
L'articolo 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23 attribuisce alle persone fisiche, titolari di redditi da locazione di unità immobiliari destinate ad abitazione, la possibilità di optare, già a partire dal 2011, per l'applicazione della cosiddetta cedolare secca, un metodo di imposizione fiscale che applica aliquote differenziate a seconda della tipologia della locazione posta in essere:

» 19% per gli affitti a canone concordato
» 21% per quelli a canone libero.

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva, che tassa in maniera “secca” appunto un determinato reddito, quello derivante da locazioni ad uso abitativo. Ciò sta a significare che la tassazione su questi redditi avviene in una maniera prefissata, prescindendo dal possesso di altri eventuali redditi (ad esempio pensione, stipendio, redditi di lavoro autonomo ecc.). Perchè si chiama secca? Il sistema della cedolare secca consente di togliere i redditi da locazione dall'ordinario prelievo IRPEF (oltre che delle addizionali regionali e comunali) per assoggettarlo ad un'imposta secca pari alle percentuali sopra indicate.

L'opzione per la cedolare secca permette, così, di evitare l'ordinario prelievo Irpef (con aliquota marginale propria del contribuente), includendo anche le relative addizionali, sul reddito della locazione, che sarà dunque assoggettato alla "cedolare secca", che fra l'altro va a sostituire anche l'imposta di registro e le imposte di bollo per entrambe le suddette tipologie contrattuali. La scelta del regime della cedolare secca deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate; vi sono diverse modalità a seconda della fase in cui si trova il contratto (prima registrazione, rinnovo, risoluzione, ecc).

I singoli contribuenti, titolari di redditi di locazione, dovranno pertanto fare i propri test di convenienza raffrontando la propria aliquota Irpef marginale e le addizionali con la percentuale della cedolare secca.

Il reddito fondiario assoggettato alla cedolare secca deve essere aggiunto al reddito complessivo del locatore per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le altre detrazioni previste dall'art. 13 del TUIR e, in generale, per stabilire se al contribuente spettano alcuni benefici, fiscali e non, collegati al possesso di requisiti reddituali (ad esempio I.S.E.E.).

Fai un test di convenienza per la scelta della cedolare secca.

L'articolo 4, comma 1-bis, del DL 16/2012 prevede un ampliamento dell'esenzione dell'imposta di bollo, in presenza di contratti di locazione assoggettati a cedolare secca disponendo che non si applica "..l'imposta di bollo sulle ricevute di pagamento del canone..." e l'imposta di bollo e di registro "...alla fideiussione prestata a favore del conduttore...".
Pertanto, a seguito dell'opzione per la cedolare secca, il conduttore può ottenere la quietanza di pagamento, di cui all'articolo 1199 codice civile, in esenzione di imposta di bollo (che era di 1,81 €uro) e nell'ipotesi il locatore richieda, sia per le cauzioni che per l'importo del canone, richieda una fideiussione, di cui all'art. 1936 codice civile, la banca o l'assicurazione non dovranno assolvere il tributo.

Riceviamo in questi giorni numerose telefonate da parte dei contribuenti che ci segnalano alcuni dubbi interpretativi in merito agli acconti per l'anno 2012 sulla cedolare secca. A tale proposito si ricorda che per il periodo d'imposta 2011 gli acconti dovuti a titolo di cedolare secca sono stati, in via del tutto eccezionale, versati dal contribuente autonomamente tramite modello F24, in quanto il modello 730/2011 era già stato approvato e quindi non era possibile inserire in alcun rigo dello stesso gli acconti di cedolare secca nel prospetto di liquidazione delle imposte (Modello 730-3).
Il provvedimento Agenzia delle Entrate 7 aprile 2011, al paragrafo 7.2 precisa che il versamento dell'acconto, a partire dal periodo d'imposta 2012, è pari al 95% dell'imposta dovuta per l'anno precedente. Pertanto, ai fini del calcolo di quanto dovuto, il contribuente deve prendere in considerazione l'imposta sostitutiva dovuta per l'annualità precedente.

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Tra le modifiche per la riforma del lavoro alcune riguardano gli ammortizzatori sociali, esse costeranno ai contribuenti italiani 1,7 miliardi nel 2013, 2,9 miliardi nel 2014, 2,5 miliardi nel 2015. Dovrebbero poi stabilizzarsi intorno ai 2,2 miliardi.

Questo cosa significa? Che i contribuenti dovranno mettere ancora mano al portafogli. In che modo? Fortunatamente nessuna nuova tassa, ma solo un loro aumento indiretto grazie all'incremento della base imponibile per i redditi derivanti dai canoni di locazione che permetterà di far gravare le aliquote su un reddito più ampio da calcolare.

Le ripercussioni colpiranno in primis i proprietari di case in affitto che non hanno applicato la cedolare secca in quanto dovranno calcolare l’imposta da versare allo Stato sul 10% in più di reddito. I proprietari di case concesse in locazione, che non hanno aderito al sistema della cedolare secca, si ritroveranno gravato il canone di locazione al 95% del canone percepito anziché al 85% (come è ora) ed è assai probabile che essi scaricheranno questi maggiori oneri sull’anello debole della catena, ovvero gli inquilini, pretendendo canoni maggiorati.

Per finanziare la riforma del lavoro, a decorrere dal 2013, il Governo ha previsto la riduzione del 10% della detrazione forfettaria per chi possiede redditi di locazione. Una misura che porterà nelle casse dello Stato 627 milioni di euro nel 2014. Tale misura non si applica ai proprietari che hanno effettuato l'opzione per la cedolare secca. Ora se dovesse passare il progetto di finanziare la riforma del lavoro riducendo dal 15% al 5% la percentuale di deduzione forfettaria dell’imponibile Irpef sui redditi di locazione, la tassa piatta avrà maggiore appeal tra i proprietari di case.

Il provvedimento, senza i necessari controlli, rischia però di incrementare ulteriormente la già alta percentuale degli evasori fiscali immobiliari, che ci costano 3,5 miliardi di euro l’anno. Continua a leggere....
Punito chi non affitta con la cedolare: il tassabile aumenta del 10%

Nuove tasse in arrivo per sostenere la riforma del lavoro. Leggi questo articolo che spiega le novità in tema di redditi di locazione di immobili ad uso abitativo collegate alla riforma del diritto del lavoro.

Nell'ipotesi in cui esista un contratto libero 4+4 a cedolare secca e il locatore intenda vendere l'immobile ad una società, si pone il problema di individuare i corretti adempimenti in materia fiscale attraverso l'utilizzo del modello 69 e l'eventuale permanere del regime della cedolare secca.

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Come fare per l'opzione per la cedolare secca nel 2012

Contratti brevi Contratti di locazione ad uso abitativo di durata inferiore a 30 giorni
Secondo quanto previsto da una precisazione del Ministero dell’Economia e delle Finanze i contratti di locazione ad uso abitativo di durata inferiore a 30 giorni per cui non è necessaria la forma scritta devono essere comunque registrati.

Tributi speciali per la registrazione dei contratti di locazione.

L'Agenzia delle Entrate pubblica questo video per aiutare i contribuenti alla compilazione del quadro B in presenza di redditi di locazione assoggettati a cedolare secca.

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Il SIRIA costituisce un modello semplificato rispetto al modello 69 e rispetto a quest'ultimo non deve essere presentato di persona all'Ufficio finanziario ma esclusivamente per via telematica. Tuttavia esistono alcuni limiti all'utilizzo del modello SIRIA in quanto sussiste per l'utilizzo di questo strumento la regola del tre....

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La registrazione di un contratto di locazione per uso abitativo può essere fatta attraverso il modello semplificato SIRIA oppure il modello cartaceo 69. Si rende pertanto necessario visualizzare in un apposito prospetto quando è possibile utilizzare il modello SIRIA oppure quando è obbligatorio consegnare o spedire al competente ufficio dell'Agenzia delle Entrate il modello 69.

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La circolare n. 26/E dell'Agenzia delle Entrate costituisce il primo documento di prassi che spiega in dettaglio le caratteristiche del sistema di tassazione della cedolare secca. In questo sito è possibile scaricare il documento in formato pdf oppure leggerlo a pieno schermo, linkando ad un sito esterno.

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Come valutare se la scelta per la tassa forfettaria sui canoni di locazione è conveniente? Meno tasse e minori adempimenti burocratici, ma canone bloccato. Pochi vantaggi per chi ha un reddito basso oppure molte deduzioni.

La cedolare secca CONVIENE o NO? Prima di tutto occorre fare una breve riflessione. Se in prima analisi il locatore può risparmiare sulla minore aliquota e su altre imposte (imposta di registro e di bollo) - e non deve pagare l’IRPEF sui redditi derivanti dagli affitti – dall’altro verso deve verificare cosa succederebbe se mantiene il sistema precedente.

Con il sistema IRPEF le tasse si pagano sull’85% (salvo modifiche peggiorative con la riforma sul lavoro) dai redditi di locazione, mentre la cedolare secca si paga sul 100%. L’adeguamento annuale ISTAT concorre a mantenere il canone allineato al costo della vita, mentre la cedolare secca no.

Quindi per concludere, questo tipo di tassazione risulta conveniente per le persone fisiche che possiedono un reddito elevato (pagando un’aliquota IRPEF elevata) e sono proprietari di un buon numero di immobili, mentre risulta poco conveniente o addirittura più onerosa per i soggetti con un reddito più basso o con pochi immobili dati in locazione. 

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