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La cedolare secca sugli affitti

La cedolare secca sugli affitti è stata introdotta dall'art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (pubblicato sulla GU 23 marzo 2011 n. 67) e con il successivo Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011 Prot. 2011/55394 con cui sono state fissate le modalità di opzione.

A seconda della tipologia di contratto di locazione per uso abitativo, essa consiste nell'applicazione di un'aliquota fissa di tassazione (21 per cento o del 10% a seconda della tipologia di contratto di locazione) al posto di quella calcolata a scaglioni Irpef che si applicherebbe al reddito del contribuente. Perciò, più il reddito del locatore è alto, più risulta conveniente applicare la cedolare secca.

Il contribuente ha piena facoltà di adottarla o meno, essa si pone come alternativa al regime di tassazione ordinario.

La cedolare si chiama "secca" in quanto sostituisce le seguenti imposte:

  • l'Irpef e le relative addizionali;
  • l'imposta di registro, anche sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione;
  • l'imposta di bollo, anche sulle risoluzioni e proroghe del contratto.

Anche con la cedolare secca, però, resta l'obbligo di versare l'imposta di registro, in caso di cessione del contratto di locazione.

Possono optare per il regime della cedolare secca solo le persone fisiche proprietarie o usufruttuarie di unità immobiliari, le aziende proprietarie di immobili non possono invece adottare questo sistema forfettario. In caso di contitolarità dell'immobile, l'opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

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Chi sono

Giuseppe PolliGiuseppe Polli è libero professionista dal 1982 ed è il gestore del sito www.cedolaresecca.net, presente sulla Rete dal 2011. Questo dominio è stato il primo ed unico sito ad occuparsi in via esclusiva della tassazione sostitutiva all'IRPEF sui redditi di locazione per uso abitativo, meglio conosciuta con il nome di cedolare secca.

I clienti dello studio possono chiamarmi telefonicamente:

☎ 333 9031308

consulenza per la cedolare secca sugli affitti

Prima di rischiare di commettere errori che costano caro da un punto di vista fiscale, sappiate che potete contare sulla mia assistenza professionale nella predisposizione dei contratti di locazione con cedolare secca o a tassazione ordinaria o nella gestione fiscale dei redditi da locazione.
Chiedete il mio migliore preventivo.

In ogni caso prima di decidere se optare o meno per la cedolare secca, date un'occhiata a questo approfondimento in tema di convenienza per la scelta di tale sistema di tassazione.

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cedolare secca a confronto con irpef Il sistema ordinario di tassazione IRPEF sui redditi derivanti da canoni di locazione per uso abitativo presenta sostanziali differenze da quello introdotto nel 2011 e denominato cedolare secca, che in sostanza si caratterizza, nella maggior parte dei casi, come un regime agevolativo fiscale.

Ma per comprendere in maniera definitiva le divergenze che sussistono tra questi due sistemi alternativi di tassazione dei redditi da canoni di locazione, abbiamo inserito una tabella di confronto tra il regime ordinario Irpef e quello della cedolare secca che evidenzia con chiarezza tutti gli aspetti positivi e negativi dei due regimi.

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inquilino non paga il canone soggetto a cedolare seccaPervengono molte richieste da parte di locatori che intendono cautelarsi dal fatto che l'inquilino non paga più il canone di locazione previsto nel contratto di locazione soggetto a cedolare secca o meno e quali soluzioni adottare. Essendo un argomento attuale con riflessi di natura fiscale, ho ritenuto opportuno evidenziare in Home page l'approfondimento in cui troverete anche le fondamentali informazioni sui riflessi fiscali dei canoni non percepiti.

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comunicazione cessione fabbricato per locazioneIn caso di cessione della proprietà di un immobile o della sua concessione in godimento (per un periodo superiore ad un mese) è fatto obbligo di presentare un apposita comunicazione all' Autorità di Pubblica Sicurezza (Questura, Commissariato oppure Comune). Tale obbligo ha subito alcune modifiche introdotte dal D.L. n. 79/2012.


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raccomandata all'inquilino per l'opzione della cedolare secca

L'applicazione del sistema di tassazione denominato "cedolare secca" obbliga il locatore ad esercitare una specifica opzione. Infatti le disposizioni normative richiedono una comunicazione preventiva all'inquilino, con lettera raccomandata, a pena di inefficacia dell'opzione stessa. Nell'ipotesi di comproprietà dell'immobile locato l'opzione può essere esercitata disgiuntamente da ciascun proprietario ed esplica effetti solo in capo ai locatori che l'hanno esercitata.

L'invio della raccomandata all'inquilino costituisce dunque un punto importante per l'esercizio dell'opzione per la cedolare secca. Tale adempimento viene spesso dimenticato dai locatori troopo frettolosi o presuntuosi di muoversi nel delicato panorama fiscale, sia in sede di registrazione del contratto di locazione sia in fase di proroga dello stesso, omettendo l'invio o la conferma della comunicazione all'inquelino per l'opzione della cedolare secca.

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Vincolo all'applicazione della cedolare secca

vincolo all'applicazione della cedolare seccaIl locatore ha finalmente deciso di esercitare l'opzione per la cedolare secca in occasione della proroga o di una nuova annualità contrattuale di un contratto di locazione per uso abitativo, ma gli rimane il dubbio per quanto tempo dovrà essere vincolato all'applicazione di tale sistema di tassazione.

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Contratti ad uso turistico

Le locazioni di immobili per finalità turistiche trovano una prima collocazione nella legge 9-12-1998 n. 431, all'articolo 1, comma 2, lettera c), ove si esclude espressamente per gli immobili locati unicamente per finalità turistica l'applicazione delle disposizioni contenute nella legge stessa. Conseguentemente tali tipi di locazioni sono regolati dagli artt. 1571 e seguenti del Codice civile. A questo tipo di contratti di locazione si può applicare la cedolare secca. In genere per i contratti di breve durata e l'applicazione della cedolare secca, vedi questa pagina

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Argomenti principali

All'interno del sito puoi trovare tante informazioni in tema di cedolare secca sugli affitti, quali ad esempio:

attestato prestazione energetica obbligatorio anche per i contratti di locazione con cedolare seccaNuovo APE dal 1-10-2015: chi compra o affitta una casa ha diritto di ricevere, per legge, dal proprietario o dal locatore l'Attestato di prestazione energetica che è un documento che sintetizza il comportamento energetico dell'immobile, vale dieci anni e viene redatto da un tecnico abilitato, il certificatore energetico che, dopo aver raccolto i dati di input in sede di sopralluogo, li elabora tramite una procedura di calcolo. In base ai risultati ottenuti, all'immobile viene attribuita una classe di merito che ne sintetizza le prestazioni energetiche.

gruppo cedolare secca su WhatsAppPer chattare su cedolare secca, aggiungi il tuo nome al Gruppo "Cedolare secca" su WhatsApp. Manda la richiesta al numero 333 90.31.308 e sarai aggiunto a questo Gruppo (max 100 persone). Potrai ricevere tramite WhatsApp informazioni periodiche sulla cedolare secca per non scordarti mai alcun adempimento. Più comodo di così!

il link alla pagina Facebook di in tema di cedolare seccaCedolaresecca.net è anche su Facebook



facsimile di contratto di locazione con cedolare secca

Nell' Area riservata del sito, soggetta al pagamento di un ticket di accesso di 15 €uro per diritto di autore, hai la possibilità di trovare due fac simile di un contratto di locazione a canone libero 4+4 con esplicita opzione per la cedolare secca, come del resto previsto anche al paragrafo 8.3 della Circolare Agenzia delle Entrate n. 26/E del 1° giugno 2011.

I facsimile di contratti di locazione libero sono pronti all’uso e contengono le più importanti clausole che oggi occorrono per tutelare entrambi i contraenti (locatore e locatario) da possibili contestazioni. Il contratto di locazione cedolare secca è aggiornato con APE.

Firma responsabile!

Ti basta scaricare ed utilizzare il primo contratto di locazione per la cedolare secca trovato su internet oppure preferisci usarne uno redatto professionalmente?


acquista ticket di accesso per accedere area riservata cedolare seccaAcquista ora il ticket di accesso per diritto di autore all'Area riservata per scaricare il facsimile di contratto di locazione libero commentato con esplicita opzione per la cedolare secca.

Naturalmente potete ricevere anche la mia assistenza durante la fase pre-contrattuale e post-contrattuale per la registrazione telematica del contratto a cedolare secca.

Come funziona la cedolare secca? Ecco disponibile una serie di slide che chiariscono le caratteristiche principali della tassa piatta sugli affitti. Oppure anche queste slide.
area riservata

La lista dei contenuti, approfondimenti e quant'altro che tratta sulla cedolare secca e che possono essere trovati nell'Area riservata cedolaresecca.net soggetta al pagamento del ticket di accesso.

Elenco completo degli argomenti, formulari ed altro inseriti nell'area riservata del sito



Contatti: per quelli che non sono ancora clienti dello studio:

  1. Se avete interesse a richiedere un preventivo per la predisposizione della dichiarazione dei redditi richiesta preventivo cedolare secca
  2. Se invece avete interesse per un preventivo di consulenza in materia di cedolare secca, inviatemi il quesito email





Il sito in tema di cedolare secca sugli affitti con il maggior numero di informazioni. Nel corso del 2015 il sito ha festeggiato i primi 4 anni di attività, ogni giorno in media 200-300 persone si collegano al sito, un bel successo... considerando che lo stesso è a contenuto tematico, ossia tratta di un solo argomento (la cedolare secca sugli affitti). Un particolare ringraziamento ai molti utenti che ci riconoscono un piccolo corrispettivo a titolo di diritto di autore per i documenti da scaricare e le pagine soggette a ticket d'ingresso.

Per capire la cedolare secca in slide apri questo link.
Per vedere i commenti di alcuni utenti sul mio operato o sul sito, andate su questa pagina.


Conviene optare per la cedolare secca?

Anche se sulla Rete sono presenti diversi strumenti per il calcolo di convenzienza se applicare o meno la cedolare secca in presenza di altri redditi soggetti ad IRPEF, la cosa migliore è quella di rivolgersi ad un consulente, il quale sarà sicuramente presentare al locatore prospetti più precisi se predisporre contratti di locazione con l'esercizio dell'opzione per la cedolare secca oppure stipulare contratti da assoggettare alla tradizionale tassazione IRPEF.

L'analisi di convenienza dell'opzione per la cedolare secca va fatta caso per caso. Si devono infatti consideare tutte le variabili che influiscono sul calcolo del carico fiscale. La cedolare secca avvantaggia i redditi più alti e la convenienza è tanto maggiore quanto più alta è l'aliquota marginale IRPEF del locatore-contribuente.

Normalmente per fornire il quadro più completo possibile, è necessario simulare in un apposito programma software i redditi del locatore e gli eventuali oneri deducibili collegati a spese sanitarie, premi di assicurazione vita e/o infortuni, ristrutturazioni edilizie, detrazioni per carichi di famiglia e di lavoro o pensione e aggiungendo i redditi derivanti dalla locazione da assoggettare ad Irpef oppure a cedolare secca.



calcolo conveneienza cedolare seccaFoglio di calcolo della convenienza del nuovo meccanismo di tassazione delle locazioni di immobili ad uso abitativo, che gestisce sia contratti standard che concordati con % personalizzabili. Il file tiene conto delle nuove aliquote della cedolare: 21% per la generalità dei contratti e 10% (aliquota ridotta a seguito della pubblicazione del Piano Casa del Governo Renzi, Decreto Legge del 28/03/2014 n. 47, in precedenza era al 15%) per i contratti a canone concordato.
Il presente file va utilizzato esclusivamente per simulare gli effetti della cedolare secca.
Il file permette di effettuare il confronto tra il costo di tassazione ordinario e il costo derivante dall’applicazione del nuovo regime della cedolare secca, considerando l’aliquota progressiva irpef del contribuente e le relative detrazioni e deduzioni.

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Le sei regole di base per un contratto di locazione a cedolare secca redatto a regola d'arte: 1) procurarsi un contratto redatto professionalmente, 2) verificare che contenga l'espressa clausola per la cedolare secca, continua.....

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