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Cedolare secca

Dal 2011 il sito dedicato alla cedolare secca

due strade per scegliere l'irpef o la cedolare secca Dal 2011, come professionista, seguo le vicende di tanti locatori, che muovendosi in un campo spesso di difficile interpretazione (quello fiscale), commettono una serie di errori per la scelta tra tassazione ordinaria Irpef e tassazione a cedolare secca. Chi continua a pagare di più quando invece potrebbe risparmiare con la cedolare secca, chi, invece, opta per la cedolare secca quando dovrebbe rimanere in tassazione ordinaria, chi si dimentica di confermare la proroga per la cedolare secca trascorsi i primi anni di contratto, chi applica un'aliquota inferiore, chi si dimentica di inviare la raccomandata all'inquilino e tante altre "amenità", insomma, ci sono tantissimi locatori che, pur di non pagare l'assistenza professionale, vanno incontro a successivi maggiori costi per errori e/o omissioni.

Ma dopo questa necessaria premessa fatemi spiegare in sintesi cos'è la cedolare secca: la cedolare secca è un regime di tassazione sugli affitti facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali e che sottrae le parti dall’obbligo di versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione (ad eccezione di quelle dovute in caso di cessione del contratto).

Il legislatore ha consentito di applicare la cedolare secca anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione (art. 3, comma 2 D.Lgs. n. 23/2011, locazioni turistiche, ad esempio) ed al riguardo il locatore comunica la sua intenzione di applicare la cedolare secca all’Agenzia delle Entrate direttamente in sede di dichiarazione dei redditi (salvo il caso in cui il locatore, pur non essendo obbligato, provvede alla registrazione del contratto).

L’opzione per la cedolare secca, effettuata dal locatore, comporta che i canoni tassati con l’imposta sostitutiva sono esclusi dal reddito complessivo e, di conseguenza, non rilevano ai fini della progressività delle aliquote IRPEF.


L’opzione per la cedolare secca spetta esclusivamente:

  1. al soggetti attivi cedolare seccalocatore proprietario dell'immobile o all'usufruttuario o possessore di altro diritto reale di godimento sull’immobile,
  2. per contratti di locazione aventi ad oggetto cedolare seccaimmobili ad uso abitativo e relative pertinenze locati per esigenze abitative.

Il locatore, per beneficiare del regime della cedolare secca, deve comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata oppure con l'inserimento nel contratto di apposita clausola, la scelta per il regime alternativo di tassazione a cedolare secca e la conseguente rinuncia, per il corrispondente periodo di durata dell’opzione, ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, anche a titolo di aggiornamento ISTAT.

Il versamento della cedolare secca segue lo stesso meccanismo di versamento dell’IRPEF e, quindi, la cedolare secca è versata a saldo e acconto. I codici tributo per il versamento della cedolare secca e come pagare gli acconti 2016 della cedolare secca.

La cedolare secca viene anche definita una flat tax e, come tale avvantaggia i percettori di redditi elevati. In sostanza, più il reddito è elevato più aumenta il vantaggio fiscale dell’applicazione della cedolare secca rispetto alla tassazione Irpef che è progressiva.La cedolare secca, partita in sordina nel 2011, ha conquistato un numero sempre più consistente di proprietari di case locate per uso abitativo. E il gettito della cedolare secca è passato da 0,7 a 2 miliardi di euro in un quinquennio, è vero anche che tre proprietari su quattro scelgono la cedolare secca sugli affitti - come si può stimare partendo dalle statistiche sulle dichiarazioni dei redditi 2015 (Fonte: Il sole 24 ore).

Nel valutare la convenienza del ricorso alla cedolare secca occorre anche considerare che, nel caso dell’applicazione del regime Irpef, dal 1° gennaio 2013 è stata ridotta di 10 punti percentuali (dal 15% al 5%) la quota dell’importo del canone non assoggetta a tassazione. Pertanto, da quella data, l’Irpef si applica sul 95% (in precedenza sull’85%) dell’ammontare dei canoni di libero mercato, e sul 66,5% (in precedenza 59,5%) dell’importo dei canoni concordati.

A titolo di secondo esempio, nel nuovo scenario, per un canone di locazione di 12mila euro, l'imponibile di 10.200 euro (85% di 12.000) risulta incrementato (dal 2013) a 11.400 euro (95% di 12.000 €), in sostanza sono 1.200 euro in più di imponibile soggetto a tassazione che, solo considerando il primo scaglione IRPEF del 23%, significano 276 euro di maggiore Irpef da mettere in conto, senza contare il maggior carico di addizionali regionali e comunali, ove presenti.

La tabella, riportata solo nella pagina dell'articolo completo, illustra le conseguenze che si hanno con l'Irpef - sia per i contratti liberi (quattro anni più quattro, a canone libero) sia per quelli agevolati (c.d. concordati, tre anni più due, a canone calmierato) - per i locatori che opteranno per il passaggio al regime della cedolare secca sugli affitti.

Per rendere con immediatezza l'idea che gli effetti della misura sui contribuenti che intendono optare per il regime della cedolare secca, si è ipotizzato un canone di locazione pari a 100.

La base imponibile è costituita:

  1. nel regime fiscale fino al 31-12-2012, dal canone di locazione al netto della deduzione forfetaria del 15% e, per i contratti agevolati, dell'ulteriore deduzione del 30%;
  2. nel regime fiscale in vigore dal 2013, dal canone di locazione al netto della deduzione forfetaria del 5% e, per i contratti agevolati, dell'ulteriore deduzione del 30%;
  3. nel regime della cedolare secca, dall'intero canone di locazione.

Da sottolineare che nella cedolare secca sono incorporate le addizionali comunale e regionale Irpef (la cui misura è stabilita dalle competenti amministrazioni, anche con distinzioni per fasce di reddito), l'imposta di registro e l'imposta di bollo.

Il sistema di tassazione denominato "Cedolare Secca" consente, nella generalità dei casi, dunque un risparmio fiscale, ma spesso limita altri benefici.

E' stato verificato che spesso si adotta la soluzione della cedolare secca con troppa superficialità. Ad esempio è ormai diffusa la convinzione che la cedolare secca sia sempre conveniente soprattutto nei contratti concordati la cui aliquota è del 10%.
Ma ne siamo proprio sicuri? Chiaro che sapendo che l’aliquota della cedolare secca è il 10% mentre l’aliquota minima Irpef è il 23% la risposta dovrebbe essere "certo che conviene!!"

Ma vale la pena analizzare tutte le conseguenze della frettolosa scelta per il regime della cedolare secca piuttosto che la tradizionale tassazione Irpef. Ad esempio la detrazione d'imposta per il coniuge o un figlio fiscalmente a carico con l'opzione per la cedolare secca sarebbe persa così come la detrazione delle spese mediche, dei lavori di ristrutturazione o di altre detrazioni.

Bisogna verificare inoltre se optando per la cedolare secca si va a superare la soglia per l’esenzione dei ticket! Vale la pena fare controllare la vostra posizione prima di accorgervi troppo tardi che state pagando imposte più del dovuto.




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L'autore

Giuseppe PolliGiuseppe Polli è libero professionista dal 1982, dottore commercialista, ed è l'autore e il gestore del sito www.cedolaresecca.net, presente sulla Rete dal 2011. Assiste molti locatori nella scelta tra tassazione ordinaria IRPEF e tassazione a cedolare secca, nella predisposizione di contratti di locazione con l'apposita clausola per la cedolare secca e in tutti gli adempimenti successivi (cessazione anticipata, proroga dei contratti di locazione soggetti a cedolare secca, revoca dell'opzione per la cedolare secca ecc.).

L'autore invita coloro che non sono ancora clienti dello studio ad inviare una richiesta scritta di consulenza in materia di cedolare secca da questa pagina. Non si fornisce consulenza telefonica, si prega cortesemente di non insistere.

I clienti dello studio possono invece chiamarmi telefonicamente al numero ☎ 333 9031308.

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In ogni caso prima di decidere se optare o meno per la cedolare secca, date un'occhiata a questo approfondimento in tema di convenienza per la scelta di tale sistema di tassazione.

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