Come comportarsi in caso di stipula di nuovi contratti di locazione in cui si intende esercitare l'opzione per la cedolare secca.

Nel corso del 2016 molti contratti di locazione sono in scadenza, ad esempio un contrato 4+4 stipulato il 1° aprile 2012 scade il 31 marzo 2016, il contratto stesso non decade, ma è necessario esercitare nuovamente l'opzione per la cedolare secca anche se questa è già stata fatta nel corso degli anni.

Se il locatore ha dato disdetta del vecchio contratto, è possibile predisporre un nuovo contratto inserendovi la clausola espressa di opzione come spiegato in questa pagina. Il termine per l'invio telematico del modello RLI è di 30 giorni dalla stipula o dalla data di esecuzione, se antecedente alla stipula.

La registrazione può essere fatta, in alternativa, anche consegnando al competente Ufficio finanziario il contratto tramite lo stesso modello RLI, in forma cartacea.

La raccomandata all'inquilino può dunque essere sostituita solo da una clausola contrattuale che disponga che non saranno applicati aggiornamenti del canone, nemmeno per incremento Istat.

Abbiamo visto nelle pagine di questo sito che uno dei vincoli perchè il proprietario dell'immobile possa esercitare l'opzione per il regime della cedolare secca è la preventiva comunicazione con raccomandata al conduttore, pena l'inefficacia dell'opzione.

Per i nuovi contratti, nell'ipotesi in cui il locatore intenda esercitare l'opzione per il regime della cedolare secca già dal suo inizio, si ritiene dunque possibile, come sopra specificato, inserire una clausola che permetta di evitare l'invio della raccomandata all'inquilino.

Si inserisce pertanto nei nuovi contratti una clausola che può essere similare a questa da noi proposta

La parte locatrice dichiara di esercitare l'opzione per il sistema denominato "cedolare secca" introdotto dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 restando pertanto esonerata dall'obbligo di inviare al conduttore la prevista comunicazione mediante lettera raccomandata e dall'obbligo di corrispondere l'imposta di registro e di bollo. L’opzione in oggetto comporta, per il periodo corrispondente alla sua durata, il venir meno dell’obbligo di versamento delle imposte di registro e di bollo relative al presente contratto, comprese quelle dovute sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto stesso. Non potrà inoltre essere applicata,negli anni di decorrenza del contratto, alcuna maggiorazione del canone, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT.
La parte locatrice si riserva tuttavia la facoltà di revocare tale opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in corso, da comunicarsi alla parte conduttrice a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno prima della scadenza dell’annualità contrattuale. Se in futuro la parte locatrice decidesse di revocare l’applicazione di tale regime fiscale, sull’importo annuo del canone dovrà essere pagata l’imposta di registro (di cui metà a carico della parte locatrice e metà a carico del conduttore). In tal caso il canone sarà aggiornato ogni anno automaticamente e senza bisogno di richiesta del locatore nella misura della variazione assoluta in aumento dell’indice dei prezzi al consumo accertato dall’ISTAT per le famiglie degli operai e degli impiegati verificatasi rispetto al mese precedente quello di inizio dell'annualità contrattuale.

oppure anche una clausola del genere

Così come specificato al comma 4 del paragrafo 8.3 della Circolare n. 26/E del 1 Giugno 2011 dell'Agenzia delle Entrate, in riferimento all'Articolo 3 del Dlgs 14/03/2011 n. 23, per la durata del presente contratto e salvo revoca scritta che si riserva di esercitare in qualsiasi momento, la parte locatrice rinuncia espressamente all'applicazione degli aggiornamenti del canone di cui sopra nonché a qualsiasi altro titolo e comunica contestualmente al conduttore l'opzione per il regime di tassazione della "cedolare secca", restando così esonerata dall'obbligo di inviare al conduttore analoga comunicazione mediante lettera raccomandata e dall'obbligo di corrispondere l'imposta di registro.

La Circolare n. 26/2011al punto 8.3 ha previsto che

"per i contratti di locazione nei quali è espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti del canone di cui al paragrafo 2.3 si ritiene che non sia necessario inviare al conduttore la comunicazione in questione". Tuttavia non è detto che la rinuncia agli aggiornamenti del canone significa che il proprietario intenda esercitare automaticamente l'opzione per la cedolare secca, ecco spiegato il motivo per cui nel contratto occorre indicare chiaramente che la parte locatrice intende optare per il sistema della cedolare secca.

Per i nuovi contratti, ci è stato segnalato che alcuni Uffici dell'Amministrazione finanziaria chiedono di allegare la raccomandata assieme alla richiesta di registrazione del contratto pur essendovi inserita la clausola espressa di opzione per la cedolare secca, sul tipo "Il locatore dichiara di optare per la cedolare secca sugli affitti ai sensi dell'art. 3 del Dlgs 14-3-2011 n. 23 e di rinunciare pertanto ad incrementi del canone. Sarà facoltà del locatore revocare l'opzione in ogni momento, previa comunicazione al conduttore mediante lettera raccomandata AR".

Ebbene questo procedura di una parte degli Uffici, che genera tra i contribuenti un pò di sconcerto, è del tutto erronea in quanto la stessa Agenzia delle Entrate con la circolare n. 20/E del 4 giugno 2012, rubricata a Domande e Risposte, a pagina 14 scrive:

D. Un contribuente titolare del diritto di proprietà di un immobile abitativo intende stipulare un contratto di locazione per uso abitativo della durata di quattro anni in cui è prevista in apposita clausola la rinuncia all'aggiornamento del canone. Si chiede di conoscere se, ai fini dell'applicazione della cedolare secca, sia comunque necessario inviare l'apposita raccomandata al conduttore con la quale comunicare l'intenzione di avvalersi del nuovo regime e la rinuncia all'aggiornamento del cvanone a qualsiasi titolo.

R. Come già specificato, in base al comma 11 dell'art. 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, il locatore deve comunicare preventivamente al conduttore tramite lettera raccomandata la scelta del regime alternativo e la conseguente rinuncia per il corrispondente periodo di durata dell'opzione ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Con la circolare 26 del 2011, è stato precisato, con particolare riferimento all'applicazione del regime della cedolare secca per l'anno 2011, che per i contratti di locazione che prevedono espressamente la rinuncia agli aggiornamenti del canone non è necessario inviare al conduttore la comunicazione in questione. Si ritiene che la medesima conclusione può essere estesa anche ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo che non rientrano nel regime transitorio del 2011, qualora nel contratto di locazione sia espressamente prevista la rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

Anche sul quesito de L'Esperto Risponde n. 34 del 18 giugno 2012, l'autore conferma che "la clausola inserita nel contratto di locazione possa avere una portata esaustiva".

Maurizio Manzoni, membro del Forum di Immobilio.it, suggerisce l'inserimento nel contratto di questa clausola CEDOLARE SECCA: il locatore dichiara di volersi avvalere della modalità di tassazione sui redditi da locazione di fabbricati prevista dal D.Lgs. n. 23 del 14/03/2011 denominata “cedolare secca”. Pertanto la registrazione fiscale di tale contratto non comporterà alcun pagamento di imposta di registro o imposta di bollo. Non verrà inoltre applicata negli anni di decorrenza del contratto, alcuna maggiorazione del canone sulla base dell’indice ISTAT di variazione dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati. Se in futuro il locatore decidesse di revocare l’applicazione di tale regime di tassazione, sull’importo annuo del canone dovrà essere pagata l’imposta di registro nella misura del 2% (di cui metà a carico del locatore e metà a carico del conduttore), e verrà applicato l’aumento di canone in base all’indice ISTAT.