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Trasferimento di immobile

con contratto a cedolare secca


Come fare in caso di trasferimento di un immobile locato con l'opzione per la cedolare secca per decesso del locatore, donazione o cessione dell'immobile.

In caso di trasferimento mortis causa (decesso del locatore), donazione o cessione di un fabbricato già locato, si pone il problema di sapere se il nuovo locatore (erede, donatario, acquirente) possa, al momento dell'acquisizione del fabbricato, esercitare l'opzione per la cedolare secca o revocare l'opzione formulata dal precedente proprietario.

Questo dubbio è stato chiarito dalla Circolare n. 20/E del 4 giugno 2012 che precisa, al punto 5:

È opportuno premettere che la cedolare secca è un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione (nonché delle imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione).
L’opzione per la cedolare secca esercitata dal dante causa in ipotesi di trasferimento mortis causa o per atto tra vivi di un immobile locato cessa di avere efficacia con il trasferimento stesso per quanto riguarda l’imposta sul reddito, mentre continua ad avere effetto fino al termine dell’annualità contrattuale per l’imposta di registro e di bollo.
Per queste ultime, infatti, vale la sussistenza del presupposto di applicazione della cedolare secca al momento della registrazione del contratto, della proroga o del versamento dell’imposta per le annualità successive, prima del trasferimento dell’immobile.
Inoltre, il trasferimento mortis causa o per atto tra vivi della proprietà di un immobile locato ad uso abitativo comporta, in linea generale, la successione o il subentro nella titolarità del contratto di locazione senza soluzione dello stesso, dato che la legge tutela la posizione del conduttore nelle locazioni ad uso abitativo.
Non sussistendo l’obbligo di stipulare un nuovo contratto, i nuovi titolari potranno optare per la cedolare secca mediante presentazione del modello 69 entro l’ordinario termine di trenta giorni decorrente dalla data del subentro.
Rimane fermo che il contribuente subentrante può applicare direttamente la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi nei casi in cui è consentito:
- per il periodo transitorio, per i contratti in corso nel 2011, scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7 aprile 2011, nonché per i contratti in corso alla stessa data del 7 aprile 2011, per i quali è già stata eseguita la registrazione e per i contratti prorogati per i quali è già stato effettuato il relativo pagamento;
- per i contratti di locazione di immobili,non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica, di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell'anno.

 matitaL'opzione per la cedolare secca esercitata dal dante causa in ipotesi di trasferimento mortis causa o per atto tra vivi di un immobile locato cessa di avere efficacia con il trasferimento stesso per quanto riguarda l'imposta sul reddito, mentre continua ad avere effetto fino al termine dell'annualità contrattuale per l'imposta di registro e di bollo.

La stessa Circolare n. 20/E precisa ancora che i nuovi titolari potranno optare per la cedolare secca mediante presentazione del modello RLI entro l'ordinario termine di trenta giorni decorrente dalla data del subentro, dopo aver spedito a ciascun conduttore la comunicazione della scelta con lettera raccomandata (paragrafo 2.3 circolare 26/E del 1° giugno 2011).

Nell'ipotesi di contratto di locazione con durata non superiore a 30 giorni complessivi nell'anno e quindi non sia stato registrato dal locatore deceduto o dal cedente, il contribuente subentrante può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi (modello UNICO o modello 730).

Nell'ipotesi di decesso di uno dei due coniugi, comproprietari, ad esempio, del 50% di un appartamento locato in regime di cedolare secca, il coniuge superstite:

  • deve presentare il Modello RLI entro il termine di 30 giorni dalla data del subentro;
  • deve allegare la documentazione che attesti la titolarità esclusiva dell'immobile locato;
  • deve comunicare preventivamente al conduttore, con lettera raccomandata, la proprietà integrale dell'immobile e l'esercizio totale per la cedolare secca.

Trasferimento di immobile locato a cedolare secca
Imposte sul reddito
Opzione per la cedolare secca cessa con il trasferimento dell'immobile locato
Imposta di registro e di bollo
Continua ad avere effetto fino al termine dell'annualità contrattuale