I contratti destinati a soddisfare le ordinarie esigenze abitative (i cosiddetti 3 anni (minimo)+ 2 (termine fisso) disciplinati dall'articolo 2 comma 3 della legge n. 431/1998) possono essere stipulati in tutti i Comuni d'Italia e non più solamente in quelli ad "alta tensione abitativa" di cui all'articolo 1 del Decreto legge 30-12-1988 n. 551.
L’affitto a canone concordato prevede una durata minima di tre anni più due anni di rinnovo automatico, soltanto se nei primi tre anni non viene data disdetta entro i tempi stabiliti dal contratto di locazione.
Questo contratto di locazione è disciplinato dall’articolo 2, terzo comma, della legge 431/98 che reca la disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.
Ai sensi di tale norma:
“le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall’articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo”.
È dunque importante, nel caso in cui si voglia optare per il contratto a canone concordato, farsi assistere dalle organizzazioni della proprietà territoriale e dei conduttori firmatarie dell’Accordo Territoriale. Nel caso in cui i contrati non siano stati assistiti, è necessario ottenere un’attestazione dalle organizzazioni che hanno firmato l’accordo.
Il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti è intervenuto disciplinando gli accordi territoriali con il decreto del 16 gennaio 2017. Tale normativa ha definito i criteri generali per la stipula degli accordi a livello locale per i contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato.
Il locatore ha il diritto di non rinnovare il contratto per i seguenti motivi:
ha la necessità di rientrare in possesso dell’immobile per gravi motivi familiari;
l'inquilino non occupa stabilmente la casa senza motivazioni plausibili;
l’immobile deve essere oggetto di ristrutturazioni e richiede interventi di manutenzione non procrastinabili;
vendita dell’immobile.
Al termine degli ulteriori due anni, il locatore e l’inquilino possono decidere se rinnovare ancora il contratto oppure se concluderlo. I cinque anni sono comunque obbligatori, a meno che non intervenga una disdetta.
Il contratto di locazione a canone concordato consiste in un contratto secondo cui il locatore non può stabilire autonomamente l’importo dell’affitto, ma deve attenersi a determinate tabelle elaborate secondo accordi locali delle organizzazioni di categoria che rappresentano i proprietari di immobili da una parte e gli inquilini dall'altra.
L’opzione di scegliere la tassazione agevolata al 10% della cedolare secca rappresenta uno dei maggiori vantaggi offerti dalle locazioni a canone concordato.
I contratti a canone concordato possono essere predisposti dalle parti con l'assistenza, nella definizione del canone effettivo, dalle rispettive organizzazioni di categoria. Qualora questo non avvenga, i contratti sono pienamente validi e le parti possono richiedere, in qualunque momento, l'attestazione della corrispondenza del contenuto economico e normativo all'accordo stesso.
L'asseverazione diventa, dunque, essenziale nella disciplina dei contratti a canone concordato (o convenzionato): l'attestazione ha la funzione di certificare che il contenuto economico e normativo del contratto di locazione sottoscritto a canone concordato sia conforme a quanto previsto dall’accordo locale stipulato tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative per i contratti di locazione a canone concordato “non assistiti” (conclusi cioè senza l’intervento delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori), l’attestazione ha effetti anche per il conseguimento delle agevolazioni fiscali.
Chiaramente un contratto con l'attestazione di validità da parte di una delle associazioni di categoria impedirà qualsiasi contenzioso in merito alla congruità del canone e alla spettanza delle agevolazioni fiscali.
Come si legge su Il Sole 24 ore del 30-10-2017
La "bollinatura" da parte delle associazioni dei proprietari o degli inquilini - più propriamente attestazione - secondo il DM 16 gennaio 2017 serve a certificare che il contenuto economico e normativo del contratto a canone concordato risponda all'accordo territoriale, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali. Tra queste agevolazioni ci sono, ad esempio, l'aliquota ridotta al 10% della cedolare secca.
La legge di Bilancio 2018 ha stabilizzato prima per altri due anni (2018-2019) l'aliquota agevolata al 10% e successivamente resa definitiva per chi opta per la cedolare secca in presenza di un contratto di locazione a canone concordato.
E' importante che l'attestazione di una delle Associazioni di categoria sia inserita nel contratto di locazione e venga rilasciata prima della registrazione, per contrastare il rischio di evasione fiscale.
Per la stipula dei contratti di locazione a canone concordato senza l'assistenza delle Associazioni di categoria, è richiesta l'attestazione di rispondenza del contratto individuale ai contenuti della convenzione territoriale, rilasciata da almeno una delle organizzazioni firmatarie dell'accordo.
L'articolo 1, comma ottavo, del D.M. Infrastrutture del 16-1-2017 dispone infatti che
8. Le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprieta' edilizia e dei conduttori. Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalita' di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali a cura e con assunzione di responsabilita', da parte di almeno una organizzazione firmataria dell'accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali.
La durata di un contratto di locazione concordato può essere:
Il corrispettivo deve essere compreso nei limiti minimi e massimi stabiliti dagli accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari.
E' destinata a sparire o a cambiare la semplificazione per l'attestazione dei contratti a canone concordato stipulati senza l'assistenza delle associazioni di categoria firmatarie degli accordi locali.
La norma, introdotta dal DL 732/2022 - articolo 7 - consente di far valre una attestazione per più contratti, fino a quando non cambiano le caratteristiche della casa o degli accordi locali.