Contratto concordato
a Milano con cedolare secca

contratto concordato a milanoL’ Accordo Territoriale per la Città di Milano porta la data del 24 giugno 2015 e detta le condizioni per poter predisporre un contratto concordato (detto anche convenzionato) della durata minima di anni 3 (oppure di anni 4 o 5 o 6) rinnovabile, in ogni caso, esclusivamente per altri 2 anni.

La tipologia di contratto a canone concordato è stato introdotto dalla Legge 431/98.

I parametri per la determinazione del canone concordato e il contratto-tipo da utilizzare come modello sono stati stabiliti nell’Accordo Locale per la Città di Milano approvato dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini il 24 giugno 2015, che sostituisce integralmente il testo che risaliva al 5 luglio 1999.

Per i sindacati inquilini hanno firmato: S.U.N.I.A., U.N.I.A.T., C.O.N.I.A., FEDERCASA. Per le Associazioni della proprietà edilizia i firmatari sono: ASSOEDILIZIA, U.P.P.I., A.S.P.P.I., A.P.P.C., CONFAPPI, CONFABITARE, UNIONCASA.

L'accordo territoriale per il contratto concordato a Milano del 24 giugno 2015 prevede la suddivisione della città in 12 zone omogenee urbane, e per ognuna di essa determina un canone concordato suddiviso in tre sub fasce tenendo conto dei dati inerenti alla tipologia dell'immobile.

L’importo del canone da applicare nel contratto concordato per Milano deve essere compreso in una fascia tra un valore minimo e uno massimo, determinata in base alle caratteristiche dell'unità immobiliare, alla durata del contratto e alla zona in cui è ubicato l’immobile.

La durata minima di un contratto a canone concordato a Milano è di 3 anni più altri due di rinnovo automatico (3+2). Nel caso in cui si convenga una durata contrattuale maggiore (4+2, 5+2, 6+2 ect.) i limiti minimi e massimi del canone applicabile vengono proporzionalmente maggiorati.

Anche nel contratto concordato a Milano il locatore può esercitare l'opzione per la cedolare secca che risulta vantaggiosa, anche da un punto di vista fiscale, ma solo se gli accordi territoriali sono aggiornati, come nel caso della città di Milano che risalgono al mese di giugno 2015. In caso contrario, i canoni risultano non in linea quelli di mercato e di conseguenza vengono meno i benefici del Piano Casa 2014, che ha ridotto la cedolare secca al 10% per i contratti di affitto a canone concordato.

L’Accordo Locale del 24 giugno 2015 ha suddiviso l’area della città in 12 “zone urbane omogenee", come sopra precisato e sono state delimitate sulla base della divisione del territorio comunale in microzone, definite dall’ Ufficio del Territorio di Milano ai sensi del DPR 138/98, e quindi accorpando fra loro le vecchie microzone definite dal patto territoriale del 1999 e tenendo conto dei valori di mercato, delle dotazioni infrastrutturali (es vicinanza ai servizi pubblici) e del tipo di alloggio. Fonte: Comune di Milano.

Una volta individuato in quale zona si trova l'immobile oggetto del contratto concordato occorre determinare la sub fascia di appartenenza. Le sub fasce sono i criteri essenziali insieme alle zone omogenee per la definizione dei “valori di riferimento” minimo e massimo dei canoni di locazione.

Per ogni “zona urbana omogenea” viene precisata la fascia di oscillazione con un valore limite minimo e un valore limite massimo del canone espresso in €./mq. annuo.

Nel caso in cui i singoli edifici vengano attraversati dalla linea di confine delle zone si considererà l’intero edificio incluso nella zona di maggior valore.

Possono essere oggetto di locazione a canone concordato a Milano tutte le seconde case site nel Comune con la sola esclusione degli immobili appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9. L'accordo territoriale per la città di Milano prevede anche la possibilità di affittare le singole camere.

Il contratto di locazione a canone concordato per la città di Milano deve essere registrato con il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili) con due modalità alternative:

  1. utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici);
  2. richiedendo la registrazione in un ufficio dell’Agenzia delle Entrate; in questo caso è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilare il modello RLI;
  3. incaricando un intermediario abilitato (professionista, associazione di categoria, Caf, ecc).

Il contratto di locazione concordato per immobile su Milano deve contenere l'apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato:

  1. la Certificazione Energetica e alla Dichiarazione di conformità degli impianti (obbligatorio per poter procedere alla registrazione del contratto senza incorrere in sanzioni);
  2. l'opzione Cedolare secca nel caso in cui il locatore ci si volesse avvalere di tale agevolazione fiscale.

La prima cosa da fare per predisporre il contratto concordato su Milano è individuare in quale zona dell'Accordo territoriale è localizzato l'immobile da affittare, utilizzando la mappa interattiva canone concordato messa a disposizione dal Comune di Milano.

Proviamo con un esempio a stabilire il canone di locazione per un contratto concordato a Milano:

  1. si faccia l'ipotesi che l'immobile si trovi in via Giovanni Ansaldo a Milano;
  2. dalla visura catastale risulta che l'immobile è classificato in A/3 e che ha una superficie catastale di 70 mq (la quale però non è il dato che ci serve per moltiplicare il coefficiente di canone concordato a mq);

In primo luogo è necessario individuare la zona del Comune di Milano come da accordo territoriale in cui è ubicato l'immobile, per questo scopo è molto utile la mappa interattiva canone concordato con il link sopra indicato.

L'immobile risulta essere in zona 7 di detta suddivisione. Si passa alla fase successiva individuando la fascia a cui appartiene l'immobile e questo si può individuare solo conoscendo le caratteristiche dell'immobile. Si ricorda che le sub fasce costituiscono i criteri essenziali insieme alle zone omogenee per la definizione dei “valori di riferimento” minimo e massimo dei canoni di locazione del contratto concordato a Milano.

Stabilita, pertanto, la zona omogenea in cui si trova l’ appartamento è necessario verificare a quale delle tre sub sub-fasce, appartiene.
Le sub fasce vengono determinate dalla combinazione di più elementi (classificati come elementi di tipo: A, B, C e D) descritti dall’accordo territoriale e che classificano la tipologia dell’appartamento per diversi elementi, ad esempio: la vicinanza o meno a servizi come scuole o mezzi pubblici , oppure legate allo stato manutentivo dello stesso e dello stabile in cui si trova.

Gli alloggi di categoria catastale A/5 sono automaticamente classificati nella sub-fascia 1 e alloggi di categoria A/4 sono automaticamente classificati nella sub-fascia 2.

Si è fatta l'ipotesi che l'immobile è classificato nella categoria A/3. Si deve a questo punto consultare la tabella degli elementi di tipo A) B), C) e D). La presenza di almeno cinque degli elementi di tipo D comporta la possibilità di applicare all’unità immobiliare il valore massimo del canone della sub-fascia di appartenenza. Si verifica che l'immobile di cui all'esempio ha 5 elementi di tipo D) e pertanto rientra nella sub fascia 3 come individuata per la zona 7.

calcolo superficie convenzionale canone concordato milanoUna volta individuata la sub-fascia 3 dell'immobile si moltiplica il valore trovato (come minimo o massimo) per la superficie convenzionale dell'immobile così risulta come dalla certificazione rilasciata da un professionista (non quella che risulta dalla visura catastale), cosiddetta quantificazione della superficie in mq dell'immobile che è preferibile, come precisato, demandare a un terzo professionista.La misura dei metri quadrati tiene in considerazione anche la superficie occupata dai muri, una percentuale di quella dei poggioli, della eventuale cantina, della eventuale soffitta...
Al contrario di quanto potrebbe sembrare non è un valore che si calcola con una semplice misurazione, ma è un valore calcolato. I metri quadrati “catastali” non servono, dunque, ai fini della determinazione del canone concordato. Ciò che rileva non è la superficie “catastale” calcolata al lordo o al netto degli spazi accessori, metrature decisive semmai per le transazioni immobiliari e per la tassa sui rifiuti, ma in genere la superficie calpestabile, ossia la somma delle superfici interne dei singoli ambienti che compongono l’alloggio, al netto dei muri perimetrali interni ed esterni, desumibile dalla planimetria catastale, se fedele, visibile anch’essa direttamente da casa da chi utilizza il canale Fisconline.

La superficie catastale non deve invece essere confusa con la superficie utile lorda o netta utilizzata per la determinazione del valore locativo. Infatti tale misura potrà essere al netto delle murature esterne ed al lordo delle pareti divisorie (superficie utile lorda per le locazioni commerciali) oppure al netto di queste ultime (superficie utile netta per le locazioni a canone concordato).

La superficie dell’alloggio da considerare per il calcolo del canone concordato è la superficie convenzionale , nelle percentuali sotto indicate:

  1. 100% dell’abitazione;
  2. 50% box/posto auto;
  3. 25% cantine soffitte (non comunicanti);
  4. 30% balconi terrazze (comunicanti);
  5. 10% giardino privato.

Se la superficie dell’alloggio non supera i 30 mq si potrà applicare una maggiorazione del 10% della superficie.

canone concordato maggiorato per immobile ammmobiliatoSe l’alloggio è ammobiliato si potrà applicare una maggiorazione dei valori della sub-fascia fino a un massimo del 10%.







La durata minima prevista dalla Legge 431/98 è di tre anni più due di rinnovo (3+2). Per ogni ulteriore anno di prolungamento sono previste maggiorazioni dei limiti minimi e massimi della sub-fascia di appartenenza.




scarica i documenti per contratto concordato milanoDocumenti da scaricare:

Accordo locale per contratto concordato Milano del 24-6-2015

Istruzioni per il contratto concordato Milano

Scheda di quantificazione della superficie convenzionale dell'immobile.

consulenza contratto concordato a Milano

Prima di rischiare di commettere errori sia durante la predisposizione del contratto concordato (specialmente per il calcolo del canone) o durante la fase di registrazione con richiesta di tassazione per la cedolare secca, sappiate che potete contare sulla mia assistenza professionale nella predisposizione dei contratti di locazione a canone concordato su Milano con cedolare secca o a tassazione ordinaria o nella gestione fiscale dei redditi da locazione. L'assistenza per la predisposizione di un contratto concordato su Milano viene di solito gestita tutta online con l'invio della documentazione e il contatto telefonico o skype. Una volta predisposto e firmato dalle parti la registrazione del contratto concordato viene fatta solo telematicamente.

Il locatore deve essere in possesso di una certificazione rilasciata da un'Organizzazione di categoria che ha partecipato alla stipula dell'accordo su Milano che attesti la validità dei calcoli per il canone concordato.La "bollinatura" da parte di una delle Associazioni di categoria (proprietari o inquilini), più propriamente attestazione, secondo il DM 16-1-2017 serve a certificare che il contenuto economico e normativo di un contratto a canone concordato risponde all'accordo teritoriale per Milano città, con con riferimento alle agevolazioni fiscali.

Tra questa agevolazioni ci sono ad esempio l'aliquota ridotta della cedolare secca, ma anche la riduzione del 25% di Imu e Tasi introdotta dalla Legge di stabilità 2016 e le eventuali agevolazioni introdotte dal Comune di Milano.

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