I contratti di affitto più frequenti nella pratica sono i contratti a canone libero regolati dalla Legge n. 431 del 1998, conosciuti anche con il nome di "contratti 4+4".Il canone può essere fissato liberamente tra le parti ma la durata della locazione è stabilita dalla legge: infatti hanno una durata di quattro anni, con proroga tacita di ulteriori quattro anni, salvo disdetta. Alla scadenza del primo quadriennio, il locatore può esercitare la disdetta solo al ricorrere di precisi motivi indicati dalla legge 431/1998 (ad esempio la necessità di dover utilizzare personalmente l'immobile oggetto della locazione). Alla scadenza del secondo quadriennio, il locatore può disdettare il contratto, impedendo di fatto il tacito rinnovo per qualsiasi motivo. Siamo pertanto di fronte a una scadenza naturale non non ad un evento eccezionale nella vita del contratto stesso (come nel caso di risoluzione anticipata o una cessione del contratto). In pratica il contratto di locazione a canone libero ha una durata di otto anni (quattro + quattro) salvo casi particolari in cui è possibile risolvere il contratto dopo i primi quattro anni. I contraenti hanno assoluta libertà nel fissare le norme accessorie del contratto, come ad esempio l'aggiornamento del canone in base all'inflazione.
Nel corso di ciascun anno solare molti contratti di locazione sono in scadenza, ad esempio un contratto 4+4 stipulato quattro anni fa, il contratto stesso non decade, ma è necessario esercitare l'opzione per la cedolare secca o presentando il modello RLI per la proroga oppure è sufficiente il comportamento concludente del locatore in sede di dichiarazione dei redditi.
Nell'ipotesi in cui il locatore abbia potuto dare disdetta del vecchio contratto, è possibile predisporre un nuovo contratto inserendovi la clausola espressa di opzione come spiegato in questa pagina. Il termine per la registrazione telematica è di 30 giorni dalla stipula o dalla data di esecuzione, se antecedente alla stipula.
La registrazione può essere fatta, in alternativa, anche consegnando al competente Ufficio finanziario il contratto tramite il modello RLI.
La raccomandata all'inquilino può dunque essere sostituita solo da una clausola contrattuale che disponga che non saranno applicati aggiornamenti del canone, neppure per incremento Istat.
Si sottolinea che uno dei vincoli perchè il proprietario dell'immobile possa esercitare l'opzione per il regime della cedolare secca è la preventiva comunicazione con raccomandata al conduttore, pena l'inefficacia dell'opzione.
Per i nuovi contratti, nell'ipotesi in cui il locatore intenda esercitare l'opzione per il regime della cedolare secca già dal suo inizio, si ritiene dunque possibile, come sopra specificato, inserire una clausola che permetta di evitare l'invio della raccomandata all'inquilino.
Nel predisporre il contratto di locazione con cedolare secca, la complicazione è come inserire l’opzione per la tassazione sostitutiva della cedolare secca, oltre alla dichiarazione espressa da parte del proprietario (per evitare l'obbligo previsto dalla normativa di inviare la raccomandata) dove si pattuisce che l’inquilino è stato informato dell’opzione per la cedolare secca, e che gli è stato comunicato che non gli saranno chiesti adeguamenti ISTAT, e che non dovrà versare l’imposta di registro ogni anno entro il termine per il relativo versamento dell'annualità contrattuale né l'imposta di bollo sui contratti, in quanto come sappiamo con l’opzione, le parti ne sono esentate.
Prevista nel facsimile di contratto di locazione dunque la dichiarazione del locatore di voler optare per la tassazione con la cedolare secca, ed in tal modo non sarà necessario inviare la raccomandata all’affittuario, condizione essenziale per il diritto a tassare il canone con il 21% di cedolare secca, in quanto con questa clausola l'opzione per la cedolare secca viene portata a conoscenza dell’inquilino.
Per questo nello stesso contratto di locazione è stata richiamata la circolare dell’Agenzia dell’Entrate, come sopra precisato, che esenta il proprietario dall’invio della raccomandata, quando informa in contratto di voler optare per la tassazione sostitutiva, e rinunciare a qualsiasi aggiornamento del canone ivi inclusa la rivalutazione in base all'indice ISTAT.