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Contratto di locazione transitorio

cedolare secca

Il contratto di locazione transitorio consente alle parti di stipulare un contratto di affitto di durata inferiore a quella minima prevista per i contratti a canone concordato, ossia di 3 anni, previsti dalla legge 431/1998.

Infatti il comma 1, articolo 5 della suddetta Legge stabilisce infatti che:

Il decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4 definisce le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esideneze delle parti."

La figura della locazione transitoria ha trovato una espressa allocazione nell'articolo 5 della legge 431/1998, il quale, a sua volta, ha rinviato a un decreto ministeriale (prima il D.M. 5 marzo 1999 e poi il D.M. del 30 dicembre 2002) la definizione delle condizioni e delle modalità per la stipula di detti contratti con durata inferiore a quella prevista dalla legge e destinati a soddisfare particolari esigenze delle parti.

Quest'ultime cessano di essere esclusivamente collegate alle necessità abitative del conduttore ma trovano giustificazione anche in ragione dell'interesse del locatore di concedere in godimento il proprio immobile per un tempo limitato.

Il compito di individuare le specifiche esigenze del locatore o del conduttore è rimessa alla contrattazione territoriale tra le organizzazioni dei proprietari di immobili e degli inquilini maggiormente rappresentative, alle quali occorre, nella maggior parte dei casi, dunque affidarsi per individuare compiutamente la disciplina dei contratti di locazione di natura transitoria.

L'esigenza transitoria del locatore o del'inquilino (o di entrambi) deve essere specificata in apposita clausola e supportata da documenti da allegare al contratto, la sua assenza potrebbe comportare la conferma dell'intento di eludere il limite legale di durata prevista per i contratti ordinari

Se le cause della transitorietà dipendono dal locatore, è obbligatorio che quest’ultimo le debba confermare prima della scadenza del contratto, con apposita comunicazione scritta al conduttore: in caso contrario, se il conduttore usufruisce ancora dell'immobile, il contratto rientra nella disciplina ordinaria dei contratti a canonone libero della durata di 4 anni + 4 anni.

In sintesi: per i contratti transitori sono state definite con decreto ministeriale (prima il decreto 5 marzo 1999, poi quello del 30 dicembre 2002) le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di questa natura. Entrambi i decreti (il primo all’articolo 2, comma 3, il secondo all’articolo 2, comma 4) richiedono, nel caso in cui la transitorietà riguardi il conduttore, che di questa ne sia dato riscontro con apposita documentazione da allegare al contratto (articolo 3 del contratto-tipo transitorio allegato al decreto del 2002), soggetta a tassazione in regime ordinario. Nel caso, invece, in cui l’esigenza riguardi il locatore,non è richiesto anche di documentarla, bensì solo di confermarla, prima della scadenza contrattuale, con lettera raccomandata (articolo 2 del contratto-tipo), proprio perché il rapporto non possa proseguire oltre il termine pattuito inizialmente (il conduttore resta esonerato da tale obbligo, nonostante nei succitati decreti si legga che l’accollo dell’onere di conferma riguardi entrambe le parti).

La legge 431/1998 ha così previsto la possibilità di avvalersi di contratti di locazione di natura transitoria, ma per trovare le caratteristiche normative che regolano detti contratti occorre fare riferimento:

  1. al Decreto 30 dicembre 2002, che prevede i principi generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per stipulare contratti di locale convenzionati, transitori e transitori per studenti universitari;
  2. agli accordi locali, che prevedono le clausole che obbligatoriamente devono essere inserite in fase di stipula dei contratti sopra citati;
  3. in mancanza di accordi locali, il DM 10 marzo 2006 stabilisce le condizioni alle quali possono essere stipulati i contratti transitori e transitori per studenti.


Durata del contratto

Il comma 1 dell'articolo 2 Decreto 30 dicembre 2002 prevede che i contratti di natura transitoria possono avere una durata:

  1. non inferiore ad un mese;
  2. non superiore a diciotto mesi.

Se i contraenti pattuiscono una durata inferiore a 1 mese, la clausola è nulla e si applica automaticamente la previsione normativa sulla durata minima di 1 mese. Similmente, se le parti convengono una durata superiore a 18 mesi, anche in questo caso la clausola è nulla e si applica automaticamente la durata massima prevista dalla legge, ossia i 18 mesi.

Il contratto di locazione transitorio dura, dunque, da uno a 18 mesi e non prevede vincoli di rinnovo automatico. Esso è destinato a soddisfare particolari esigenze delle parti: da dichiarare, documentare e confermare (prima della scadenza), tramite lettera raccomandata.

Stesura del contratto

Il contratto di locazione di natura transitoria “ordinario” deve essere predisposto utilizzando uno schema predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastruture (DM 30 dicembre 2002, Allegato C o D).

Rispetto ai tradizionali contratti di locazione a canone libero (4+4), la stipula di un contratto di locazione transitorio presenta alcune caratteristiche fondamentali che lo contraddistinguono dai primi, infatti se l'esigenza transitoria è del conduttore (ad esempio un rapporto di lavoro a termine o un master), deve essere supportata da documenti da allegare al contratto; se invece è del locatore (ad esempio se ha necessità di disporre a breve dell'appartamento), può venir semplicemente precisata in un'apposita clausola.

Su queste caratteristiche, purtroppo, abbiamo verificato che molti operatori predispongono un contratto di tipo normale, non evidenziando espressamente le clausole di transitorietà dovute al locatore oppure al conduttore oppure riferibili ad entrambe le parti contraenti, facendo così rischiare al locatore che il contratto ricada nel campo del tradizionale contratto di locazione a durata 4+4.

Senza queste specifiche clausole di transitorietà, al contratto si applica la disciplina dei contratti liberi (4+4).

Per la stipula di un contratto di locazione transitorio occorre dunque fare riferimento al Decreto 30 dicembre 2002 e all'eventuale Accordo locale sottoscritto dalle associazioni maggiormente rappresentative dei proprietari di immobili da una parte e di quella degli inquilini dall'altra, valido nel Comune in cui è situato l'immobile.

Si ricorda che anche nel contratto di locazione transitorio occorre inserire la clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, per l'APE attestazione di prestazione energetica. In caso di mancata dichiarazione dell'APE, le parti contraenti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa.

E' possibile, dunque, riscontrare che in un certo Comune lo svolgimento di un lavoro a carattere temporaneo, svolto non nel Comune di residenza, possa essere valutato come causa legittima per la stipula del contratto di locazione transitorio, mentre in altro Comune sia invece ritenuto non sufficiente.

Il contratto di locazione transitorio, pena la nullità, deve avvenire in forma scritta ed essere registrato nei termini. Può essere predisposto seguendo il modello-tipo allegato al DM 30 dicembre 2002 o stabilito negli accordi locali (tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini): l'importante è che ne segua il contenuto e i vincoli su durata e misura del canone.

Per reperire il contratto tipo, ci si può rivolgere al Comune in cui è situto l'immobile, se in esso è stato stipulato l'accordo locale oppure fare riferimento alle associazioni della proprietà immobiliare: APPC, ASPPI, CONFAPPI, CONFEDILIZIA, UNIONCASA, UPPI, che possono rivelarsi utili per definire il canone di locazione degli immobili se ricadono nelle aree di cui si è parlato.

In ogni caso per la stipula del contratto e la sua registrazione (anche esercitando l'opzione per la cedolare secca come si scrive più avanti), non è necessario incaricare un intermediario.

Cedolare secca

Anche per i contratti di locazione per uso transitorio il locatore, se persona fisica, può esercitare l'opzione per la cedolare secca con le modalità previste dalla legge, inserendo nel contratto un'apposita clausola che eviti di inviare la raccomandata all'inquilino.

Alla domanda se per tale tipologia contrattuale si può applicare l'aliquota ridotta del 10%, non era purtroppo possibile dare una risposta certa ed univoca fino a quando non è intervenuta l'Agenzia delle Entrate con una risposta in occasione di Telefisco 2017.
In verità l'articolo 8, comma 3, della legge n. 413/1998, preclude la possibilità di applicare ai contratti di natura transitoria agevolazioni fiscali e quindi tale preclusione si applicherebbe anche alla possibilità di applicare l'aliquota ridotta della cedolare secca, perché già essi beneficiano della consistente minore durata contrattuale e non necessitano, pertanto, di ulteriori incentivazioni. Tuttavia l'ADE ha confermato la possibilità di applicare l'aliquota agevolata al 10% per i contratti transitori a condizione che si tratti di un contratto di locazione a canone concordato relativo ad abitazioni ubicate nei Comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelle ad alta tensione abitativa.

Scadenza del contratto

Trascorso il termine concordato tra le parti del contratto di locazione transitorio, la locazione si conclude senza necessità di effettuare alcuna comunicazione né da parte del locatore né da parte del conduttore.

Nell'ipotesi in cui, allo scadere del contratto, siano in essere ancora le cause di transitorietà, le parti dovranno decidere per confermare l'interesse a proseguire l'affitto transitorio.

Bisogna porre particolare attenzione al fatto che se qualora durante il periodo previsto dal contratto di locazione venissero meno le cause di transitorietà ovvero non sia confermato alla scadenza del contratto stesso il verificarsi di queste cause, lo stesso dovrà essere convertito, a norma del comma 5, articolo 2, Decreto 30 dicembre 2002, ai contratti liberi la cui durata è di quattro anni rinnovabili di altri quattro.

Si ricorda infine che il contratto temporaneo può essere rinnovato alla scadenza qualora si comunichi al locatore tale possibilità e quest’ultimo non la neghi esplicitamente. In tal caso non si potrà procedere ad un nuovo contratto di locazione transitorio, ma lo stesso sarà sostituito con un contratto classico di quattro anni di durata più eventuali quattro rinnovabili.

Importo del canone

Le parti possono liberamente concordare il canone per un contratto di locazione transitorio con l'eccezione che se l'immobile oggetto della locazione è posto:

  1. in una delle undici aree metropolitane identificate dal Decreto 30 dicembre 2002 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia);
  2. nei Comuni ad esse confinanti;
  3. nei Comuni capoluoghi di provincia, in cui sono vigenti acordi terrioriali validi ai fini dei contratti agevolati.

le parti non possono concordare liberamente il canone di locazione, in quanto esso è vincolato dalle tabelle massime e minime fissate nell'ambito degli accordi locali, valevoli per i contratti di tipo convenzionato.

Il comma 2 dell'articolo 2 del Decreto 30 dicembre 2002 prevede che gli accordi territoriali relativi a questo tipo di contratti possono prevedere variazioni, fino ad un massimo del 20%, dei valori minimi e massimi anzidetti per tenere conto, anche per specifiche zone, di particolari esigenze locali".

In assenza di detti accordi locali, i valori di riferimento dei canoni di locazione sono quelli previsti in base alle condizioni fissate dal Decreto interministeriale 10marzo 2006, che prevede il rinvio agli accordi vigenti nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche se situato in altra regione.

Per gli immobili situati nelle altre località non comprese nei punti 1, 2 e 3 di cui sopra, il canone dunque può essere concordato liberamente tra le parti.



Riepilogando, ecco i principi generali che sottintendono i contratti transitori:
  1. durata minima un mese e massima diciotto mesi
  2. importo del canone di locazione affidata alla contrattazione collettiva (nelle aree metropolitane ad alta tensione abitativa e Comuni limitrofi e nei capoluoghi di provincia);
  3. dichiarazione rilasciata dal locatore e/o dal conduttore che spiega le cause che richiedono la transitorietà del contratto;
  4. qualora si tratti di esigenze transitorie del conduttore devono essere provate anche con documenti da allegare al contratto;
  5. obbligo espresso per il locatore di confermare, prima della scadenza del contratto, i motivi che hanno richiesto la transitorietà del contratto;
  6. in caso di mancata conferma da parte del locatore, conversione della durata del contratto in quella prevista per i contratti a canone libero (4 anni);
  7. nel caso in cui il locatore sia rientrato del possesso dell'immobile, ma nei sei mesi successivi non lo adibisca agli usi dichiarati nel contratto stesso, il conduttore ha diritto ad un risarcimento pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone percepito;
  8. documentazione allegata al contratto che confermi le cause di transitorietà richiesta dal conduttore;
  9. facoltà di recesso del conduttore per gravi motivi, al pari di quanto è previsto dalle norme che disciplinano i contratti a canone libero o convenzionati;
  10. divieto di sublocazione;
  11. indicazione analitica dei dati dell'immobile con la rendita catastale e l'indicazione che il conduttore ha ricevuto le informazioni e copia della documentazione relativa all'attestazione della prestazione energetica;

Alla scadenza, il contratto di locazione transitorio cessa automaticamente senza necessità di comunicare all'Agenzia delle Entrate la sua cessazione a patto che il locatore confermi il verificarsi di quanto ha giustificato in sede di stipula della locazione transitoria tramite lettera raccomandata da inviarsi all'inquilino prima della scadenza.

Nell'ipotesi in cui il locatore non provveda all'invio della raccomandata o in ogni caso del venir meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto s'intende ricondotto alla durata prevista per le locazioni a canone libero (4+4).

Se, invece, la causa della transitorietà si riferisce al conduttore, non sono prevsiti particolari adempimenti.

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L'autore

Giuseppe PolliGiuseppe Polli è libero professionista dal 1982, dottore commercialista, ed è il gestore del sito www.cedolaresecca.net, presente sulla Rete dal 2011. Questo dominio è stato il primo ed unico sito ad occuparsi in via esclusiva della tassazione sostitutiva all'IRPEF sui redditi di locazione per uso abitativo, meglio conosciuta con il nome di cedolare secca.

I clienti dello studio possono chiamarmi telefonicamente al numero ☎ 333 9031308. Chi non è cliente è pregato di mandare per email una richiesta di preventivo per il tipo di contratto di locazione transitorio con cedolare secca che intende stipulare.

Le informazioni contenute nel presente articolo sono state predisposte da Studio Polli come ulteriore servizio reso ai nostri clienti. Esse costituiscono solo una introduzione generale alla materia e pertanto si raccomanda di richiedere un parere riferito al concreto caso di specie prima di prendere qualsiavoglia provvedimento basato sulle informazioni qui contenute. Studio Polli declina ogni responsabilità da eventuali provvedimenti presi o non presi sulla base di quanto riportato nel presente articolo.

Fac simile di contratto di locazione per uso transitorio

In Area riservata viene proposto un facsimile di contratto di locazione per uso abitativo transitorio.

Un contratto che ricalca lo schema guida previsto dal decreto 30 dicembre 2002, in allegato, composto da 14 pagine in uso bollo.

Per ulteriori informazioni clicca su questo link.




Rischi per il contratto di locazione per uso transitorio

Specialmente nelle grandi città (Roma, Milano su tutte) è frequente che si stipuli un contratto di locazione transitorio per immobili per lo più ammobiliati, a canone libero e per periodi variabili. a seconda delle esigenze del conduttore.

Stipulare, ad esempio, un contratto di locazione transitorio a Roma a canone libero e non concordato è prassi comune, ma nello stesso tempo trattasi di un contratto fatto contro legge.

Questo tipo di contratto è a rischio per il locatore, se tutto va bene, l'inquilino lascia l'immobile alla scadenza del contratto spontaneamente, ma se dovesse sorgere un contenzioso tra locatore e conduttore, gli stessi contratti sarebbero subito ricondotti, dal giudice, a quelli della durata 4+4 e il  locatore dovrebbe restituire il maggiore importo tra quanto corrisposto a canone libero e quanto risulta dagli accordi locali.