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Contratto di locazione transitorio

con cedolare secca

Il contratto di locazione transitorio consente alle parti di stipulare un contratto di affitto di durata inferiore a quella minima prevista per i contratti a canone concordato, ossia di 3 anni, previsti dalla legge 431/1998.

Infatti il comma 1, articolo 5 della suddetta Legge stabilisce infatti che:

"Il decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4 definisce le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esideneze delle parti."

La figura della locazione transitoria ha trovato una espressa allocazione nell'articolo 5 della legge 431/1998, il quale, a sua volta, ha rinviato a un decreto ministeriale (prima il D.M. 5 marzo 1999, successivamente il D.M. del 30 dicembre 2002 ed infine il Decreto interministeriale del 16 gennaio 2017 del Ministero Infrastrutture e Trasporti pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15 marzo 2017) la definizione delle condizioni e delle modalità per la stipula di detti contratti con durata inferiore a quella prevista dalla legge e destinati a soddisfare particolari esigenze delle parti.

Quest'ultime cessano di essere esclusivamente collegate alle necessità abitative del conduttore ma trovano giustificazione anche in ragione dell'interesse del locatore di concedere in godimento il proprio immobile per un tempo limitato.

Il compito di individuare le specifiche esigenze del locatore o del conduttore è rimessa alla contrattazione territoriale tra le organizzazioni dei proprietari di immobili e degli inquilini maggiormente rappresentative, alle quali occorre, nella maggior parte dei casi, dunque affidarsi per individuare compiutamente la disciplina dei contratti di locazione di natura transitoria.

L'esigenza transitoria del locatore o del'inquilino (o di entrambi) deve essere specificata in apposita clausola e supportata da documenti da allegare al contratto, la sua assenza potrebbe comportare la conferma dell'intento di eludere il limite legale di durata prevista per i contratti ordinari.

Se le cause della transitorietà dipendono dal locatore, è obbligatorio che quest’ultimo le debba documentare in contratto, : in caso contrario, se il conduttore usufruisce ancora dell'immobile, il contratto rientra nella disciplina ordinaria dei contratti a canone libero della durata di 4 anni + 4 anni.

In sintesi: per i contratti transitori sono state definite con decreto ministeriale (prima il decreto 5 marzo 1999, poi quello del 30 dicembre 2002, infine il Decreto interministeriale del 15 gennaio 2017) le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di questa natura. Il Decreto interministeriale del 2017 precisa che nel caso in cui la transitorietà riguardi il conduttore, che di questa ne sia dato riscontro con apposita documentazione da allegare al contratto, soggetta a tassazione in regime ordinario, come anche nel caso in cui l’esigenza riguardi il locatore (articolo 1 del contratto-tipo).

La legge 431/1998 ha così previsto la possibilità di avvalersi di contratti di locazione di natura transitoria, ma per trovare le caratteristiche normative che regolano detti contratti occorre fare riferimento:

  1. al Decreto interministeriale 15 gennaio 2017, che prevede i principi generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per stipulare contratti di locale convenzionati, transitori e transitori per studenti universitari;
  2. agli accordi locali, che prevedono le clausole che obbligatoriamente devono essere inserite in fase di stipula dei contratti sopra citati;


Durata del contratto

Il comma 1 dell'articolo 2 Decreto interministeriale del 16 gennaio 2017 prevede che i contratti di natura transitoria possono avere una durata:

  1. non superiore a diciotto mesi.

Se i contraenti pattuiscono una durata inferiore a 1 mese, la clausola non è più nulla.Similmente, se le parti convengono una durata superiore a 18 mesi, anche in questo caso la clausola è nulla e si applica automaticamente la durata massima prevista dalla legge, ossia i 18 mesi.

Il contratto di locazione transitorio dura, dunque, fino a 18 mesi e non prevede vincoli di rinnovo automatico. Esso è destinato a soddisfare particolari esigenze delle parti: da dichiarare e documentare sia da parte del locatore che dal conduttore oppure da entrambi.

Stesura del contratto

Il contratto di locazione di natura transitoria “ordinario” deve essere predisposto utilizzando uno schema predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastruture (Decreto interministeriale 16 gennaio 2017, Allegato B).

Rispetto ai tradizionali contratti di locazione a canone libero (4+4), la stipula di un contratto di locazione transitorio presenta alcune caratteristiche fondamentali che lo contraddistinguono dai primi, infatti se l'esigenza transitoria è del conduttore (ad esempio un rapporto di lavoro a termine o un master), deve essere supportata da documenti da allegare al contratto; lo stesso dicasi per il locatore (ad esempio se ha necessità di disporre a breve dell'appartamento per darlo in uso a propri familiari), che deve allegare la documentazione attestante questa esigenza.

Su queste caratteristiche, purtroppo, abbiamo verificato che molti operatori predispongono un contratto di tipo normale, non evidenziando espressamente le clausole di transitorietà dovute al locatore oppure al conduttore oppure riferibili ad entrambe le parti contraenti, facendo così rischiare al locatore che il contratto ricada nel campo del tradizionale contratto di locazione a durata 4+4 (articolo 3 inadempimento delle modalità di stipula), è previsto il risarcimento in misura pari a 36 mensilità dell'ultimo canone corrisposto.

Senza queste specifiche clausole di transitorietà, al contratto si applica la disciplina dei contratti liberi (4+4).

Per la stipula di un contratto di locazione transitorio occorre dunque fare riferimento al Decreto interministeriale del 16 gennaio 2017 e all'eventuale Accordo locale sottoscritto dalle associazioni maggiormente rappresentative dei proprietari di immobili da una parte e di quella degli inquilini dall'altra, valido nel Comune in cui è situato l'immobile.

Si ricorda che anche nel contratto di locazione transitorio occorre inserire la clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, per l'APE attestazione di prestazione energetica. In caso di mancata dichiarazione dell'APE, le parti contraenti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa.

E' possibile, dunque, riscontrare che in un certo Comune lo svolgimento di un lavoro a carattere temporaneo, svolto non nel Comune di residenza, possa essere valutato come causa legittima per la stipula del contratto di locazione transitorio, mentre in altro Comune sia invece ritenuto non sufficiente.

Il contratto di locazione transitorio, pena la nullità, deve avvenire in forma scritta ed essere registrato nei termini. Può essere predisposto seguendo il modello-tipo allegato al decreto interministeriale del 16-1-2017 : l'importante è che ne segua il contenuto e i vincoli su durata e misura del canone.

Per reperire il contratto tipo, ci si può rivolgere al Comune in cui è situato l'immobile, se in esso è stato stipulato l'accordo locale oppure fare riferimento alle associazioni della proprietà immobiliare: APPC, ASPPI, CONFAPPI, CONFEDILIZIA, UNIONCASA, UPPI, che possono rivelarsi utili per definire il canone di locazione degli immobili se ricadono nelle aree di cui si è parlato.

In ogni caso per la stipula del contratto e la sua registrazione (anche esercitando l'opzione per la cedolare secca come si scrive più avanti), non è necessario incaricare un intermediario.

Cedolare secca

Anche per i contratti di locazione per uso transitorio il locatore, se persona fisica, può esercitare l'opzione per la cedolare secca con le modalità previste dalla legge, inserendo nel contratto un'apposita clausola che eviti di inviare la raccomandata all'inquilino.

Alla domanda se per tale tipologia contrattuale si può applicare l'aliquota ridotta del 10%, non era purtroppo possibile dare una risposta certa ed univoca fino a quando non è intervenuta l'Agenzia delle Entrate con una risposta in occasione di Telefisco 2017.
In verità l'articolo 8, comma 3, della legge n. 413/1998, preclude la possibilità di applicare ai contratti di natura transitoria agevolazioni fiscali e quindi tale preclusione si applicherebbe anche alla possibilità di applicare l'aliquota ridotta della cedolare secca, perché già essi beneficiano della consistente minore durata contrattuale e non necessitano, pertanto, di ulteriori incentivazioni. Tuttavia l'ADE ha confermato la possibilità di applicare l'aliquota agevolata al 10% per i contratti transitori a condizione che si tratti di un contratto di locazione a canone concordato relativo ad abitazioni ubicate nei Comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelle ad alta tensione abitativa. Vedi anche Circolare 8/E del 7 aprile 2017.

Scadenza del contratto

Trascorso il termine concordato tra le parti del contratto di locazione transitorio, la locazione si conclude senza necessità di effettuare alcuna comunicazione né da parte del locatore né da parte del conduttore.

Nell'ipotesi in cui, allo scadere del contratto, siano in essere ancora le cause di transitorietà, le parti dovranno decidere per confermare l'interesse a proseguire l'affitto transitorio.

Si ricorda infine che il contratto temporaneo può essere rinnovato alla scadenza qualora si comunichi al locatore tale possibilità e quest’ultimo non la neghi esplicitamente. In tal caso non si potrà procedere ad un nuovo contratto di locazione transitorio, ma lo stesso sarà sostituito con un contratto classico di quattro anni di durata più eventuali quattro rinnovabili.

Importo del canone

Le parti possono liberamente concordare il canone per un contratto di locazione transitorio con l'eccezione che se l'immobile oggetto della locazione è posto:

  1. nei Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila, come risultante dai dati ufficiali dell'ultimo censimento.

Esclusivamente per gli immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti superiore a 10.000, come risultanti dai dati ufficiali dell’ultimo censimento, gli accordi individuano delle fasce di oscillazione all’interno delle quali devono essere ricompresi i canoni. In assenza di accordo a livello locale si fa riferimento al disposto del DM 10.3.2006 il quale prevede che si utilizzino i valori all’interno delle fasce di oscillazione previste dagli accordi vigenti nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra Regione.

Il comma 2 dell'articolo 2 del Decreto interministeriale del 16 gennaio 2017 prevede che gli accordi territoriali relativi a questo tipo di contratti possono prevedere variazioni, fino ad un massimo del 20%, dei valori minimi e massimi anzidetti per tenere conto, anche per specifiche zone, di particolari esigenze locali.

 

Per gli immobili situati nei Comuni con un numero di abitanti inferiore a diecimila, il canone dunque può essere concordato liberamente tra le parti, così come per quello con durata pari o inferiore a 30 giorni.



Riepilogando, ecco i principi generali che sottintendono i contratti transitori:

  1. durata massima non superiore a diciotto mesi;
  2. importo del canone di locazione affidata alla contrattazione collettiva (relativi ad immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila);
  3. documentazione allegata al contratto rilasciata dal locatore e/o dal conduttore che spiega le cause che richiedono la transitorietà del contratto;
  4. in caso di mancata conferma da parte del locatore, conversione della durata del contratto in quella prevista per i contratti a canone libero (4 anni);
  5. nel caso in cui il locatore sia rientrato del possesso dell'immobile, ma nei sei mesi successivi non lo adibisca agli usi dichiarati nel contratto stesso, il conduttore ha diritto ad un risarcimento pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone percepito;
  6. facoltà di recesso del conduttore per gravi motivi, al pari di quanto è previsto dalle norme che disciplinano i contratti a canone libero o convenzionati;
  7. divieto di sublocazione;
  8. indicazione analitica dei dati dell'immobile con la rendita catastale e l'indicazione che il conduttore ha ricevuto le informazioni e copia della documentazione relativa all'attestazione della prestazione energetica;

Alla scadenza, il contratto di locazione transitorio cessa automaticamente senza necessità di comunicare all'Agenzia delle Entrate la sua cessazione.

 

 


L'autore

Giuseppe PolliGiuseppe Polli è libero professionista dal 1982, dottore commercialista, ed è il gestore del sito www.cedolaresecca.net, presente sulla Rete dal 2011. Questo dominio è stato il primo ed unico sito ad occuparsi in via esclusiva della tassazione sostitutiva all'IRPEF sui redditi di locazione per uso abitativo, meglio conosciuta con il nome di cedolare secca.

I clienti dello studio possono chiamarmi telefonicamente al numero ☎ 333 9031308. Chi non è cliente è pregato di mandare per email una richiesta di preventivo per il tipo di contratto di locazione transitorio con cedolare secca che intende stipulare.

Le informazioni contenute nel presente articolo sono state predisposte da Studio Polli come ulteriore servizio reso ai nostri clienti. Esse costituiscono solo una introduzione generale alla materia e pertanto si raccomanda di richiedere un parere riferito al concreto caso di specie prima di prendere qualsiavoglia provvedimento basato sulle informazioni qui contenute. Studio Polli declina ogni responsabilità da eventuali provvedimenti presi o non presi sulla base di quanto riportato nel presente articolo.

Fac simile di contratto di locazione per uso transitorio

In Area riservata viene proposto un facsimile di contratto di locazione per uso abitativo transitorio.

Un contratto che ricalca lo schema guida previsto dal decreto interministeriale 16 gennaio 2017, allegato B, in uso bollo, documento in formato Word.

Per ulteriori informazioni clicca su questo link.




Rischi per il contratto di locazione per uso transitorio

Specialmente nelle grandi città (Roma, Milano su tutte) è frequente che si stipuli un contratto di locazione transitorio per immobili per lo più ammobiliati, a canone libero e per periodi variabili. a seconda delle esigenze del conduttore.

Stipulare, ad esempio, un contratto di locazione transitorio a Roma a canone libero e non concordato è prassi comune, ma nello stesso tempo trattasi di un contratto fatto contro legge.

Questo tipo di contratto è a rischio per il locatore, se tutto va bene, l'inquilino lascia l'immobile alla scadenza del contratto spontaneamente, ma se dovesse sorgere un contenzioso tra locatore e conduttore, gli stessi contratti sarebbero subito ricondotti, dal giudice, a quelli della durata 4+4 e il  locatore dovrebbe restituire il maggiore importo tra quanto corrisposto a canone libero e quanto risulta dagli accordi locali.