Contratto di locazione transitorio

Il contratto di locazione transitorio consente alle parti di stipulare un contratto di affitto di durata inferiore a quella minima prevista per i contratti a canone concordato, ossia di 3 anni, previsti dalla legge 431/1998.

Infatti il comma 1, articolo 5 della suddetta Legge stabilisce infatti che:

Il decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4 definisce le condizioni e le modalità per la stipula di un contratto di locazione transitorio anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti.

La figura della locazione transitoria ha trovato una espressa allocazione nell'articolo 5 della legge 431/1998, il quale, a sua volta, ha rinviato a un decreto ministeriale (prima il D.M. 5 marzo 1999, successivamente il D.M. del 30 dicembre 2002 ed infine il Decreto interministeriale del 16 gennaio 2017 del Ministero Infrastrutture e Trasporti pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15 marzo 2017) la definizione delle condizioni e delle modalità per la stipula di detti contratti con durata inferiore a quella prevista dalla legge e destinati a soddisfare particolari esigenze delle parti.

Quest'ultime cessano di essere esclusivamente collegate alle necessità abitative del conduttore ma trovano giustificazione anche in ragione dell'interesse del locatore di concedere in godimento il proprio immobile per un tempo limitato.

Il compito di individuare le specifiche esigenze del locatore o del conduttore è rimessa alla contrattazione territoriale tra le organizzazioni dei proprietari di immobili e degli inquilini maggiormente rappresentative, alle quali occorre, nella maggior parte dei casi, dunque affidarsi per individuare compiutamente la disciplina dei contratti di locazione di natura transitoria.

L'esigenza transitoria del locatore o del'inquilino (o di entrambi) deve essere specificata nel contratto di locazione transitorio in apposita clausola e supportata da documenti da allegare al contratto, la sua assenza potrebbe comportare la conferma dell'intento di eludere il limite legale di durata prevista per i contratti ordinari.

Se le cause della transitorietà dipendono dal locatore, è obbligatorio che quest’ultimo le debba documentare in contratto : in caso contrario, se il conduttore usufruisce ancora dell'immobile, il contratto rientra nella disciplina ordinaria dei contratti a canone libero della durata di 4 anni + 4 anni.

In sintesi: per il contratto transitorio sono state definite con decreto ministeriale (prima il decreto 5 marzo 1999, poi quello del 30 dicembre 2002, infine il Decreto interministeriale del 16 gennaio 2017) le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di questa natura. Il Decreto interministeriale del 2017 precisa che nel caso in cui la transitorietà riguardi il conduttore, che di questa ne sia dato riscontro con apposita documentazione da allegare al contratto transitorio, soggetta a tassazione in regime ordinario, come anche nel caso in cui l’esigenza riguardi il locatore (articolo 1 del contratto-tipo).

La legge 431/1998 ha così previsto la possibilità di avvalersi di un contratto di locazione transitorio, ma per trovare le caratteristiche normative che regolano detti contratti occorre fare riferimento:

  1. al Decreto interministeriale 16 gennaio 2017, che prevede i principi generali per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per stipulare contratti di locale convenzionati, transitori e transitori per studenti universitari;
  2. agli accordi locali, che prevedono le clausole che obbligatoriamente devono essere inserite in fase di stipula dei contratti sopra citati;

Le tipologie di contratti che rientrano nell'alveo dei contratti di locazione a canone concordato sono soltanto tre:

  1. Locazione abitativa ordinaria
  2. Locazione abitativa di natura transitoria
  3. Locazione abitativa per studenti universitari


Durata contratti transitori

Secondo quanto previsto dal Decreto 16 gennaio 2017, è possibile stipulare contratti di locazione transitori anche di durata inferiore a 30 giorni. I contratti di natura transitoria possono avere una durata nnon superiore a diciotto mesi.

Canone contratti transitori

Se l'immobile oggetto del contratti è situato in un comune con un numero di abitanti superiore ai diecimila, il canone deve essere definito all'interno dei valori minimi e massimi stabiliti per i contratti a canone concordato; gli accordi territoriali possono prevedere variazioni di tali valori, fino ad un massimo del 20%.

Cause che giustificano la transitorietà

Relativamente alle motivazioni che locatore e conduttore possono addurre per gisutificare la transitorietà del contratto di locazione, essi devono fare riferimento al testo dell'accordo locale siglato nel Comune interesssato. Quindi, a titolo di esempio, se in un determinato Comune gli accordi locali prevedono come valida causa ai fini della transitorietà l'esercizio di un lavoro temporaneo, può succedere che in un altro Comune la stessa motivazione può non essere considerata sufficiente a legittimare le parti contraenti per la stipula di un contratto di locazione transitorio.

Autore

Giuseppe PolliGiuseppe Polli è libero professionista dal 1982, dottore commercialista, ed è l'autore e il gestore del sito www.cedolaresecca.net, presente sulla Rete dal 2011. Assiste molti locatori nella scelta tra tassazione ordinaria IRPEF e tassazione a cedolare secca, nella predisposizione di contratti di locazione con l'apposita clausola per la cedolare secca e in tutti gli adempimenti successivi (cessazione anticipata, proroga dei contratti di locazione soggetti a cedolare secca, revoca dell'opzione per la cedolare secca ecc.).


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Facsimile di contratto di locazione transitorio con apposita clausola per la cedolare secca.

La transitorietà del contratto deve essere determinata dalla situazione di mobilità lavorativa, collegate allo studio, all'apprendistato e alla formazione professionale, nonché all'aggiornamento, alla ricerca di soluzioni occupazionali o di trasferimento transitorio per motivi di lavoro.

Nei contratti transitori non può mancare la specifica dichiarazione del motivo di transitorietà e la prova della transitorietà deve essere data con apposita documentazione da allegare al contratto che abbia una durata superiore ai 30 giorni.

Durata del contratto

Il comma 1 dell'articolo 2 Decreto interministeriale del 16 gennaio 2017 prevede che i contratti di natura transitoria possono avere una durata:

  1. non superiore a diciotto mesi.

Se i contraenti pattuiscono una durata inferiore a 1 mese, la clausola non è più nulla.Similmente, se le parti convengono una durata superiore a 18 mesi, anche in questo caso la clausola è nulla e si applica automaticamente la durata massima prevista dalla legge, ossia i 18 mesi.

Il contratto di locazione transitorio dura, dunque, fino a 18 mesi e non prevede vincoli di rinnovo automatico. Esso è destinato a soddisfare particolari esigenze delle parti: da dichiarare e documentare sia da parte del locatore che dal conduttore oppure da entrambi.

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Stesura del contratto

Il contratto di locazione di natura transitoria “ordinario” deve essere predisposto utilizzando uno schema predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastruture (Decreto interministeriale 16 gennaio 2017, Allegato B).

Rispetto ai tradizionali contratti di locazione a canone libero (4+4), la stipula di un contratto di locazione transitorio presenta alcune caratteristiche fondamentali che lo contraddistinguono dai primi, infatti se l'esigenza transitoria è del conduttore (ad esempio un rapporto di lavoro a termine o un master), deve essere supportata da documenti da allegare al contratto; lo stesso dicasi per il locatore (ad esempio se ha necessità di disporre a breve dell'appartamento per darlo in uso a propri familiari), che deve allegare la documentazione attestante questa esigenza.

Su queste caratteristiche, purtroppo, abbiamo verificato che molti operatori predispongono un contratto di tipo normale, non evidenziando espressamente le clausole di transitorietà dovute al locatore oppure al conduttore oppure riferibili ad entrambe le parti contraenti, facendo così rischiare al locatore che il contratto ricada nel campo del tradizionale contratto di locazione a durata 4+4 (articolo 3 inadempimento delle modalità di stipula), è previsto il risarcimento in misura pari a 36 mensilità dell'ultimo canone corrisposto.

Senza queste specifiche clausole di transitorietà, al contratto si applica la disciplina dei contratti liberi (4+4).

Per la stipula di un contratto di locazione transitorio occorre dunque fare riferimento al Decreto interministeriale del 16 gennaio 2017 e all'eventuale Accordo locale sottoscritto dalle associazioni maggiormente rappresentative dei proprietari di immobili da una parte e di quella degli inquilini dall'altra, valido nel Comune in cui è situato l'immobile.

Si ricorda che anche nel contratto di locazione transitorio occorre inserire la clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, per l'APE attestazione di prestazione energetica. In caso di mancata dichiarazione dell'APE, le parti contraenti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa.

Scadenza del contratto

Trascorso il termine concordato tra le parti del contratto di locazione transitorio, la locazione si conclude senza necessità di effettuare alcuna comunicazione né da parte del locatore né da parte del conduttore.

Nell'ipotesi in cui, allo scadere del contratto, siano in essere ancora le cause di transitorietà, le parti dovranno decidere per confermare l'interesse a proseguire l'affitto transitorio.

Si ricorda infine che il contratto temporaneo può essere rinnovato alla scadenza qualora si comunichi al locatore tale possibilità e quest’ultimo non la neghi esplicitamente. In tal caso non si potrà procedere ad un nuovo contratto di locazione transitorio, ma lo stesso sarà sostituito con un contratto classico di quattro anni di durata più eventuali quattro rinnovabili.

Importo del canone

Le parti possono liberamente concordare il canone per un contratto di locazione transitorio con l'eccezione che se l'immobile oggetto della locazione è posto:

  1. nei Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila, come risultante dai dati ufficiali dell'ultimo censimento.

Esclusivamente per gli immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti superiore a 10.000, come risultanti dai dati ufficiali dell’ultimo censimento, gli accordi individuano delle fasce di oscillazione all’interno delle quali devono essere ricompresi i canoni. In assenza di accordo a livello locale si fa riferimento al disposto del DM 10.3.2006 il quale prevede che si utilizzino i valori all’interno delle fasce di oscillazione previste dagli accordi vigenti nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in altra Regione.

Il comma 2 dell'articolo 2 del Decreto interministeriale del 16 gennaio 2017 prevede che gli accordi territoriali relativi a questo tipo di contratti possono prevedere variazioni, fino ad un massimo del 20%, dei valori minimi e massimi anzidetti per tenere conto, anche per specifiche zone, di particolari esigenze locali.

2. I canoni di locazione dei contratti di natura transitoria relativi ad immobili ricadenti in Comuni con un numero di abitanti superiore a diecimila, come risultanti dai dati ufficiali dell'ultimo censimento, sono definiti dalle parti all'interno dei valori minimi massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree omogenee, come individuate dall'art. 1. Gli accordi territoriali relativi ai contratti di cui al presente articolo possono prevedere variazioni, fino ad un massimo del 20 per cento, dei valori minimi e massimi anzidetti per tenere conto, anche per specifiche zone, di particolari esigenze locali. In caso di inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle condizioni previste dal decreto ministeriale di cui all'art. 4, comma 3, della legge n. 431 del 1998. I canoni di locazione e la ripartizione degli oneri accessori relativi ai contratti con durata pari o inferiore a 30 giorni, sono rimessi alla libera contrattazione delle parti.

Per gli immobili situati nei Comuni con un numero di abitanti inferiore a diecimila, il canone dunque può essere concordato liberamente tra le parti, così come per quello con durata pari o inferiore a 30 giorni.

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Facsimile di contratto di locazione transitorio con apposita clausola per la cedolare secca.

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