Cedolare secca

Gli immobili locati per uso turistico sono costituiti, in genere, da seconde case, che sempre più spesso vengono locate da parte del proprietario, soprattutto nel periodo estivo, allo scopo anche di coprire le spese di manutenzione e di natura fiscale che, inevitabilmente, una seconda casa a disposizione comporta.

contratto uso turisticoI contratti conclusi per finalità turistiche non sono assoggettati, per espressa previsione normativa, alla Legge n. 431/1988. Quindi gli immobili locati esclusivamente per finalità turistiche godono della massima libertà di contrattazione tra le parti e la normativa civilistica cui fare riferimento è l'articolo 1571 e seguenti del Codice civile.

Del resto, è evidente che la locazione per finalità turistica non risponde ad un'esigenza abitativa primaria (una locazione con finalità turistica presuppone, infatti, che il conduttore abbia a sua disposizione un altro immobile da adibire a propria abitazione principale), e, pertanto, è rimessa alla libera volontà delle parti contraenti la ricerca dell'accordo più conveniente per le parti.

I contratti di locazione con finalità turistiche non hanno vincoli di durata, pertanto le parti (locatore e conduttore) possono stabilire liberamente:

  1. il periodo della locazione stessa;
  2. il rilascio dell'immobile da parte del conduttore.

I contratti a fini turistici possono avere una durata inferiore, uguale o superiore a 30 giorni. Questa distinzione è importante in quanto va a impattare sulla registrazione o meno del contratto e sulla presentazione della comunicazione di inizio locazione.

Da un punto di vista fiscale se a locare l'immobile (in genere ammobiliato), è una persona fisica, non è necessario aprire la partita Iva, in quanto si rientra nel contratto di locazione turistica.

I redditi conseguiti dalla locazione ad uso turistico vanno dichiarati nel quadro RB (redditi fondiari) del modello UNICO oppure del modello 730, anche se sono relativi a contratti di locazione stipulati per una durata non superiore ai trenta giorni con lo stesso inquilino. Per questo tipo di contratti non sussiste alcun obbligo di registrazione.

Per i contratti superiori ai trenta giorni, per i quali, invece, sussiste l'obbligo di registrazione, oltre al 2 per cento dell'imposta di registro sul canone pattuito, il relativo reddito andrà dichiarato tra i redditi di fabbricati, quadro (RB), con le regole tipiche che lo determinano, salvo che sia esercitata l'opzione per la cedolare secca, in tal caso l'imposta di registro non è dovuta.

Se, oltre l'immobile, vengono anche forniti dei servizi (pulizie, cambio biancheria, pasti ecc.), la situazione cambia radicalmente, poiché ci troviamo di fronte a prestazioni tipiche di un'attività alberghiera, con i consequenziali obblighi ai fini Iva.

Per quanto concerne gli aspetti contrattuali, è il caso di ricordare che l'articolo 1, comma 4 della legge n. 431 del 1998 ha introdotto l'obbligo di usare la forma scritta del contratto, senza alcuna specifica esclusione.

Nel contratto, che, ricordiamo, andrà registrato solo se di durata superiore ai 30 giorni, è opportuno specificare le finalità turistiche dell'accordo, anche al fine di evitare l'insorgere di contrasti in presenza di accordi poco chiari.

 matitaLa normativa in materia di opzione per il sistema della Cedolare secca si può anche applicare anche alle locazioni turistiche qualunque sia la durata alla condizione che siano rispettati i criteri soggettivi del locatore e conduttore e quelli oggettivi del bene immobile. In questo caso è opportuno inserire la clausola espressa che il locatore intende esercitare l'opzione per la cedolare secca.

Normalmente Il contratto di locazione è esente dall'obbligo di registrazione per locazione di una durata uguale o inferiore a 30 giorni qualunque sia la nazionalità del conduttore ( cittadino UE e/o extra UE ) e per lo stesso conduttore.

 matitaPertanto se nel corso dell'anno si ripete una locazione turistica per uso abitativo con lo stesso conduttore anche con contratti diversi per un periodo superiore a 30 giorni sussiste l'obbligo di registrazione del contratto di locazione.

In questa tipologia di contratti brevi per finalità turistiche il locatore può optare per il sistema della cedolare secca: a regola dovrebbe inviare inviare la raccomandata relativa a tale opzione al conduttore entro il termine di 30 giorni tra la data di sottoscrizione del contratto e il termine previsto per gli adempimenti di registrazione, ma nell'ipotesi in cui il conduttore sia anche residente in altro paese, appare del tutto anacrostico l'invio della raccomandata stessa, quindi appare più logico prevedere espressamente nel contratto scritto che il locatore intende esercitare l'opzione per la cedolare (cosa che può succedere anche nei normali contratti liberi 4+4).

Pertanto, se l'immobile viene affittato allo stesso locatario per meno di 30 giorni,a mio parere, non occorre comunicare preventivamente tramite raccomandata al villeggiante che si è optato per la cedolare secca; di conseguenza, non va nemmeno comunicata la rinuncia all’aggiornamento del canone. Questa regola vale anche se la casa e la sua eventuale pertinenza vengono affittate a persone diverse durante l’anno. L’importante è che nei vari casi la durata del contratto allo stesso affittuario non superi i 30 giorni complessivi nel periodo d’imposta.

La cedolare può essere scelta dunque anche per i contratti di locazione a uso turistico, a condizione che siano rispettati i requisiti soggettivi richiesti (locatore e conduttore siano persone fisiche) e requisiti oggettivi (gli immobili oggetto della locazione siano locati per uso abitativo). Non è prevista nessuna limitazione nei casi in cui vi sia l'intervento di un' agenzia che operi come "mero intermediario" tra locatore e conduttore, mentre il sistema della cedolare secca non è possibile se il locatore non è il proprietario dell'immobile ma l'agenzia stessa, magari in sublocazione, quindi, è importante che il contratto sia intestato al proprietario dell'alloggio. Restano esclusi dalla cedolare secca, poi, i contratti di locazione (anche ad uso turistico) di immobili situati all'estero.

Il provvedimento del 7 aprile 2011 dispone che

1.3.3. Opzione nel caso di contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione
Per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito ovvero esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

In merito alla facoltà di non registrare tali tipologie di contratti di locazione si veda la pagina relativa ai contratti brevi.

Adempimento Tempistica Soggetto interessato
Comunicazione preventiva al conduttore
(contratti di durata superiore a 30 giorni )

Anteriormente all'opzione per la cedolare secca oppure con clausola espressamente inserita nel contratto
Locatore
Registrazione contratto
(contratti con durata superiore a 30 giorni)
Entro 30 giorni:
• dalla data di stipula ovvero
• se anteriore, dalla data di decorrenza del contratto
Locatore (il conduttore è solidalmente responsabile)

In questo caso il contratto di locazione è esentato dal pagamento dell'imposta di bollo e di registro e anche dagli adempimenti di registrazione presso l'Agenzia delle Entrate in quanto durata inferiore a 30 giorni e anche dell'invio della comunicazione cessione fabbricato per cittadini UE.

Nel caso di cittadini extra UE la comunicazione cessione fabbricato resta sempre adempimento obbligatorio.

Chi scrive è però dell'opinione che sia comunque consigliabile la registrazione per lasciare traccia probatoria di questa contratto di locazione mediante:

  1. la predisposizione del modello RLI dal 3 febbraio 2014 e suo successivo invio telematico;
  2. consegna diretta all'Agenzia delle Entrate tramite lo stesso modello.

Ai fini della trasparenza commerciale si precisa che il cittadino straniero che non parla e/o non capisce la linqua italiana deve ricevere contestualmente alla sottoscrizione del contratto di locazione anche la traduzione nella sua lingua madre.

Tutti i canoni di locazione ricevuti nell'ambito dell'eserczio dell'opzione di cui alla cedolare secca sono imponibili ai fini fiscali e seguono una regola precisa per la loro tassazione e anche per gli acconti di imposta.


Legge n. 431/1998 art.1
1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati "contratti di locazione", sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell'articolo 2.
2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano:
a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1° giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell'articolo 2 della presente legge;
b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale;
c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.

contratto uso turisticoLa Legge n. 431/1998 prevede dunque espressamente all'articolo 1, comma 2, lettera c) l'esclusione delle locazioni ad uso turistico dall'applicazione delle norme vincolanti, specialmente quelle in materia di durata del contratto e canone di locazione.

La legge n.431/1998 impone che i contratti di locazione di natura abitativa debbano stipularsi obbligatoriamente per iscritto e tale disposizione vale anche per i contratti con finalità turistiche.

 matitaNella stipula di un contratto di locazione ad uso turistico, quindi, si applicano unicamente le disposizioni del codice civile.

Il canone è libero e, salvo diversi accordi, sono a carico dell'inquilino solo le spese per le piccole riparazioni e i consumi di luce, gas, riscaldamento ecc.



Stipula del contratto

La disposizione prevista dalla Legge n. 431/1998 in base alla quale i contratti di locazione ad uso abitativo devono essere stipulati per iscritto, vale anche per il contratto con finalità turistiche.

La necessità della forma scritta viene anche confermata dall'articolo 1, comma 346 della legge n. 311 del 30 dicembre 2004 che lo stabilisce a pena di nullità

Tuttavia è da sottolineare come buona parte delle locazioni turistiche, specialmente se sono stipulate direttamente dal proprietario, senza l'assistenza di un'agenzia immobiliare, è stipulata verbalmente, specie se la durata della locazione è di pochi giorni o al massimo un mese.

In ogni caso è consigliabile stipulare un contratto scritto, in quanto possono accadere degli eventi di natura straordinaria, come ad esempio l'incendio dell'immobile, il furto dell'arredamento ecc., che inevitabilmente farebbero venire a galla che la locazione è irregolare.

Può anche capitare che l'inquilino alla scadenza pattuita verbalmente non lasci l'immobile, rendendo assai complicata la determinazione del termine della locazione, inoltre in mancanza di un accordo scritto diventa impossibile controfirmare il verbale di consegna.



Canone

Il canone di locazione ad uso turistico è liberamente concordato dalle parti e quindi soggetto solo alle regole del mercato.

 matitaPer il pagamento del canone si ricorda che sono vigenti le regole per la tracciabilità dei movimenti di denaro, pertanto se il canone raggiunge mille euro, il pagamento non potrà avvenire in contanti, ma solo con assegni, bonifici o l'utilizzo di carte di credito. Anche il pagamento dei canoni di locazione con finalità turistiche avrebbe dovuto soggiacere alla normativa prevista dal comma 50 della Legge di stabilità per il 2014, ma la precisazione del MEF con la nota del 5-2-2014 ha nella pratica previsto la non sanzionabilità ai fini della normativa anti-riciclaggio dei pagamenti in contanti per canoni inferiori ai 1000 euro.

Non è possibile effettuare pagamenti del canone spezzettando i versamenti oppure con l'utilizzo dell'eventuale caparra consegnata al proprietario per ridurre l'importo al di sotto del limite di mille euro.

Tuttavia è da sottolineare come buona parte delle locazioni turistiche, specialmente se sono stipulate direttamente dal proprietario, senza l'assistenza di un'agenzia immobiliare, è stipulata ancora verbalmente, specie se la durata della locazione è di pochi giorni o al massimo un mese.

In ogni caso è consigliabile stipulare un contratto scritto, in quanto possono accadere degli eventi di natura straordinaria, come ad esempio l'incendio dell'immobile, il furto dell'arredamento ecc., che inevitabilmente farebbero venire a galla che la locazione è irregolare.

Può anche capitare che l'inquilino alla scadenza pattuita verbalmente non lasci l'immobile, rendendo assai complicata la determinazione del termine della locazione, inoltre in mancanza di un accordo scritto diventa impossibile controfirmare il verbale di consegna.

Nel contratto ad uso turistico si deve esplicitamente fare riferimento che lo stesso deve riguardare esclusivamente finalità di svago, ricreative o culturali, svolte in un luogo diverso da quello dove si ha la residenza abituale. Queste ultime precisazioni sono importanti per evitare che l'inquilino possa eventualmente sostenere che non si tratta di locazione turistica ma di contratto di locazione per finalità di abitazione principale.



Durata

La durata di un contratto per uso turistico, seguendo le regole civilistiche, è svincolata da limiti di durata.Locatore e conduttore possono dunque liberamente stabilire il periodo della locazione e il rilascio dell'immobile da parte del conduttore. In genere non è necessaria la disdetta alla naturale scadenza del contratto.

Ma si deve sottolineare come questa tipologia di locazioni sono da considerarsi stagionali o perlomeno periodiche e il proprietario deve porre particolare attenzione al fatto di stabilire nel contratto una durata limitata se intende evitare che il conduttore si stabilisca nell'immobile in pianta stabile, affermando che lo stesso gli è stato locato come residenza principale.

In tema di durata è utile distinguere se il contratto di locazione per finalità turistiche ha durata inferiore, uguale o superiore a 30 giorni,in quanto questo limite temporale interessa l'adempiemnto della registrazione, come viene sotto spiegato.



Registrazione del contratto

Dal 1° gennaio 1998 è obbligatorio registrare tutti i contratti di locazione che abbiano una durata superiore ai trenta giorni. La registrazione può essere fatta telematicamente o con la loro consegna presso un ufficio dell'Agenzia delle Entrate. Si hanno 30 giorni di tempo dall'inizio della locazione.

Il costo della registrazione è pari al 2% del canone applicato, con un minimo di 67 €uro, normalmente tale importo è diviso in parti uguali tra proprietario ed inquilino, salvo diversi accordi.

Per la registrazione del contratto con modalità ordinarie è possibile fruire anche del sistema messo a disposizione dall'Agenzia delle Entrate, noto come RLI, di cui si parla nell'apposita sezione SOFTWARE.

Sul deposito cauzionale eventualmente versato dall'inquilino non è dovuta alcuna imposta di registro, se pagato da terzo estraneo è dovuta, invece, l'imposta di registro nella misura dello 0,50%.

 matitaL'omessa registrazione del contratto, quando obbligatoria, è punita con una sanzione che va dal 120% al 240% dell'imposta dovuta.

L'omessa registrazione del contratto può essere sanata, con ravvedimento operoso, in assenza di accertamento da parte dell'Amministrazione finanziaria, con il versamento dell'imposta, la sanzione appositamente prevista (12% dell'imposta se il ravvedimento è effettuato entro 90 giorni o 15% entro un anno).

La registrazione del contratto libera il locatore dall'obbligo di Comunicazione degli ospiti alla Pubblica sicurezza in quanto ai sensi dell'art. 12 del decreto-legge 21 marzo 1978 n. 59 (convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191), sussiste l'obbligo a comunicare, entro 48 ore, l'avvenuta cessione in locazione dell'immobile all'autorità locale di Pubblica Sicurezza, con i dati dell'immobile locato, nonché le generalità del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento, che deve essere richiesto all'interessato.

Detta Comunicazione si rende però obbligatoria in caso di cittadino non della Comunità Europea.

Una semplificazione è stata introdotta dall'articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011 che dispone

Fermi gli obblighi di presentazione della dichiarazione dei redditi, la registrazione del contratto di locazione assorbe gli ulteriori obblighi di comunicazione, incluso l'obbligo previsto dall'articolo 12 del decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 maggio 1978, n. 191.
Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica l'articolo 69 del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986.

Conseguentemente chi non effettua la registrazione del contratto, pur essendo obbligato a farlo, va incontro ad una sanzione amministrativa da euro 103 a euro 1.549

Per maggiori informazioni in tema di Comunicazione degli ospiti alla Pubblica Sicurezza si veda la pagina di Polizialocale.com.



Dichiarazioni fiscali

Il reddito fondiario scaturente dal contratto ad uso turistico, al pari degli altri redditi fondiari, deve essere dichiarato ai fini Irpef dal proprietario oppure deve essere assoggettato alla cedolare secca previa opzione.

 matitaIn caso di opzione per la cedolare secca si deve assoggettare il reddito scaturente dal contratto ad uso turistico nella misura del 21% su quanto percepito, mentre la registrazione del contratto avviene in esenzione di imposta di registro e bollo.

In caso di omessa dichiarazione dei redditi soggetti a cedolare secca il D.Lgs n. 23/2011 ha raddoppiato le sanzioni che ora ammontano dal 240 al 480% dell'ammontare delle imposte dovute, mentre in caso di dichiarazioni presentate ion misura inferiore al reale, le sanzioni sono inferiori ma pur sempre alte (dal 200 al 400% di quanto non versato).



A. Donati ed. Fiscoetasse
Il decreto sul federalismo municipale, invece, inserisce anche queste tipologie di locazione tra quelle per le quali è possibile esercitare l'opzione della cedolare e non a caso. Nei luoghi di villeggiature, infatti, più ancora che nelle grandi città, sarà agevole per il comune verificare se l'immobile dichiarato dal proprietario come seconda casa e quindi a disposizione, è davvero tale oppure se viene dato in locazione stagionale.

Tutto ovviamente dipende dalle capacità dei singoli Comuni, anche quelli di minori dimensioni, di poter recuperare una fetta importante di base imponibile.

In tema di contratti di locazione ad uso turistico si ricorda che tutte le Regioni italiane, nonché le Province autonome di Trento e Bolzano, hanno deliberato norme di regolamentazione delle locazioni alberghiere ed extra alberghiere e diverse tra queste hanno incluso tra le locazioni extra alberghiere anche le locazioni attivate da proprietari persone fisiche per finalità turistiche.

Pertanto, prima di stipulare un contratto ad uso turistico, è bene esaminare se nella propria Regione è vigente un regolamento disciplinante le locazioni fatte da privati cittadini, perché, ad esempio, le Regioni Umbria e Veneto limitano la durata minima ad una settimana, di fatto escludendo le locazioni per i week-end oppure in altre regioni, come in Abruzzo, Piemonte e Liguria è fatto divieto al singolo proprietario di affittare direttamente più di tre unità immobiliari ad uso vacanze, senza la contestuale attivazione della partita IVA, mentre in Umbria il limite scende a due unità immobiliari.

Inoltre la segnalazione al proprio Comune (talvolta anche alla Provincia) di voler locare la propria unità immobiliare a fini turistici è una prescrizione che spesso viene omessa ma che potrebbe essere oggetto di contestazione da parte dell'Amministrazione comunale.