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F.A.Q. è l'acronimo di "Frequently Asked Questions" e si riferisce alle domande poste più di frequente al nostro staff.

La serie di Domande in tema di cedolare secca allo scopo di chiarire i dubbi legati alle singole situazioni.

  • Nell'ipotesi in cui decida di affittare unicamente una stanza dell'immobile, posso ugualmente optare per il sistema della cedolare secca?
  • La risposta è positiva.La Circolare dell’Agenzia dell’ 1/06/2011 n. 26 ha chiarito che “l’opzione per il regime in commento può essere esercitata anche se il locatore abbia locato soltanto una o più porzioni dell’immobile abitativo”. Al riguardo, si precisa che il reddito che si ottiene dalla contemporanea locazione di porzioni di un’unità abitativa, cui è attribuita un’unica rendita catastale, deve essere assoggettato allo stesso regime impositivo. In altre parole, se il proprietario di un immobile ha optato per il sistema della cedolare secca per una porzione dell'immobile stesso, è vincolato ad applicare lo stesso sistema della cedolare secca nel momento in cui decida di locare anche le altri parti dell'unità immobiliare.
    Si veda l'esempio riportato nela citata Circolare dell’Agenzia delle Entrate.
    Esempio n. 1
    Sono stipulati più contratti di locazione di porzioni di un’unità abitativa con studenti universitari:
    - porzione A, contratto di durata 1° gennaio - 31 maggio 2012;
    - porzione B, contratto di durata 1° febbraio - 30 giugno 2012;
    - porzione A, nuovo contratto di durata 1° settembre - 30 novembre 2012.
    L’esercizio dell’opzione per la cedolare secca per la locazione della porzione A vincola all’esercizio dell’opzione anche per la porzione B. Successivamente, in sede di registrazione del nuovo contratto per la porzione A è possibile scegliere se esercitare o meno l’opzione per la cedolare secca.
  • Nell'ipotesi di contratti di locazione ad uso abitativo per cui si opta per il sistema della cedolare secca, sussiste l'obbligo della comunicazione antimafia?
  • La risposta è negativa. L'imposta sostitutiva legata al sistema della cedolare secca sostituisce l'IRPEF, l'imposta di registro sul contratto di locazione dovuta per le annualità contrattuali, l'imposta di bollo sul contratto stesso, l'imposta di registro sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione, l'imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e sulle proroghe. Essa determina anche il venir meno dell'obbligo di presentare alle competenti autorità la comunicazione anti mafia tranne nel caso il cui il locatario sia cittadino extra comunitario.
  • Nell'ipotesi di inquilino moroso, posso optare per la cedolare secca anche per gli affitti non percepiti?
  • La risposta è positiva. La Circolare n. 26/E del 1° giugno 2011 ha chiarito che per i canoni di locazione non percepiti ed assoggettati alla cedolare secca, il credito di imposta per i canoni non percepiti ed assoggettati ad Irpef, deve essere commisurato alla cedolare secca versata.
  • Come proprietario di unità immobiliari ad uso abitativo, ho optato per il sistema della cedolare secca sugli affitti. Ho delle agevolazioni fiscali anche ai fini IMU?
  • La risposta è negativa. L'imposta sostitutiva legata al sistema della cedolare secca sostituisce l'IRPEF, l'imposta di registro sul contratto di locazione dovuta per le annualità contrattuali, l'imposta di bollo sul contratto stesso, l'imposta di registro sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione, l'imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e sulle proroghe. Essa però non determina conseguenze ai fini dell'IMU che quindi deve essere pagata regolarmente.
  • Ho optato per il sistema della cedolare secca. Tale opzione va a sostituire l'imposta di bollo applicabile sulle quietanze di pagamento rilasciate agli inquilini mensilmente?
  • La risposta è negativa. L'imposta dovuta nella forma della cedolare secca non va a sostituire l'imposta di bollo applicabile sulle ricevute rilasciate al conduttore all'atto del pagamento dei canoni di locazione.
  • Sono usufruttuario di un appartamento, di cui il nudo proprietario è mio figlio. In caso di affitto dell'appartamento, chi può applicare la cedolare secca?
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  • Proprietario di un immobile ad uso abitativo, intende stipulare un contratto di locazione con società commerciale, la quale destina l'unità immobiliare ad uso abitativo dei propri dipendenti. Si chiede se è possibile applicare il regime della cedolare secca.
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  • Un professionista lavoratore autonomo che concede in locazione un immobile di sua proprietà può applicare la cedolare secca?
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  • Nel prossimo mese di settembre si deve rinnovare un contratto di locazione ad uso abitativo. Cosa si deve fare per esercitare l'opzione per la cedolare secca.
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  • Contratto di locazione tra privato e società ad uso di civile abitazione per il personale della stessa. Si chiede se il locatore, può esercitare l'opzione per la cedolare secca.
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  • Alla stipula di un contratto di locazione per uso abitativo è stata inserita la clausola che il canone venisse incrementato ogni anno successivo, a decorrere dal terzo anno. Il proprietario ha optato per la cedolare secca. Si chiede se questa clausola è valida oppure no.
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  • Come si fa ad esercitare l'opzione per la cedolare secca?
  • Chi intende avvalersi del regime della cedolare secca può esercitare l'opzione in sede di registrazione del contratto compilando il modello RLI cartaceo da presentare al competente ufficio dell'Agenzia delle Entrate. Questo a valere nei confronti del Fisco, nei confronti del conduttore occorre il preventivo invio della raccomandata o l'inserimento nel contratto stesso di apposita clausola.
  • Cosa significa che il reddito assoggettato a cedolare secca è escluso dal reddito complessivo?
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Canone di locazione

  • Tra il locatore e l'inquilino si raggiunge l'accordo di ridurre il canone di locazione soggetto a cedolare secca. Si deve provvedere alla registrazione di questo accordo?
  • Onde evitare accertamenti ed eventuali sanzioni da parte dell'Agenzia delle Entrate è opportuno provvedere alla registrazione della scrittura privata con cui si riduce il canone di locazione. In tema si legga la risoluzione AGE n. 60/E del 28 giugno 2010. Detta registrazione con cui si riduce il canone di locazione comporta il versamento dell'imposta di 67 euro a titolo di imposta di registro ed è soggetta ad imposta di bollo, se il contratto originario è soggetto a tassazione ordinaria IRPEF, mentre se soggetto a cedolare secca, a parere di chi scrive dovrebbe essere esente da imposta.

Decesso del locatore

  • In caso di decesso del locatore, che aveva a suo tempo eserceitato l'opzione per la cedolare secca, a quali adempimenti è tenuto l'erede che intende proseguire con questo regime fiscale?
  • Il decesso del locatore comporta in linea generale la successione o il subentro nella titolarità del contratto di locazione in essere senza soluzione dello stesso, non sussistendo pertanto l'obbligo di stipulare un nuovo contratto di locazione. Su tale argomento si legga il punto 5) della Circolare 20/E del 4 giugno 2012 e si consulti la pagina trasferimento dell'immobile mortis causa.

Raccomandata all'inquilino

  • Cosa succede se l'inquilino non ritira la raccomandata inviata dal proprietario dell'immobile in cui gli si comunica di optare per l'applicazione della cedolare secca sugli affitti?
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  • Immobile locato da due comproprietari, basta l'invio della raccomandata firmata da uno solo di loro due?
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  • Immobile locato a due conduttori,la raccomandata va inviata ad entrambi o ne basta una?
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  • Cosa significa che l'inquilino deve essere avvisato preventivamente in caso di opzione per la cedolare secca? Se dobbiamo fare un nuovo contratto, non è sufficiente una clausola specifica?
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  • Ho omesso di inviare la raccomandata prima della registrazione di un nuovo contratto ad uso abitativo. La registrazione è avvenuta telematicamente senza l'invio del contratto. Posso ovviare con una raccomandata a mano?
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Acconti

  • In qualità di proprietario di un appartamento, ho stipulato un contratto di locazione per il periodo 01-10-2011 - 30-09-2015. Intendo applicare la cedolare secca per l'annualità contrattuale che decorre dal 1° ottobre 2014 fino al 30-09-2015. Come mi devo comportare per regolarizzare la situazione e come devo calcolare l'acconto per il periodo 2014?
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  • Nel corso dell'anno ho locato per la prima volta un immobile ad uso abitativo esercitando l'opzione per la cedolare secca con un contratto di locazione libero. Quando devo pagare per la prima volta la cedolare secca?
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Cessione immobile locato

  • Presenza di un contratto libero 4+4 con cedolare secca. Ora il locatore ha deciso di vendere l'immobile e il probabile acquirente è una società. Cosa può succedere se va in porto la vendita?
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Comproprietari

  • Ho la comproprietà con la sorella di un appartamento concesso in locazione ad uso abitativo. Dobbiamo optare entrambi per la cedolare secca ?
  • La risposta è negativa. Nell'ipotesi di comproprietari di un immobile concesso in locazione ad uso abitativo, l'opzione per la cedolare secca può essere esercitata disgiuntamente da ciascun titolare dl diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento. Tuttavia nell'ipotesi in cui uno dei comproprietari opti per la cedolare secca, tale scelta vincola anche gli altri comproprietari, che non hanno esercitato l'opzione, alla rinuncia dell'aggiornamento del canone di locazione. Infatti il canone è concordato unitariamente e quindi non è possibile differenziare l'importo in ragione delle quote di proprietà di ciascun comproprietario. Di conseguenza è opportuno che la lettera raccomandata da inviare all'inquilino da parte del comproprietario che opta per la cedolare secca, debba essere sottoscritta anche da tutti i comproprietari. L'imposta di registro deve essere versata da coloro che non hanno optato per la cedolare secca sulla quota parte del canone di locazione a loro imputabile.
  • Due coniugi sono comproprietari al 50% di un immobile. Occorre fare due pratiche oppure è sufficiente solo una?
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  • Nell'ipotesi di tre comproprietari che intendono esercitare l'opzione per la cedolare secca, come si devono comportare per l'invio della raccomandata all'inquilino? Basta una sola raccomandata firmata da tutti e tre o vanno inviate tre raccomandate distinte? La raccomandata è semplice oppure con ricevuta di ritorno?
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  • Contratto di locazione di durata inferiore a 30 giorni, non registrato, stipulato da uno dei due comproprietari. Anche il secondo comproprietario deve esercitare l'opzione per la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi?
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Locazioni uso turistico

  • Locazioni di unità immobiliari per finalità turistiche, per una durata non superiore a 30 giorni, pertanto non soggetti a registrazione. E' applicabile la cedolare secca su tali contratti.
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  • Come si può esercitare l'opzione per la cedolare secca sugli affitti percepiti a turisti per la durata massima inferiore a 30 giorni e quindi non soggetti a registrazione?
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  • Possiedo un paio di immobili in località turistica che affitto per brevi periodo (da una settimana a quindici giorni, comunque al di sotto dei 30 giorni). Gli immobili sono stati affidati per la locazione ad un'agenzia che cura le prenotazioni e la gestione. Come posso accedere al sistema della cedolare secca?
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  • Possiedo una casa in località turistica che solitamente affitto per un massimo di 3-4 settimane principalmente a cittadini della Comunità europea. Intendo esrcitare l'opzione per la cedolare secca sui canoni di locazione. Non esiste un vero e proprio contratto, ma il tutto avviene tramite scambio di corrispondenza via email. Come mi devo comportare? Devo inviare una raccomandata agli inquilini?
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  • Sono proprietario di un appartamento in una nota località e lo affitto per uso turistisco per brevi periodi (da tre giorni a una settimana). Mi avvalgo dei servizi di un'azienda specializzata in locazioni turistiche. Posso optare per il sistema della cedolare secca?
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Locazioni uso promiscuo

  • Svolgo l'attività di agente di commercio e sto per prendere in locazione, a livello personale, un appartamento che servirà a uso promiscuo, sia come abitazione principale sia come ufficio. Il proprietario potrà scegliere il sistema di tassazione della cedolare secca?
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  • Sono proprietario di un appartamento classificato come A2 locato da alcuni anni. La locazione prevede anche l'utilizzo come studio professionale. Posso applicare la cedolare secca?
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  • Cosa accade nell'ipotesi in cui il locatore applichi la cedolare secca come uso abitativo e l'inquilino usi invece l'immobile per lo svolgimento di una professione senza comunicarlo al locatore in difformità a quanto concordato per iscritto sul contratto?
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Locazioni transitorie

  • Stipulo un contratto di locazione abitativa di natura transitoria della durata di un anno con inserimento della clausola di aderire al sistema della cedolare secca. Devo inviare comunque la raccomandata all'inquilino?
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Locazioni uso studenti universitari

  • La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti per studenti universitari?
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Immobili all'estero

  • E' possibile optare per il sistema della cedolare secca se l'immobile si trova all'estero?
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Opzione cedolare secca

  • Il 31 luglio 2014 è in scadenza l'annualità di un contratto di locazione, in regime di tassazione ordinaria. Come ci si deve comportare in modo che dal 1° agosto 2014 il contratto di locazione vada in regime di cedolare secca? Occorre una comunicazione preventiva al conduttore? Devo comunicarlo all'Agenzia delle Entrate?
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Pertinenze

  • Una persona fisica ha concesso un appartamento in locazione, successivamente ha affittato anche un posto macchina. il locatore intende optare per la cedolare secca non solo per il canone di locazione dell'appartamento ma anche per il posto macchina in quanto pertinenza dell'unità immobiliare locata.
  • La risposta è positiva a patto che siano rispettate alcune condizioni. Il sistema della cedolare secca è applicabile al canone di locazione relativo ai contratti aventi per oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze congiuntamente all'abitazione. Tale regime trova applicazione per le pertinenze locate congiuntamente all'immobile abitativo ovvero locate con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all'immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contratttuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al contratto di locazione dell'immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l'unità abitativa già locata.
    Questo è quanto precisato dalla circolare n. 26/E dell'Agenzia delle Entrate del 1-6-2011.
    Pertanto nel caso in cui il contratto di locazione del posto macchina faccia esplicito riferimento al contratto di locazione dell'appartamento e venga specificato che lo stesso costituisce una pertinenza di quest'ultimo, il locatore potrà usufruire della cedolare secca anche per tale contratto.

Revoca opzione

  • Quando può essere revocata l'opzione per la cedolare secca?
  • Il locatore può revocare l'opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. La revoca deve essere effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro con riferimento all'annualità contrattuale di riferimento. Il locatore deve dunque procedere al pagamento dell'imposta di registro con il modlelo F23. Rimane la possibilità di esercitare l'opzione per le annualità contrattuali successive. 

Risoluzione anticipata

  • Proprietario di un appartamento ammobiliato affittato in regime di cedolare secca. con presentazione del modello 69. In caso di risoluzione anticipata per cause dipendenti dal conduttore, come e cosa si deve praticamente fare con l’Agenzia delle Entrate? In precedenza si procedeva alla comunicazione con il versamento di euro 67,00 per disdetta anticipata, adesso ? 
  • La risposta nella sezione F.A.Q. area riservata

Tracciabilità affitti

  • Da quando si applica l'obbligo di pagare i canoni di locazione con mezzi tracciabili?
  • L'obbligo deve essere rispettato dal 1 gennaio 2014. E' irrilevante che si tratti di un mese relativo all'anno corrente o di una mensilità arretrata: ad esempio, va utilizzato uno strumento tracciabile anche per pagare la mensilità di dicembre 2013.
  • Il contratto di locazione prevede un canone annuale di 6mila euro, suddiviso in 12 canoni mensili da 500 euro ciascuno. Di solito il pagamento del canone viene effettuato in contanti. Si chiede se questo modo di operare è corretto oppure sia l'inquilino che il proprietario dell'immobile rischiano qualche sanzione.
  • Il Ministero dell'Economia ha chiarito nel mese di febbraio 2014 che è possibile pagare il canone di locazione in contanti. Devono tuttavia essere osservate le disposizioni in tema di anti riciclaggio che vietano i trasferimenti di denaro in contante per importi pari o superiori a 1.000 euro. Questo limite deve essere verificato avendo riguardo alla singola somma collegata al singolo canone di locazione e non all'importo annuale.
  • Esiste soglia minima per pagare l'affitto in contanti?
  • L'obbligo del pagamento tracciabile dovrebbe scattare a prescindere del canone in locazione corrisposto.Tuttavia è stato precisato che si applica il limite di 1.000 euro previsto dalle norme antiriciclaggio. Inoltre non sono previste sanzioni in materia di normativa antiriciclaggio come ha precisato la Nota del MEF del 5-2-2014 per coloro che per canoni di locazione al di sotto di questa soglia pagano ancora in contanti
  • Quali sono i mezzi di pagamento ammessi per il requisito della tracciabilità per il pagamento dei canoni di locazione?
  • Qualsiasi mezzo di pagamento in grado di assicurare la tracciabilità : il bonifico bancario, l'assegno bancario non trasferibile,l'assegno circolare. Sarà possibile utilizzare anche carte di debito (bancomat) o carte di credito, specialmente per i pagamenti tramite società o agenzie.
  • A quali contratti d'affitto si applica l'obbligo?
  • L'obbligo riguarda solo il pagamento di canoni di locazione delle abitazione. sono esclusi - rispettando comunque la soglia di 1.000 euro prevista dall' antiriciclaggio - i pagamenti dei canoni di negozi,uffici e in generale ogni immobile che non abbia destinazione abitativa, sono esclusi anche gli alloggi di edilizia residenziale pubblica.
  • I box auto sono inclusi nelle stop al contante?
  • I box auto, se sono una pertinenza dell'abitazione, devono considerarsi al pari di un immobile abitativo: quindi c'è l'obbligo della tracciabilità . La natura di pertinenza si desume dall'atto e dal contratto di locazione. Ad esempio, se lo stesso proprietario concede in locazione l'abitazione e l'annesso box, tutto il pagamento va eseguito con mezzi tracciabili ; se si affitta un box annesso a un capannone , si può usare il contante.
  • Sono previste eccezione per gli stranieri?
  • No, anche loro devono effettuare i pagamenti dei canoni con mezzi tracciabili . Non si applica neppure il maggiore limite di 15 mila euro previsto (solo per gli stranieri extra UE) riguardante le attività commerciali.
  • E' possibile delegare un terzo al pagamento tracciabile del canone di locazione?
  • Il conduttore, impossibilitato ad effettuare il pagamento del canone di locazione tramite banca o assegno o in genere tramite strumento tracciabile può delegare una terza persona perché provveda con uno strumento tracciabile a pagare per suo conto il locatore. Ad esempio con l'emissione di un assegno circolare oppure con bonifico dal c/c del soggetto incaricato. Tuttavia si ritiene consigliabile che sussista un rapporto di corrispondenza tra conduttore e persona delegata per evitare problemi di tipo fiscale, da cui risulti in modo chiaro che il pagamento del canone viene effettuato dal soggetto terzo per ordine e conto del conduttore. Se il pagamento viene effettuato per bonifico dal soggetto terzo, si consiglia che lo stesso faccia risultare tale fatto nella causale.
  • Ci sono sanzioni per la violazione dell'obbligo?
  • L'obbligo viene inserito nell' articolo 12 del decreto Salva - Italia che ha ridotto a 1.000 euro il limite previsto ai fini antiriciclaggio. Anche se non è stato modificato direttamente il decreto antiriciclaggio, non sono applicabili, in caso di violazione, le stesse sanzioni dall'1% al 40% della somma trasferita in contanti, ma esclusivamente per il pagamento di canoni di locazione il cui importo è inferiore alla soglia di 1000 euro come precisato dalla Nota del MEF del 5-2-2014.
  • Come inquilino di un appartamento soggetto a contratto di affitto di 350 euro, sono abituato a pagare in contanti da diverse annualità. E' bene che chieda sempre la ricevuta del pagamento al locatore?
  • La risposta è positiva, è bene che l'inquilino abbia la ricevuta del pagamento del canone di locazione in quanto essa costituisce un documento idoneo, per entrambe le parti, per dimostrare che il pagamento è stato effettuato. Lo stesso Ministero dell'Economia ha chiarito che la ricevuta rilasciata dal locatore (con marca da bollo a carico dell'inquilino) assicura la tracciabilità del denaro contante come previsto dalla Legge di stabilità all'articolo 1, comma 50 della Legge n. 147/2013.