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Cedolare secca

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due strade per scegliere l'irpef o la cedolare secca La cedolare secca è una flat tax e, come tale avvantaggia i percettori di redditi elevati. In sostanza, più il reddito è elevato più aumenta il vantaggio fiscale dell’applicazione della cedolare secca rispetto alla tassazione Irpef che è progressiva.

Nel 2015, la cedolare secca sugli affitti ha fatto registrare un aumento di gettito del 17,9% rispetto al 2014 (2 miliardi e 12 milioni di euro contro un miliardo e 706 milioni).

La cedolare secca, nel 2014, ha interessato circa 1,4 milioni di soggetti (+33% rispetto al 2013) per un ammontare di imponibile di circa 9,3 miliardi di euro (+24%) e un'imposta dichiarata di 1,8 miliardi di euro.

Il successo che sta riscuotendo la cedolare secca nel campo degli affitti abitativi, conferma quanto sia stata giusta la scelta di introdurre un sistema di tassazione proporzionale e semplificato per i redditi derivanti da un bene già gravato da così tante imposte di natura patrimoniale (che sono ad oggi Imu e Tasi), con il quale tanti locatori-risparmiatori garantiscono la disponibilità di abitazioni in affitto in Italia.

Nel valutare la convenienza del ricorso alla cedolare occorre anche considerare che, nel caso dell’applicazione del regime Irpef, dal 1° gennaio 2013 è stata ridotta di 10 punti percentuali (dal 15% al 5%) la quota dell’importo del canone non assoggetta a tassazione. Pertanto, da quella data, l’Irpef si applica sul 95% (in precedenza sull’85%) dell’ammontare dei canoni di libero mercato, e sul 66,5% (in precedenza 59,5%) dell’importo dei canoni concordati.

Infatti non tutti sanno che il comma 78, dell’articolo 4, della Legge n.92/2012, ha introdotto a decorrere dal 1° gennaio 2013, la riduzione forfettaria dal 15% al 5% per i canoni di locazione soggetti ad IRPEF. Molti locatori non sanno di questa riduzione operata in dichiarazione dei redditi probabilmente perchè nessuno gliel'ha mai detta. Se, a titolo di esempio, su un canone di 7200 €uro si dichiaravano 6120 € (7200x-15%), lo stesso locatore deve dichiarare 6840 € (7200x-5%), vale a dire 720 € in più di imponibile, che mediamente significa qualcosa come 200 € in più di tasse (Irpef e addizionali). Quali dunque possono essere state le conseguenze per l'opzione alla cedolare secca nel corso di questi ultimi anni?

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Come sopra precisato, la legge Fornero in tema di riforma del lavoro ha deliberato, a decorrere dal 1° gennaio 2013, l'aumento della tassazione ordinaria sugli affitti, in quanto è stato ridotto dal 15 al 5% lo sconto forfettario dell'imponibile Irpef sui redditi da locazione. Conseguentemente la cedolare secca sicuramente ha avuto, già a decorrere dal periodo d'imposta 2013, la possibilità di guadagnare maggiore popolarità tra i proprietari di immobili da locare per uso abitativo.In alcune città, l'adesione al sistema della cedolare secca ha superato anche l'80% dei canoni di locazione per uso abitativo.

Infatti, il comma 78, dell’articolo 4, della Legge n.92/2012, introducendo dal 1° gennaio 2013 la riduzione forfettaria dal 15% al 5% per i canoni di locazione soggetti ad Irpef, ha reso l’opzione per l’applicazione della cedolare secca sempre più conveniente per i locatori interessati. I proprietari di immobili da affittare per uso abitativo hanno dovuto così rifare i calcolo di convenienza.

A titolo di secondo esempio, nel nuovo scenario, per un canone di locazione di 12mila euro, l'imponibile di 10.200 euro (85% di 12.000) risulta incrementato (dal 2013) a 11.400 euro (95% di 12.000 €), in sostanza sono 1.200 euro in più di imponibile soggetto a tassazione che, solo considerando il primo scaglione IRPEF del 23%, significano 276 euro di maggiore Irpef da mettere in conto, senza contare il maggior carico di addizionali regionali e comunali, ove presenti.


La tabella, riportata solo nella pagina dell'articolo completo, illustra le conseguenze che si hanno con l'Irpef - sia per i contratti liberi (quattro anni più quattro, a canone libero) sia per quelli agevolati (c.d. concordati, tre anni più due, a canone calmierato) - per i locatori che opteranno per il passaggio al regime della cedolare secca sugli affitti.

Per rendere con immediatezza l'idea che gli effetti della misura sui contribuenti che intendono optare per il regime della cedolare secca, si è ipotizzato un canone di locazione pari a 100.

La base imponibile è costituita:

  1. nel regime fiscale fino al 31-12-2012, dal canone di locazione al netto della deduzione forfetaria del 15% e, per i contratti agevolati, dell'ulteriore deduzione del 30%;
  2. nel regime fiscale in vigore dal 2013, dal canone di locazione al netto della deduzione forfetaria del 5% e, per i contratti agevolati, dell'ulteriore deduzione del 30%;
  3. nel regime della cedolare secca, dall'intero canone di locazione.

Da sottolineare che nella cedolare secca sono incorporate le addizionali comunale e regionale Irpef (la cui misura è stabilita dalle competenti amministrazioni, anche con distinzioni per fasce di reddito), l'imposta di registro e l'imposta di bollo.

Il sistema di tassazione "Cedolare Secca" consente, nella generalità dei casi, dunque un risparmio fiscale, ma spesso limita altri benefici.

E' stato verificato che spesso si adotta questa soluzione con troppa superficialità. Ad esempio è ormai diffusa la convinzione che la cedolare secca sia sempre conveniente soprattutto nei contratti concordati la cui aliquota è del 10%.
Ma ne siamo proprio sicuri? Chiaro che sapendo che l’aliquota della cedolare è il 10% mentre l’aliquota minima Irpef è il 23% la risposta dovrebbe essere "certo che conviene!!"

Ma vale la pena analizzare tutte le conseguenze di un regime piuttosto che un altro. Ad esempio la detrazione d'imposta per il coniuge o un figlio fiscalmente a carico con l'opzione per la cedolare secca sarebbe persa così come la detrazione delle spese mediche, dei lavori di ristrutturazione o di altre detrazioni.

Bisogna verificare inoltre se optando per la cedolare secca si va a superare la soglia per l’esenzione dei ticket! Vale la pena fare controllare la vostra posizione prima di accorgervi troppo tardi che state pagando imposte più del dovuto.

omino rossoVedil'intero articolo in tema di convenienza o meno all'opzione per la cedolare secca con le esemplificazioni numeriche




L'autore

Giuseppe PolliGiuseppe Polli è libero professionista dal 1982, dottore commercialista, ed è l'autore e il gestore del sito www.cedolaresecca.net, presente sulla Rete dal 2011. Questo dominio è stato il primo ed unico sito ad occuparsi in via esclusiva della tassazione sostitutiva all'IRPEF sui redditi di locazione per uso abitativo, meglio conosciuta con il nome di cedolare secca.

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