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Asset location e gli immobili in affitto

Come un investitore può distribuire i propri fondi disponibili fra le varie attività di investimento (asset class)in una strategia di asset location.

 matitaCon il termine di Asset location si intende la ripartizione di un patrimonio nelle diverse tipologie di asset class e valute disponibili (azioni, obbligazioni, liquidità', immobili, etc…); è definita strategica, se predisposta in funzione di obiettivi di lungo periodo, tattica quando mira ad obiettivi di più breve periodo. Fonte: Bancamarche.it
Ovviamente il peso attribuito alle differenti asset class e valute dipende dal profilo di rischio-rendimento dell'investitore.

In un periodo in cui la crisi economica ha modificato i rendimenti e le quotazioni degli immobili in rapporto a quelli di prodotti più liquidi, anche l'incidenza della cedolare secca sui canoni di locazione per gli immobili a rendita può avere il suo peso per determinare uno spostamento verso investimenti non immobiliari nella politica dell'asset location, intesa come sopra.

Ultimamente i rendimenti negli investimenti immobiliari hanno perso il confronto con i conti di deposito e anche con i titoli di Stato. Sono state, infatti, anche le variabili fiscali a determinare il peggioramento dei rendimenti nel real estate, in modo particolare l'introduzione anticipata al 2012 dell'IMU che va a colpire gli immobili da mettere in rendita con l'aliquota base dello 0,76%, ma che i Comuni, nella maggior parte dei casi, hanno elevato fino all'aliquota massima loro consentita ossia fino all'1,06%.

Nel Dare e Avere dei costi/ricavi per chi ha un immobile da affittare per uso abitativo si deve comprendere anche la cedolare secca (21% del canone di locazione a canone libero oppure del 10% per i canoni concordati).

Si tratta ora, alla luce di queste nuove variabili fiscali e del decremento che si può prevedere per gli investimenti immobiliari, quale potrebbe essere la strategia finanziaria ideale per tutti coloro che allo stato attuale possiedono immobili da locare.

Da studi effettuati da Nomisma si legge che il rendimento medio annuo lordo di un immobile concesso in affitto per uso abitativo in Italia è nell'ordine dello 4,36% lordo. Se poi lo stesso immobile è tassato a cedolare secca nella misura del 21%, il rendimento netto si ferma al 3,4 per cento.

A livello, invece, di rendimento in conti di deposito, si sottolinea come si possono trovare offerte di rendimento annuale lordo che arrivano al 5%, che, considerando la ritenuta fiscale del 20% applicata ai depositi bancari, si ottiene un rendimento netto da conto deposito del 4 per cento.

Ad ascoltare coloro che operano nel settore immobiliare, le previsioni in tema di immobili parlano di una significativa riduzione dei prezzi medi del patrimonio ad uso abitativo nell'arco dei 18 mesi.

Facciamo un esempio tanto per capirci meglio. Ipotizziamo che una persona fisica sia proprietaria di un immobile la cui valutazione è di circa 200mila euro e che sia affittato a cedolare secca al canone di 700 €uro mensili, annualmente il locatore percepisce una rendita al netto del 21% di cedolare secca per €uro 6.636 (ossia 8.400 meno il 21% di imposta sostitutiva).

All'importo netto così determinato di €uro 6.636 dobbiamo detrarre l'imposta municipale IMU, che su base ordinaria si attesta sullo 0,76%, ma, come ho sopra sottolineato, molti Comuni hanno innalzato al massimo ossia all'1,06%. Ipotizziamo una rendita catastale di 900 euro, in tal caso il proprietario deve pagare l'IMU per circa 1.600 €uro ipotizzando l'aliquota massima o €uro 1450 ipotizzando una aliquota IMU ridotta al 9,6 per mille.

Dall'importo del canone annuale, al netto della cedolare secca, pari a €uro 6.636, come sopra determinato, detraiamo l'IMU di 1.600 euro ottenendo l'importo di €uro 5.036 annuali nel caso di aliquota IMU massima oppure di 5.186 €uro in caso di aliquota IMU più bassa.

Solo che l'investimento di 200mila euro in uno dei conti deposito oggi più aggressivi, frutterebbe invece 8mila euro al netto della ritenuta fiscale del 20%. Da questo importo occorre detrarre l'imposta di bollo, nella nuova misura stabilita nel decreto Salva-Italia del governo Monti, nella misura dell'1 per mille fino ad un massimo di 1.200 euro (dal 2013 sale all'1,5 per mille senza massimi). Su un deposito di 200mila euro, quindi, l'imposta di bollo è pari a 200 euro.

Pertanto il nostro investitore si ritrova con un rendimento netto annuo sui depositi bancari di 7.800 euro, in poche parole ottiene un rendimento di 2.764 €uro maggiore nell'ipotesi di un'aliquota IMU al massimo o di 2.614 €uro maggiore nella seconda ipotesi di un'aliquota IMU che si attesta sul 9,6 per mille.

L'investitore deve anche mettere sul piatto della bilancia le previsioni di un ribasso delle quotazioni immobiliari nei prossimi mesi.

La strategia di asset location può dunque essere pianificata nel vendere l'immobile beneficiando dell'apprezzamento registrato negli ultimi anni, dato che la quotazione media nazionale delle abitazioni dal 2004 al 2011 è salita del 29,4% circa, investire il corrispettivo derivante dalla vendita ad un rendimento netto del 4% per i prossimi 24 o 36 mesi su un conto di deposito, reinvestire dopo questo periodo in immobili ad uso abitativo beneficiando di un probabile calo dei prezzi.

Chiaramente questa strategia di asset location richiede tempo e comporta alcuni rischi e il nostro investitore deve pure tenere conto che l'attuale situazione nel settore della compravendita immobiliare è in fase di significativo rallentamento. In ogni caso occorre approfondire la diversità del rendimento immobiliare sempre più incerto e rendimento in forme di capitale di natura certa ed anche allettante.

Sul sito monitorimmobiliare.it a proposito del settore immobiliare si legge che

"Da più di un anno e mezzo l’allontanamento degli investitori dal mattone è stato scoraggiato nettamente dal Governo Monti a favore dell’investimento in prodotti finanziari.
Le tasse sulla casa sono aumentate e hanno penalizzato oltre che gli scambi immobiliari, il ceto medio e i piccoli risparmiatori”.
Lo ha detto Paolo Righi , presidente nazionale Fiaip, intervenendo su Radio24, commentando gli ultimi report trimestrali dell’Agenzia del territorio e di Nomisma.
Per Fiaip la casa rimane sempre un bene primario per le famiglie italiane; le variabili, dettate dalle incertezze fiscali, hanno penalizzato il mercato immobiliare ed incidono ancora oggi sulla domanda potenziale che ha visto una forte frenata per il mercato residenziale, in particolar modo, per le seconde e terze case.