Controindicazioni alla cedolare secca

Il regime della cedolare secca presenta alcune controindicazioni che devono essere attentamente valutate dal locatore prima di esercitare la scelta.

allerta controindicazioni alla cedolare seccaApprofondiamo in questa pagina le controindicazioni all'esercizio dell'opzione per il regime sostitutivo della cedolare secca. In primo luogo, come primo svantaggio, il locatore ha l'obbligo di rinunciare per tutta la durata dell'opzione alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, anche se prevista nel contratto, compreso l'aggiornamento Istat.

Pertanto,a titolo di esempio, se l'annualità contrattuale scade il 31 ottobre dell'anno N e il canone mensile è di 600 €uro, se il locatore decide di esercitare l'opzione per la cedolare secca, lo stesso non potrà richiedere al locatario l'incremento Istat nella misura del 100%, ad esempio il 2,7%, per la nuova annualità contrattuale che decorre dal 1° novembre dell'anno N e questo fino alla eventuale revoca per la cedolare secca.

In termini monetari significa che il locatore di fatto deve rinunciare per la prima annualità contrattuale decorrente nell'esempio sopra riportato a circa 194 € annuali, per la seconda annualità contrattuale (sempre nell'ipotesi di un tasso di inflazione del 2,7%) a circa 206 €, in due anni qualcosa come 16,67 € al mese.

Nell'ipotesi in cui l'inflazione dovesse crescere più di quanto ipotizzato, chiaramente il locatore dovrebbe rivedere il mantenimento dei propri redditi fondiari da locazioni nell'area della cedolare secca e rifare un pò i calcoli di convenienza.

Il secondo svantaggio derivante dall'esercizio dell'opzione per la cedolare secca è costituito dal fatto che l'applicazione della tassa forfettaria del 21% (o del 10% per quelli a canone concordato) per i contratti di locazione a canone libero rimane nell'ambito di un meccanismo che non consente al locatore, in sede di dichiarazione dei redditi e in assenza di altri redditi oltre a quelli fondiari da locazione, di riassorbire per intero eventuali oneri deducibili o detrazioni d'imposta.

Si pensi al caso il cui il locatore sostenga con carattere di continuità in ogni periodo d'imposta spese sanitarie di un certo spessore, nell'ipotesi in cui lo stesso debba dichiarare solo redditi fondiari da locazione per cui ha esercitato l'opzione per la cedolare secca, andrebbe a perdere la detrazione d'imposta del 19%.

In tal caso il locatore potrebbe esercitare l'ozione per la cedolare secca solo per alcuni dei contratti di locazione, facendo confluire nel regime di tassazione ordinaria Irpef i canoni di altri contratti. In tale ipotesi il locatore potrebbe usufruire dell'applicazione della prima aliquota marginale Irpef del 23% sui canoni di locazione lasciati nel regime di tassazione ordinaria e di poter usufruire di eventuali oneri deducibili o detrazioni d'imposta.

Gli altri canoni di locazioni verrebbero fatti confluire nel regime della cedolare secca così usufruendo di un'aliquota fissa in sostituzione dell'aliquota marginale Irpef più elevata.

 matitaLe variabili che possono essere considerate come controindicazioni all'esercizio dell'opzione per la cedolare secca sono dunque diverse e pertanto richiedono un esame approfondito del locatore con il proprio consulente fiscale.


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