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Soggetti esclusi

I soggetti che non possono applicare il sistema della cedolare secca.

Il regime della cedolare secca, come previsto dal comma 6 dell'art. 3 del Dlgs n. 23/2011, non si applica alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di un'attività d'impresa o di arti e professioni.

Più specificatamente si intende fare riferimento ai cosiddetti immobili che fanno parte del patrimonio di un'azienda e gli immobili merce (unità immobiliari costruite per la vendita) che concorrono alla formazione del reddito d'impresa.

Pertanto un imprenditore individuale che intenda locare per uso abitativo un immobile nell'esercizio di un'attività di impresa non può esercitare l'opzione per la cedolare secca, così come un professionista o un artista nell'esercizio della propria attività professionale o artistica. Per effetto di tale disposizione restano, quindi, esclusi dal regime gli imprenditori ovvero i lavoratori autonomi, anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti. Risulta, infatti, irrilevante la circostanza che l'immobile sia utilizzato dal dipendente per finalità abitative.

Non possono accedere al regime della cedolare secca anche le società di persone, le società di capitali nonché gli enti non commerciali ed enti commerciali. Anche le società semplici sono escluse dalla possibilità di accedere a tale sistema forfettario di tassazione.

Anche le imprese edili e le società immobiliari non possono optare per il sistema della cedolare secca sia con riferimento agli immobili "patrimonio" sia per gli immobili "merce" e quindi dovranno tassare il reddito da locazione con le modalità ordinarie, ossia:

  • a costi e ricavi per le unità immobiliari "merce";
  • in base al canone di locazione ridotto del 5% ( a titolo forfettario per le spese di manutenzione) per gli immobili "patrimonio".