La raccomandata all'inquilino

L'applicazione del sistema di tassazione denominato "cedolare secca" obbliga il locatore ad esercitare una specifica opzione. Infatti le disposizioni normative richiedono una comunicazione preventiva all'inquilino, con lettera raccomandata, a pena di inefficacia dell'opzione stessa. Nell'ipotesi di comproprietà dell'immobnile locato l'opzione può essere esercitata disgiuntamente da ciascun proprietario ed esplica effetti solo in capo ai locatori che l'hanno esercitata.

L'invio della raccomandata all'inquilino costituisce dunque un punto importante per l'esercizio dell'opzione per la cedolare secca.

La normativa in tema di opzione per il sistema della cedolare secca impone infatti l'obbligo, a pena di inefficacia dell'opzione stessa, di comunicare preventivamente all'inquilino:

1. la scelta da parte del locatore per la cedolare secca;
2. la contestuale rinuncia, per il periodo di durata dell'opzione, alla facoltà di aggiornare il canone di locazione anche in base all'indice ISTAT.

La finalità della comunicazione è in sostanza quella di informare l'inquilino che il locatore rinuncia all'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, anche se contrattualmente previsto, compreso quello che scaturisce dalla variazione iSTAT.

Tali disposizioni sono inderogabili e come precisa l'Agenzia delle Entrate:

La sospensione della facoltà di chiedere gli aggiornamenti del canone e la relativa comunicazione non sono suscettibili di modifiche in via convenzionale tra le parti.

Quindi il locatore deve prestare particolare attenzione all'invio, per raccomandata, della comunicazione di aver optato per la cedolare secca, in quanto il mancato invio della raccomandata stessa comporta l'inapplicabilità del regime dell'imposta sostitutiva.

L'articolo 3, comma 11, secondo periodo del D.Lgs. 23/2011 dispone che:

L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.

L'invio preventivo della raccomandata all'inquilino è dunque inderogabile e dalla comunicazione preventiva dipende la validità dell'opzione. L'omesso invio della raccomandata comporta, infatti, l'inapplicabilità del regime della cedolare secca, né tantomeno è suscettibile di modifica in via convenzionale tra le parti contrattuali.L'Agenzia delle Entrate ha espressamente precisato che l'omesso o tardivo invio della preventiva comunicazione all'inquilino non può neppure essere sanato con l'istituto della c.d. "remissione in bonis" ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 del Dl 16/2012, in quanto con tale istituto possono esere sanate omissioni relative ad adempimenti da effettuarsi nei confronti dell'Amministrazione finanziaria (circolare 47/E del 20 dicembre 2012, paragrafo 3).

Qualora, invece, nel contratto di locazione sia espressamente indicata la rinuncia agli aggiornamennti del canone, non è necessario spedire al conduttore la comunicazione in esame.

L'adempimento della raccomandata all'inquilino viene confermato anche dai documenti di prassi dell'Agenzia delle Entrate (Provvedimento 7 aprile 2011, Circolare n. 26 del 1° giugno 2011) in cui si conferma che la volontà del locatore di esercitare l'opzione per la cedolare secca deve essere comunicato in via preventiva pena l'inefficacia dell'opzione.

La Circolare n. 26 del 2011 ha precisato che in presenza di più conduttori, l'opzione deve essere comunicata a ciascuno di essi.

A titolo di esempio, il proprietario di un appartamento stipula un contratto di locazione con due inquilini che utilizzano l'immobile per finalità abitative.

Il conduttore deve inviare due raccomandate, uno a ciascuno dei conduttori, nelle quali informa ciascun conduttore della scelta operata per la cedolare secca e dell'impossibilità di richiedere aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo incluso la variazione Istat.

Continua ......

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