Contratti non regolarmente predisposti

Sono a rischio molti contratti non predisposti in maniera corretta in base alla normativa prevista dall'art. 3 del Dlgs n. 23/2011.

Il fenomeno del sistema impositivo a tassa piatta sui redditi di locazione per uso abitativo ha trovato una buona diffusione tra i soggetti locatori che hanno visto in questo tipo di tassazione uno strumento per ridurre l'impatto fiscale.

Ma nello stesso tempo le condizioni per poter accedere a tale sistema di tassazione hanno creato un pò di confusione tra gli operatori, in modo particolare tra coloro che non svolgono una tipica attività fiscale (ossia quella svolta quotidianamente da commercialsiti, fiscalisti, consulenti tributari) ma nornalmente svolgono un'attività di mediazione nel campo immobiliare.

A cosa vogliamo fare riferimento con questa affermazione?

I contratti di locazione vengono stipulati con la clausola iniziale del riferimento all'articolo 2 comma 1 della Legge n. 431/1998 (locazioni a canone libero) e all'articolo 3 del Dlgs n. 23/2011 (cedolare secca).

Fin qui niente di male, solo che il riferimento all'articolo 3 del Decreto legislativo n. 23 del 2011 che ha istituito il sistema della tassazione a cedolare secca non è di per sé sufficiente a validare il contratto stesso nell'ambito di tale sistema di tassazione.

Infatti per poter accedere al sistema della cedolare secca, lo stesso articolo 3 di cui sopra prevede espressamente che il locatore debba inviare, a pena di decadenza, una raccomandata al locatore prima della registrazione del contratto. L'omesso invio della raccomandata, infatti, determina che viene meno una delle condizioni essenziali al che il locatore possa utilizzare in sede di dichiarazione dei redditi la cedolare secca del 21% prevista per i contratti a canone libero (ma lo stesso vale anche per i contratti a canone concordato).

Non è dunque sufficiente che il contratto di locazione sia inviato telematicamente tramite modello RLI e che con tale modello i locatori abbiano espresso la precisa volontà di aderire al sistema della cedolare secca.


In questo caso l'Agenzia delle Entrate che ha potere di controllo potrà richiedere al locatore copia del contratto (che con modalità telematica può anche non essere allegato) nonché copia della raccomandata che il locatore stesso avrebbe dovuto inviare all'inquilino come prevede espressamente l'articolo 3 del Dls n. 23 del 2011.

L'omesso invio della raccomandata all'inquilino con cui il locatore lo informa che il canone di locazione non potrà subire alcun incremento per tutta la durata del contratto, anche sulla base dell'indice ISTAT, potrebbe essere sostituito con l'inserimento di una specifica clausola contrattuale nel contratto di locazione, con cui le parti riconoscono che il contratto è da ricomprendere nell'alveo della cedolare secca, come del resto precisato dall'Amministrazione finanziaria.

Ma se questa clausola manca del tutto e il locatore non ha inviato la raccomandata al conduttore prima della sua registrazione, in caso di controllo da parte dell'Amministrazione finanziaria, al locatore sarà disconosciuta la tassazione con il sistema della cedolare secca.

Pertanto è assai opportuno che il locatore pretenda a chi si impegna a predisporre il contratto di locazione che sia predisposta ed inviata la raccomandata al conduttore per renderlo edotto della sua scelta per tale tipo di tassazione, scelta che, del resto, compete al locatore in via esclusiva o quanto meno che faccia inserire nel contratto di locazione la specifica clausola per la scelta della cedolare secca come riportato ampiamente anche in questo sito.


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