La tassazione della cedolare secca, introdotta dal 2011, dopo un avvio un pò stentato, ha raccolto il favore di una larga fetta di proprietari di immobili che li affittano a persone fisiche per uso abitativo.
L'opzione per la cedolare secca, però, deve seguire un "iter" burocratico, non particolarmente difficile, ma insidioso
tanto che sempre più spesso è facile riscontrare errori macroscopici che precludono la scelta per la cedolare secca o potrebbero comportare rettifiche da parte dell'Amministrazione finanziaria.
Lo scopo di questa presentazione è appunto di illustrare con chiarezza quali potrebbero essere le operazioni che sono fonti di possibili errori, che potrebbero fare di un locatore "felice" di aver scelto la cedolare secca in locatore arrabbiato.
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Uno dei più frequenti errori che diversi operatori del comparto immobiliare stanno facendo avviene durante la fase della preparazione del contratto di locazione
per uso abitativo (ad esempio un contratto di locazione a canone libero 4+4 oppure a canone concordato 3+2).
Nella preparazione del contratto di locazione, infatti, avviene sempre più spesso che il locatore manifesti la propria volontà di esercitare l'opzione per la cedolare secca, trovando l'inquilino ben disponibile ad accettare tale soluzione.
Il contratto di locazione viene pertanto predisposto con la clausola iniziale:
CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE AD USO DI ABITAZIONE
Stipulato ai sensi dell'art. 2 comma 1 Legge n. 431/1998 e ai sensi dell'articolo 3 DLgs 23/2011 (cedolare secca)
All'interno del contratto non viene inserita alcuna clausola che il locatore intende che sia applicato il sistema della cedolare secca con rinuncia a qualsiasi aggiornamento del canone, inclusa la variazione ISTAT.
Fino ad ora nulla da eccepire, non è obbligatorio inserire detta clausola espressa nel contratto.
Il contratto viene poi regolarmente inviato telematicamente dall'operatore all'Agenzia delle Entrate tramite il modello RLI telematico con l'indicazione che il locatore ha espresso l'opzione per la cedolare secca.
Con questa documentazione rilasciata dall'operatore (ricevuta di trasmissione telematica), il locatore è convinto di aver bene operato e di essere pertanto nell'ambito della cedolare secca.
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La conseguenza è che in caso di controllo da parte dell'Amministrazione finanziaria, che dovesse verificare ........Ooops......questa pagina è disponibile solo in Area riservata
Un secondo errore
che può vanificare l'esercizio dell'opzione per la cedolare secca avviene in presenza di più conduttori.
E' il caso in cui il contratto di locazione viene stipulato tra il locatore e due o più conduttori.
In questo caso il locatore ha l'obbligo di inviare la raccomandata (in sede di registrazione del contratto oppure in sede di proroga oppure in occasione di un'annualità contrattuale in cui lo stesso intende esercitare l'opzione per la cedolare secca) a tutti i conduttori per informare ciascuno che il locatore stesso intende esercitare l'opzione per la cedolare secca e che non vi sarà la possibilità di chiedere alcun aumento del canone inclusa l'ISTAT.
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Un terzo possibile errore si verifica in occasione della proroga del contratto di locazione.
Ipotizziamo un contratto di locazione per uso abitativo a canone libero stipulato il 1° giugno 2010, per cui il locatore ha esercitato l'opzione per la cedolare secca a decorrere dall'annualità contrattuale scadente il 31 maggio 2012, informando il conduttore tramite raccomandata il 10 giugno 2012 e presentando il 15 giugno 2012 all'Agenzia delle Entrate il modello 69 per la scelta dell'opzione (modello dal 2014 soppiantato dal modello RLI).
Fin qui tutto bene!
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