Cedolare secca

Come funziona la cedolare secca

by Giuseppe Polli - Agg. Ottobre 2015

La cedolare secca si applica ai redditi di locazione per uso abitativo

1. come imposta sostitutiva alla tassazione IRPEF e relative addizionali, imposta di registro e imposta di bollo;
2. come imposta facoltativa

Chi può applicare l'opzione per la cedolare secca?

1. Persona fisica privato, che non agisce nell'esercizio di impresa, arte o professione
2. Titolare del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio usufrutto)

L'inquilino è solo soggetto passivo per la scelta della cedolare secca sugli affitti. Obbligatoriamente l'inquilino deve:

1. essere persona fisica privato
2. non svolgere attività di impresa, arte o professione

Non possono esercitare l'opzione per la cedolare secca i seguenti soggetti:

1. Società di persone, incluse le società semplici
2. Società di capitali
3. Enti commerciali
4. Enti non commerciali

Gli immobili interessati dalla cedolare secca sono:

1. gli immobili ad uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10)
2. le relative pertinenze senza limitazione di numero

Il contratto della pertinenza può essere fatto anche successivamente, ma in tal caso occorre fare riferimento al contratto principale e che sussista un vincolo di pertinenzialità.

Pertanto non è possibile usufruire della cedolare secca per

1. immobili locati ad uso ufficio o promiscuo (casa e ufficio)
2. immobili locati a imprenditori o professionisti anche per esigenze abitative dei dipendenti e/o collaboratori
3. sub-locazione
4. immobili all'estero

L'opzione per la cedolare secca può essere esercitata anche per

1. contratti di durata inferiore a 30 giorni
2. contratti con enti pubblici o enti privati non commerciali
3. contratti gestiti da parte di un'agenzia immobiliare intermediaria

Ciascun comproprietario ha la facoltà di optare per la cedolare secca in modo disgiunto

Circolare n. 26/E del 2011 pagina 12

La base imponibile su cui calcolare l'imposta è costituita dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

Occorre prendere in considerazione il maggior valore tra:

1. il 100% del canone di locazione
2. oppure la rendita catastale rivalutata del 5% se maggiore

Il locatore paga l'imposta sostituiva con queste aliquote:

1. Aliquota del 21% per i contratti a canone libero disciplinati dalla Legge 431 del 1998
2. Aliquota 21% per i contratti disciplinati dal Codice Civile (ad esempio i contratti di durata limitata per case per vacanze)
3. Aliquota 10% per il periodo 2014-2017 per i contratti a canone concordato (3+2) disciplinati dalla Legge 431 del 1998.
4. Aliquota 10% come sopra per i contratti a canone concordato per studenti universitari sulla base di apposite convenzioni nazionali.

L'aliquota per i contratti a canone concordato (durata 3 anni più 2) era pari al 19% fino a tutto il 2012, poi ribassata al 15% per il 2013.

I soggetti terzi cui occorre comunicare l'opzione sono due:

1. L'Amministrazione finanziaria in sede di registrazione del contratto o di rinnovo o di opzione durante il periodo di contratto
2. Il conduttore in sede di contratto o di rinnovo o di opzione durante il periodo di contratto

L'opzione per la cedolare secca si comunica all'Amministrazione finanziaria con le seguenti modalità:

1. Con il modello RLI cartaceo in sede di registrazione del contratto
2. Con il modello RLI telematico in sede di registrazione online del contratto
3. Con il modello RLI cartaceo in sede di rinnovo o di opzione durante il periodo contrattuale

L'opzione per la cedolare secca si comunica al conduttore con le seguenti modalità:

1. Con raccomandata prima della registrazione del contratto
2. Con raccomandata in caso di rinnovo
3. Con apposita clausola inserita nel contratto

Riferimento normativo: comma 11 D.lgs 23 del 2011

"L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili".

La raccomandata all'inquilino non è necessaria se nel contratto è espressamente inserita una clausola che prevede l'impossibilità di chiedere per tutto il periodo di validità del contratto qualsiasi aggiornamento del canone, incluso l'aggiornamento ISTAT.

La comunicazione inviata all'inquilino è efficace per tutta la durata residua del contratto ovvero fino a revoca.

Circolare n. 226/E del 2011 pagina 8.3

Circolare 20/E del 2012 quesito 9

Registrazione del contratto

1. Registrazione online direttamente dal locatore con Fisconline o tramite intermediario abilitato con Entratel
2. In alternativa, registrazione cartacea con modello RLI direttamente presso un Ufficio dell'Agenzia delle Entrate, come in passato

La registrazione telematica o cartacea deve essere effettuata entro 30 giorni dall'atto.

Annualità successiva alla prima

1. Modello RLI cartaceo
2. entro il termine per il pagamento dell'imposta di registro

Al termine dell'ordinaria durata contrattuale, l'opzione va rinnovata con la consegna del modello cartaceo RLI.

Esempio: contratto del 1° maggio 2011, scadenza 30-5-2015. Il modello RLI deve essere consegnato all'Ufficio con l'opzione per la cedolare secca entro il 30-5-2015.

la cedolare secca sugli affitti si versa alle stesse scadenze dell'IRPEF:

1. il saldo entro il 16 giugno oppure entro il 16 luglio con la maggiorazione dello 0,4%
2. gli acconti 2015 in due rate, entro il 16 giugno ed il 30 novembre 2014