Inquilino moroso

Canoni non percepiti

In linea generale i redditi delle persone fisiche – con l'esclusione di quelli conseguiti in regime di impresa – devono essere dichiarati e il contribuente deve pagarci le tasse soltanto nell'anno in cui avviene la loro materiale percezione: è il cosiddetto criterio di cassa. Si deroga a questo principio con i redditi fondiari – e in particolare con i redditi dei fabbricati – che scontano il prelievo d'imposta semplicemente al verificarsi della loro maturazione.

In periodi di difficile crisi economica, è molto attuale affrontare l'argomento dell'inquilino moroso, ossia di colui che non paga il canone di locazione e dei riflessi di natura fiscale per il locatore che affitta gli immobili in regime di cedolare secca.
In effetti il regime dei canoni non percepiti e assoggettati al sistema della cedolare secca è del tutto analogo a quello previsto in caso di morosità per i canoni di locazione soggetti alla disciplina di tassazione ordinaria.

"I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall'articolo 33, per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso."

Il comma 1 dello stesso articolo 26 TUIR mitiga questa penalizzazione nei confronti dei locatori in caso in cui gli stessi non percepiscano i canoni di locazione ed abbiano ottenuto una sentenza di sfratto per morosità:

"I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell'ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito d'imposta di pari ammontare."

L'articolo 26 del TUIR stempera, dunque, gli effetti della norma prevedendo l’esclusione dei canoni non percepiti dal reddito da indicare in dichiarazione dei redditi in presenza delle seguenti condizioni:

1. l’immobile risulta affittato ad uso abitativo;
2. il conduttore dell’immobile risulta indadempiente rispetto ai canoni locativi;
3. si è concluso il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto.

Nell'ambito del sistema della cedolare secca, è intervenuta la Circolare n. 26/E del 2011 (paragrafo 6.1) che ha specificato quanto segue:

"|...| anche in applicazione del regime della cedolare secca i canoni di locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti devono essere assoggettati a tassazione, salvo che entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi non sia concluso il procedimento giudiziale di convalida di sfratti per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non perceoiti, come da accertamento avvenuto nell'ambito del procedimento giurisdizionale di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito d'imposta di pari ammontare (art. 26 del TUIR".

Dunque, anche nell'ambto del sistema di tassazione a cedolare secca, al locatore, in caso di canoni non percepiti, per le imposte versate sui canoni, scaduti e non percepiti, come accertato nell'ambito del procedimento giuriusdizionale di convalida di sfratto per morosità, spetta un credito d'imposta di pari importo.

Tale credito d'imposta da utilizzarsi in sede di dichiarazione dei redditi viene dunque rapportato all'importo dell'imposta sostitutiva già versata.

Si potranno avere, dunque, anche in caso di opzione per la cedolare secca, due diverse posizioni:

1. Il Tribunale ha emesso la sentenza di sfratto per morosità prima del termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi (in tale ipotesi i canoni di locazione non percepiti non saranno soggetti a tassazione);
2. il Tribunale ha emesso la sentenza di sfratto successivamente al termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi (in tale ipotesi al locatore è riconosciuto un credito d'imposta per i canoni non percepiti ma comunque dichiarati ed assoggettati a tassazione).

Esaminiamo il caso di cui al punto 1, ossia l'ipotesi in cui il locatore:

1. non abbia incassato l'affitto;
2. il Tribunale, su richiesta dell'avvocato del locatore, abbia emesso la sentenza di sfratto per morosità nei confronti dell'inquilino;

Dunque, se il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore si è concluso prima del termine previsto per la presentazione della relativa dichiarazione dei redditi, il contribuente non dichiara il reddito della locazione, ma deve comunque assoggettare a tassazione la rendita catastale (oppure i canoni percepiti).

In questa ipotesi la sentenza di sfratto, emessa anteriormente al termine ultimo per l'invio della dichiarazione dei redditi, permette al locatore di non pagare le tasse su canoni di locazione non percepiti oppure solamente su quelli percepiti. L'immobile viene considerato in ogno caso locato e di conseguenza la rendita catastale rivalutata del 5% è soggetta a cedolare secca.

Esempi

Mario Rossi è proprietario di un immobile (rendita catastale € 500), affittato per tutto l'anno N con contratto di locazione a canone libero di € 6.000 con opzione per la cedolare secca.Il locatore percepisce però solo i mesi di gennaio e febbraio dell'anno N, si è rivolto al Tribunale ottenendo la sentenza di sfratto per morosità nei confronti dell'inquilino, sentenza che è stata emessa nel mese di aprile dell'anno N+1, ossia anteriormente al termine per la presentazione del modello UNICO ed anche del modello 730.

Nel quadro B del modello 730 il locatore deve indicare solamente due mesi del canone annuo ossia € 1.000, che saranno assoggettati alla cedolare secca. Nel quadro B il locatore stesso deve indicare il codice "4" che segnala la mancata percezione dei canoni di locazione e l'esistenza di un atto di convalida di sfratto per morosità.

Ipotizziamo, come secondo esempio, che il conduttore di un immobile abbia pagato fino al mese di luglio dell'anno N, il locatore abbia iniziato ed ottenuto il procedimento di sfratto entro il 30 settembre dell'anno N. Il proprietario può, in tutta legittimità, dichiarare nel modello UNICO (da presentare entro il 30 settembre dell'anno N+1) solamente i 7/12 del canone di locazione annuo indicato nel contratto.

Esaminiamo ora il caso 2, ossia canoni di locazione non percepiti ma già tassati.

Il credito d'imposta, spettante per le imposte versate sui canoni di locazione di immobili ad uso abitativo scaduti e non percepiti, va indicato:

• nel modello 730;
• nel quadro CR del modello UNICO.

Canoni di locazione poi riscossi

Nell'ipotesi in cui il locatore abbia usufruito del credito d’imposta per i canoni non percepiti, e successivamente tali canoni vengono incassati, anche parzialmente, è necessario dichiarare i canoni tra i redditi assoggettati a tassazione separata.

Adempimenti per la risoluzione del contratto

Il locatore deve comunicare all'Agenzia delle Entrate la risoluzione anticipata del contratto mediante modello RLI:

1. per via telematica
2. per consegna diretta all’ufficio dove è stato registrato i contratto di locazione.

Continua.......

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