Comproprietari
nei contratti a cedolare secca


Cosa prevede la normativa in tema di cedolare secca in caso di più comproprietari che affittano l'immobile.

comproprietari immobileIn premessa, la tassazione dei redditi fondiari con il sistema della cedolare secca può essere scelta dal singolo comproprietario che non vincola gli altri comproprietari, che possono continuare ad applicare il regime ordinario di tassazione Irpef.

Il punto critico della disciplina è quando solo alcuni decidano di scegliere il regime sostitutivo della cedolare secca. in tal caso il problema è costituito dalla rinuncia agli aggiornamenti contrattuali.

L'Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 26/2011, ha ritenuto che la disciplina del canone di locazione debba rimanere unitaria con queste due soluzioni:

  1. o tutti i locatori comproprietari dell'immobile rinunciano agli aggiornamenti
  2. o non vi rinuncia nessuno.
  3.  matitaI comproprietari che decidono di non avvalersi del regime della cedolare secca perdono il diritto agli aggiornamenti ISTAT sulla loro quota di canone di locazione.

    Quanto sopra viene confermato a pagina 13 della suddetta Circolare, punto 2.3 dato che si legge

    Si precisa che per gli immobili posseduti in comproprietà, l’opzione esercitata da parte di un solo locatore, comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo, anche da parte dei comproprietari che non hanno optato per il regime della cedolare secca. Tenuto conto che il canone è pattuito contrattualmente in maniera unitaria, non appare, infatti, possibile differenziarne l’ammontare in ragione delle quote di possesso di ciascun comproprietario.

    Imposta di registro e imposta di bollo

    La seconda problematica relativa a contratti di locazione con più locatori comproprietari, nel caso in cui almeno uno non decida di applicare il regime della cedolare secca, è che occorre calcolare ed applicare l'imposta di registro e di bollo.

    Sul punto si legga tema il paragrafo 4.3, pagina 20 e seguenti della suddetta circolare

    4.3 Contitolarità di diritti di proprietà e di diritti reali di godimento
    L’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata anche nel caso in cui vi siano due o più locatori, persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile e sulle relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione. In tali casi, l’opzione deve essere esercita distintamente da ciascun locatore.
    L’opzione per il regime di tassazione della cedolare secca esplica i suoi effetti solo in capo a coloro che l’hanno esercitata.
    Pertanto, i locatori che non hanno esercitato tale opzione sono tenuti solidalmente al versamento dell’imposta di registro per la parte dell’imposta che viene loro imputata, in ragione della quota di possesso.
    È opportuno precisare che, ai sensi dell’articolo 57, primo comma, del TUR “… sono solidalmente obbligati al pagamento dell’imposta le parti contraenti, le parti in causa …”.
    Il regime alternativo di tassazione introdotto consente, quindi, di derogare al principio di solidarietà passiva dell’imposta di registro, in quanto i soggetti che optano per il nuovo regime non sono tenuti, per il periodo di durata dell’opzione, al versamento dell’imposta di registro.
    Il principio di solidarietà passiva dell’imposta esplica effetti solo con riferimento ai locatori che non hanno esercitato l’opzione per il regime della cedolare secca.
    I soggetti che non hanno optato per il regime alternativo in commento sono tenuti al pagamento dell’imposta di registro, limitatamente alla frazione del canone loro imputabile in base alle quote complessive di possesso dell’immobile loro spettanti.
    In analoga misura, è tenuto al pagamento dell’imposta di registro il conduttore.
    Qualora i locatori che hanno esercitato l’opzione per la cedolare secca revochino l’opzione per le annualità successive, torna ad operare il principio di solidarietà per il pagamento dell’imposta di registro nei confronti di tutti i soggetti parti del contratto.
    Nel caso in cui solo alcuni locatori intendano accedere al regime della cedolare secca, deve essere comunque assolta, in misura piena, l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

    Si riporta l'esempio chiarificatore riportato nella Circolare 26/E:

    Contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto un immobile abitativo con un corrispettivo complessivo annuo di euro 15.000, con tre comproprietari.

    I locatori possiedono le seguenti quote di proprietà (dell’immobile e della pertinenza):

    A) Bianchi possiede il 40%
    B) Rossi possiede il 30%
    C) Verdi possiede il 30%

    Soltanto il comproprietario Verdi opta per il regime della cedolare secca.

    L’imposta di registro dovuta sul contratto di locazione deve essere calcolata sulla parte del canone imputabile a Bianchi e Rossi corrispondente alle loro quote di possesso (15.000 x 70%) = euro 10.500.

    Su tale importo, deve poi essere applicata l’aliquota del 2% al fine di determinare l’imposta di registro, pari a euro 210, dovuta solidalmente solo da Bianchi e Rossi oltre che dal conduttore.

    Avendo aderito almeno un comproprietario (in questo esempio il sig. Verdi) al regime della cedolare secca, il canone di locazione annuale di €uro 15.000 (da suddividere tra i vari comproprietari) rimane bloccato senza alcuna possibilità di aumenti ISTAT.

    Gli altri comproprietari Bianchi e Rossi (di conseguenza anche l'inquilino) devono pagare annualmente l'imposta di registro annuale per la quota di canone non soggetta a cedolare secca con le modalità previste dal Testo Unico Imposta di Registro.

     matitaI comproprietari che decidono di non applicare la cedolare secca sono quelli più penalizzati dalla normativa fiscale



    L'autore

    Giuseppe PolliGiuseppe Polli è libero professionista dal 1982, dottore commercialista, ed è il gestore del sito www.cedolaresecca.net, presente sulla Rete dal 2011. Questo dominio è stato il primo ed unico sito ad occuparsi in via esclusiva della tassazione sostitutiva all'IRPEF sui redditi di locazione per uso abitativo, meglio conosciuta con il nome di cedolare secca.

    I clienti dello studio possono chiamarmi telefonicamente al numero ☎ 333 9031308

    Le informazioni contenute nel presente articolo costituiscono solo una introduzione generale alla materia e pertanto si raccomanda di richiedere un parere riferito al concreto caso di specie prima di prendere qualsiavoglia provvedimento basato sulle informazioni qui contenute. L'autore, dott. Giuseppe Polli, declina ogni responsabilità da eventuali provvedimenti presi o non presi sulla base di quanto riportato nel presente articolo.