Comproprietari e cedolare secca

Cosa prevede la normativa in tema di cedolare secca in caso di più comproprietari che affittano l'immobile.

comproprietari immobileIn premessa, la tassazione dei redditi fondiari con il sistema della cedolare secca può essere scelta dal singolo comproprietario che non vincola gli altri comproprietari, che possono continuare ad applicare il regime ordinario di tassazione Irpef.

Il punto critico della disciplina è quando solo alcuni decidano di scegliere il regime sostitutivo della cedolare secca. in tal caso il problema è costituito dalla rinuncia agli aggiornamenti contrattuali.

L'Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 26/2011, ha ritenuto che la disciplina del canone di locazione debba rimanere unitaria con queste due soluzioni:

  1. o tutti i locatori comproprietari dell'immobile rinunciano agli aggiornamenti
  2. o non vi rinuncia nessuno.

I comproprietari che decidono di non avvalersi del regime della cedolare secca perdono il diritto agli aggiornamenti ISTAT sulla loro quota di canone di locazione.

Quanto sopra viene confermato a pagina 13 della suddetta Circolare, punto 2.3 dato che si legge

Si precisa che per gli immobili posseduti in comproprietà, l’opzione esercitata da parte di un solo locatore, comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo, anche da parte dei comproprietari che non hanno optato per il regime della cedolare secca. Tenuto conto che il canone è pattuito contrattualmente in maniera unitaria, non appare, infatti, possibile differenziarne l’ammontare in ragione delle quote di possesso di ciascun comproprietario.

Imposta di registro e imposta di bollo

La seconda problematica relativa a contratti di locazione con più locatori comproprietari, nel caso in cui almeno uno non decida di applicare il regime della cedolare secca, è che occorre calcolare ed applicare l'imposta di registro e di bollo.

Sul punto si legga tema il paragrafo 4.3, pagina 20 e seguenti della suddetta circolare

4.3 Contitolarità di diritti di proprietà e di diritti reali di godimento
L’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata anche nel caso in cui vi siano due o più locatori, persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile e sulle relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione. In tali casi, l’opzione deve essere esercita distintamente da ciascun locatore.
L’opzione per il regime di tassazione della cedolare secca esplica i suoi effetti solo in capo a coloro che l’hanno esercitata.
Pertanto, i locatori che non hanno esercitato tale opzione sono tenuti solidalmente al versamento dell’imposta di registro per la parte dell’imposta che viene loro imputata, in ragione della quota di possesso.
È opportuno precisare che, ai sensi dell’articolo 57, primo comma, del TUR “… sono solidalmente obbligati al pagamento dell’imposta le parti contraenti, le parti in causa …”.
Il regime alternativo di tassazione introdotto consente, quindi, di derogare al principio di solidarietà passiva dell’imposta di registro, in quanto i soggetti che optano per il nuovo regime non sono tenuti, per il periodo di durata dell’opzione, al versamento dell’imposta di registro.
Il principio di solidarietà passiva dell’imposta esplica effetti solo con riferimento ai locatori che non hanno esercitato l’opzione per il regime della cedolare secca.
I soggetti che non hanno optato per il regime alternativo in commento sono tenuti al pagamento dell’imposta di registro, limitatamente alla frazione del canone loro imputabile in base alle quote complessive di possesso dell’immobile loro spettanti.
In analoga misura, è tenuto al pagamento dell’imposta di registro il conduttore.
Qualora i locatori che hanno esercitato l’opzione per la cedolare secca revochino l’opzione per le annualità successive, torna ad operare il principio di solidarietà per il pagamento dell’imposta di registro nei confronti di tutti i soggetti parti del contratto.
Nel caso in cui solo alcuni locatori intendano accedere al regime della cedolare secca, deve essere comunque assolta, in misura piena, l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

Si riporta l'esempio chiarificatore riportato nella Circolare 26/E:

Contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto un immobile abitativo con un corrispettivo complessivo annuo di euro 15.000, con tre comproprietari.

I locatori possiedono le seguenti quote di proprietà (dell’immobile e della pertinenza):

  1. Bianchi possiede il 40%
  2. Rossi possiede il 30%
  3. Verdi possiede il 30%

Soltanto il comproprietario Verdi opta per il regime della cedolare secca

L’imposta di registro dovuta sul contratto di locazione deve essere calcolata sulla parte del canone imputabile a Bianchi e Rossi corrispondente alle loro quote di possesso (15.000 x 70%) = euro 10.500.

Su tale importo, deve poi essere applicata l’aliquota del 2% al fine di determinare l’imposta di registro, pari a euro 210, dovuta solidalmente solo da Bianchi e Rossi oltre che dal conduttore.

Avendo aderito almeno un comproprietario (in questo esempio il sig. Verdi) al regime della cedolare secca, il canone di locazione annuale di €uro 15.000 (da suddividere tra i vari comproprietari) rimane bloccato senza alcuna possibilità di aumenti ISTAT.

Gli altri comproprietari Bianchi e Rossi (di conseguenza anche l'inquilino) devono pagare annualmente l'imposta di registro annuale per la quota di canone non soggetta a cedolare secca con le modalità previste dal Testo Unico Imposta di Registro.

Ipotizziamo un secondo esempio sempre con tre comproprietari (Tizio, Caio e Sempronio) che hanno affittato al canone di € 12.000 euro all’anno un immobile abitativo. Solo uno (Caio) dei comproprietari ha scelto di applicare la cedolare secca, l’imposta di registro sarà dovuta dagli altri due (Tizio e Sempronio) sulla percentuale di reddito loro imputata. Impotizziamo una suddivisione di reddito con percentuali del 30% spettanti a Tizio e Caio, mentre il restante 40% intestato a Sempronio, l’imposta di registro annua del 2% ammonterebbe nel complesso a 168 euro, ovvero il 2% di 8.400 euro, quota totale di affitto spettante a Tizio e Sempronio, rispettivamente titolari del 30 e 40 per cento (3.600 euro a Tizio, che andrebbe a pagare un’imposta di registro di 72 euro, e 4.800 euro a Sempronio, che pagherebbe un’imposta di 96 euro).

Desideri la mia assistenza professionale per stipulare un contratto di locazione con apposita clausola cedolare secca?
DOCUMENTI necessari per attivare la pratica.

Cosa accade però se la scelta della tassazione non è uniforme? In tal caso, il comproprietario che ha esercitato la preferenza per la tassazione ordinaria rispetto alla cedolare secca, deve applicare in sede di dichiarazione l’Irpef sulla propria quota di reddito, ma ancor prima dovrà prestare attenzione a un altro aspetto specifico, vale a dire l’imposta di registro dovuta nella misura del 2% - per ogni anno di contratto - sulla parte di affitto imputabile a ciascun locatore. L’opzione della cedolare secca esclude il pagamento di qualunque altra imposta, di conseguenza l’imposta di registro sarà dovuta, in solido col conduttore, solo da chi avrà optato per la tassazione ordinaria.

I comproprietari che decidono di non applicare la cedolare secca sono quelli più penalizzati dalla normativa fiscale