Se cerchi il facsimile completo del contratto di locazione a canone libero con cedolare secca puoi consultare il modello aggiornato qui: facsimile contratto locazione 4+4 con cedolare secca .
I contratti di affitto più frequenti nella pratica sono i contratti di locazione a canone libero, regolati dalla Legge 431/1998, conosciuti anche come contratti 4+4. Il canone è liberamente concordato tra le parti, mentre la durata è stabilita dalla legge: 4 anni con rinnovo automatico di altri 4, salvo disdetta o recesso nei casi previsti.
Il contratto a canone libero ha durata quadriennale. Alla prima scadenza (4 anni), se non intervengono comunicazioni valide, il contratto prosegue con proroga tacita di ulteriori 4 anni.
Siamo quindi di fronte a una scadenza naturale del contratto (diversa da eventi come risoluzione anticipata o cessione): in pratica la durata ordinaria è 8 anni (4+4),salvo casi particolari.
Alla scadenza del primo quadriennio, il locatore può esercitare la disdetta solo al ricorrere di precisi motivi indicati dalla Legge 431/1998 (ad esempio la necessità di utilizzare personalmente l’immobile).
Alla scadenza del secondo quadriennio, il locatore può impedire il rinnovo (nei termini previsti) e non si è più vincolati ai motivi tipici della prima scadenza.
Il conduttore può recedere secondo quanto previsto dal contratto e dalla disciplina applicabile (preavviso e condizioni),soprattutto in presenza di specifiche clausole o situazioni legittimanti.
Per i nuovi contratti, il termine per la registrazione (anche telematica) è di 30 giornidalla stipula o dalla data di esecuzione, se antecedente.
La registrazione può essere effettuata anche presentando il contratto tramite modello RLIpresso l’Ufficio competente.
Nel corso di ciascun anno solare molti contratti 4+4 arrivano a scadenza del primo quadriennio: ai fini degli adempimenti (in particolare se c’è la cedolare secca) la proroga può richiedere la gestione tramite RLI oppure può rilevare il comportamento concludente in dichiarazione dei redditi, a seconda del caso.
Nel contratto 4+4 a canone libero la cedolare secca si applica, in via ordinaria, con aliquota 21%. Un punto pratico è la comunicazione al conduttore: la raccomandata può essere sostituita da una clausola contrattuale in cui il locatore dichiara l’opzione e la rinuncia a qualsiasi aggiornamento del canone, inclusa la rivalutazione ISTAT.
Prevista nel facsimile di contratto di locazione la dichiarazione del locatore di voler optare per la cedolare secca: in tal modo non sarà necessarioinviare la raccomandata all’affittuario, poiché l’opzione viene portata a conoscenza dell’inquilino direttamente nel contratto.
Nel predisporre il contratto con cedolare secca, oltre all’opzione, si inserisce la pattuizione secondo cui non saranno richiesti adeguamenti del canone e non saranno dovute imposta di registro annuale e imposta di bollo,in quanto con l’opzione le parti ne sono esentate secondo la disciplina applicabile.
È un contratto abitativo con canone liberamente concordato e durata legale 4 anni + rinnovo automatico di 4 anni.
Alla prima scadenza (4 anni) la disdetta è ammessa solo in presenza di motivi previsti dalla Legge 431/1998 e nei termini di comunicazione.
In linea generale entro 30 giorni dalla stipula o dalla data di esecuzione, se antecedente, anche tramite modello RLI.
Con l’opzione per cedolare secca si rinuncia agli aggiornamenti del canone (incluso ISTAT) per il periodo di opzione, tipicamente tramite clausola contrattuale.