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Contratti a canone libero

contratti  a canone libero

I contratti di locazione più frequenti nella pratica sono i contratti a canone libero regolati dalla Legge n. 431 del 1998. Il canone può essere fissato liberamente tra le parti ma la durata della locazione è stabilita dalla legge: in pratica otto anni (quattro + quattro) salvo casi particolari in cui è possibile risolvere il contratto dopo i primi quattro anni. I contraenti hanno assoluta libertà nel fissare le norme accessorie del contratto, come ad esempio l'aggiornamento del canone in base all'inflazione.

Nel corso di ciascun anno solare molti contratti di locazione sono in scadenza, ad esempio un contratto 4+4 stipulato nel corso del 2010 scade il nel 2014, il contratto stesso non decade, ma è necessario esercitare l'opzione per la cedolare secca anche se questa è già stata fatta nel corso del 2011 oppure nel 2012. Oppure il contratto 4+4 è stato stipulato il 1° aprile 2006 e il 31 marzo 2014 scadono i primi 8 anni.

Pertanto nel secondo caso, se il locatore ha dato disdetta del vecchio contratto, è possibile predisporre un nuovo contratto inserendovi la clausola espressa di opzione come spiegato in questa pagina. Il termine per la registrazione telematica è di 30 giorni dalla stipula o dalla data di esecuzione, se antecedente alla stipula.

La registrazione può essere fatta, in alternativa, anche consegnando al competente Ufficio finanziario il contratto tramite il modello RLI.

clausola cedolare seccaLa raccomandata all'inquilino può dunque essere sostituita solo da una clausola contrattuale che disponga che non saranno applicati aggiornamenti del canone, neppure per incremento Istat.

Abbiamo visto nelle pagine di questo sito che uno dei vincoli perchè il proprietario dell'immobile possa esercitare l'opzione per il regime della cedolare secca è la preventiva comunicazione con raccomandata al conduttore, pena l'inefficacia dell'opzione.

Per i nuovi contratti, nell'ipotesi in cui il locatore intenda esercitare l'opzione per il regime della cedolare secca già dal suo inizio, si ritiene dunque possibile, come sopra specificato, inserire una clausola che permetta di evitare l'invio della raccomandata all'inquilino.

Leggi l'intero articolo in tema di nuovi contratti con cedolare secca qui.

Tutte le informazioni sul facsimile per predisporre un contratto di locazione per uso abitativo a canone libero con l'esercizio dell'opzione per la cedolare secca



Contratti convenzionati

Questa tipologia di contratti è sempre prevista dalla legge n. 431 del 1998 e sono comunente noti come "3+2" o anche "convenzionati". Non possono avere durata inferiore a tre anni e alla prima scadenza, se le parti contraenti non si accordono sul rinnovo triennale e sempre che non intervenga disdetta da parte del locatore per una delle cause espressamente previste dalla legge 431/1998, si rinnovano per altri due anni. In sostenza hanno una durata decisamente più breve (cinque anni) rispetti ai canoni di locazione a canone libero, come contropartita hanno la caratteristica di un canone calmierato. Questo solitamente viene fissato in una griglia concordata tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini Comune per Comune. Presentano anche alcuni vantaggi fiscali in quanto i proprietari pagano importi minori di imposte e gli inquilini con reddii medio-bassi possono usufruire di sconti fiscali.

Dal periodo d'imposta 2014, il prelievo fiscale su questi tipi di contratti di locazione è super-leggero, in quanto l'aliquota della cedolare secca si attesta al 10%. Già il DL 102/2013 aveva diminuito l'aliquota dal 19% al 15%, con effetto dal periodo d'imposta 2013. Il c.d. Decreto casa del 2014 ha portato la tassa piatta al 10% per il quadriennio 2014-2017.

In fase di conversione in legge del decreto, questa misura è stata riconosciuta anche ai contratti di locazione di immobili situati nei Comuni per i quali è stato dichiarato lo stato di emergenza per calamità naturali.

Questa novità potrebbe interessare anche i locatori che hanno affittato a canoni di mercato, che ora potrebbero essere invogliati a convertire il contratto nella formula concordata.



Contratti transitori

I contratti di locazione transitori hanno una durata limitata nel tempo (da uno a diciotto mesi). E' obbligatorio indicare nei contratti l'esigenza transitoria (del locatore o dell'inquilino) che giustifica la locazione a carattere transitorio. Anche i contratti di locazione per uso transitorio stipulati per uso abitativo il locatore, persona fisica, può esercitare l'opzione per la cedolare secca con le stesse modalità previste per i contratti di locazione liberi o convenzionati.

All'interno del sito, in Area riservata, è anche possibile trovare il facsimile di contratto transitorio a cedolare secca da scaricare, in formato uso bollo, pronto da utilizzare. Il contratto segue il modello tipo previsto dal Decreto 30 dicembre 2002, è redatto in 14 pagine che non trascurano le più importanti clausole che regolano i rapprti tra inquilino e locatore.

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Contratti a studenti universitari

contratto di affitto a studentiI contratti di locazione per universitari hanno una durata limitata nel tempo (da sei mesi a tre anni).Alla scadenza il contratto si rinnova automaticamente per lo stesso periodo salvo disdetta da parte del conduttore. Il canone di locazione e le norme accessorie devono rispettare determinati vincoli.

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Contratti ad uso turistico

Gli immobili locati per uso turistico sono costituiti, in genere, da seconde case, che sempre più spesso vengono locate da parte del proprietario, soprattutto nel periodo estivo, allo scopo anche di coprire le spese di manutenzione e di natura fiscale che, inevitabilmente, una seconda casa a disposizione comporta.

I contratti conclusi per finalità turistiche non sono assoggettati, per espressa previsione normativa, alla Legge n. 431/1988. Quindi gli immobili locati esclusivamente per finalità turistiche godono della massima libertà di contrattazione tra le parti e la normativa civilistica cui fare riferimento è l'articolo 1571 e seguenti del Codice civile.

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Fac simile di contratto di locazione a canone libero

Il facsimile di contratto di locazione è il contratto che normalmente viene predisposto dallo Studio per un cliente, da cui abbiamo eliminato solo i dati personali, e a cui potrete aggiungere semplicemente i vostri.