Cedolare secca

Contratti a canone libero

I contratti di locazione più frequenti nella pratica sono i contratti a canone libero regolati dalla Legge n. 431 del 1998. Il canone può essere fissato liberamente tra le parti ma la durata della locazione è stabilita dalla legge: in pratica otto anni (quattro + quattro) salvo casi particolari in cui è possibile risolvere il contratto dopo i primi quattro anni. I contraenti hanno assoluta libertà nel fissare le norme accessorie del contratto, come ad esempio l'aggiornamento del canone in base all'inflazione.

Nel corso di ciascun anno solare molti contratti di locazione sono in scadenza, ad esempio un contratto 4+4 stipulato nel corso del 2010 scade il nel 2014, il contratto stesso non decade, ma è necessario esercitare l'opzione per la cedolare secca anche se questa è già stata fatta nel corso del 2011 oppure nel 2012. Oppure il contratto 4+4 è stato stipulato il 1° aprile 2006 e il 31 marzo 2014 scadono i primi 8 anni.

Pertanto nel secondo caso, se il locatore ha dato disdetta del vecchio contratto, è possibile predisporre un nuovo contratto inserendovi la clausola espressa di opzione come spiegato in questa pagina. Il termine per la registrazione telematica è di 30 giorni dalla stipula o dalla data di esecuzione, se antecedente alla stipula.

La registrazione può essere fatta, in alternativa, anche consegnando al competente Ufficio finanziario il contratto tramite il modello RLI.

La raccomandata all'inquilino può dunque essere sostituita solo da una clausola contrattuale che disponga che non saranno applicati aggiornamenti del canone, neppure per incremento Istat.

Abbiamo visto nelle pagine di questo sito che uno dei vincoli perchè il proprietario dell'immobile possa esercitare l'opzione per il regime della cedolare secca è la preventiva comunicazione con raccomandata al conduttore, pena l'inefficacia dell'opzione.

Per i nuovi contratti, nell'ipotesi in cui il locatore intenda esercitare l'opzione per il regime della cedolare secca già dal suo inizio, si ritiene dunque possibile, come sopra specificato, inserire una clausola che permetta di evitare l'invio della raccomandata all'inquilino.

Leggi l'intero articolo in tema di nuovi contratti con cedolare secca qui.

Contratti agevolati

Questa tipologia di contratti è sempre prevista dalla legge n. 431 del 1998 e sono comunente noti come "3+2" o anche "convenzionati". Non possono avere durata inferiore a tre anni e alla prima scadenza, se le parti contraenti non si accordono sul rinnovo triennale e sempre che non intervenga disdetta da parte del locatore per una delle cause espressamente previste dalla legge 431/1998, si rinnovano per altri due anni. In sostenza hanno una durata decisamente più breve (cinque anni) rispetti ai canoni di locazione a canone libero, come contropartita hanno la caratteristica di un canone calmierato. Questo solitamente viene fissato in una griglia concordata tra le organizzazioni dei proprieatri e degli inquilini Comune per Comune. Presentano anche alcuni vantaggi fiscali in quanto i proprietari pagano importi minori di imposte e gli inquilini con reddii medio-bassi possono usufruire di sconti fiscali.


Contratti transitori

I contratti di locazione transitori hanno una durata limitata nel tempo (da uno a diciotto mesi). E' obbligatorio indicare nei contratti l'esigenza transitoria (del locatore o dell'inquilino) che giustifica la locazione a carattere transitorio. Non consentono di usufruire di particolari agevolazioni fiscali.


Contratti a studenti universitari

I contratti di locazione per universitari hanno una durata limitata nel tempo (da sei mesi a tre anni).Alla scadenza il contratto si rinnova automaticamente per lo stesso periodo salvo disdetta da parte del conduttore. Il canone di locazione e le norme accessorie devono rispettare determinati vincoli.