Contratti di locazione

cedolare secca

Contratti a canone libero

I contratti di affitto più frequenti nella pratica sono i contratti a canone libero regolati dalla Legge n. 431 del 1998. Il canone può essere fissato liberamente tra le parti ma la durata della locazione è stabilita dalla legge: infatti hanno una durata di quattro anni, con proroga tacita di ulteriori quattro anni, salvo disdetta. Alla scadenza del primo quadriennio, il locatore può esercitare la disdetta solo al ricorrere di precisi motivi indicati dalla legge 431/1998 (ad esempio la necessità di dover utilizzare personalmente l'immobile oggetto della locazione). Alla scadenza del secondo quadriennio, il locatore può disdettare il contratto, impedendo di fatto il tacito rinnovo per qualsiasi motivo. Siamo pertanto di fronte a una scadenza naturale non non ad un evento eccezionale nella vita del contratto stesso (come nel caso di risoluzione anticipata o una cessione del contratto). In pratica il contratto di locazione a canone libero ha una durata di otto anni (quattro + quattro) salvo casi particolari in cui è possibile risolvere il contratto dopo i primi quattro anni. I contraenti hanno assoluta libertà nel fissare le norme accessorie del contratto, come ad esempio l'aggiornamento del canone in base all'inflazione.

Nel corso di ciascun anno solare molti contratti di locazione sono in scadenza, ad esempio un contratto 4+4 stipulato nel corso del 2013 scade nel 2017, il contratto stesso non decade, ma è necessario esercitare l'opzione per la cedolare secca anche se questa è già stata fatta nel corso di una delle annualità contrattuali.

Pertanto nel secondo caso, se il locatore ha dato disdetta del vecchio contratto, è possibile predisporre un nuovo contratto inserendovi la clausola espressa di opzione come spiegato in questa pagina. Il termine per la registrazione telematica è di 30 giorni dalla stipula o dalla data di esecuzione, se antecedente alla stipula.

La registrazione può essere fatta, in alternativa, anche consegnando al competente Ufficio finanziario il contratto tramite il modello RLI.

clausola cedolare seccaLa raccomandata all'inquilino può dunque essere sostituita solo da una clausola contrattuale che disponga che non saranno applicati aggiornamenti del canone, neppure per incremento Istat.

Abbiamo visto nelle pagine di questo sito che uno dei vincoli perchè il proprietario dell'immobile possa esercitare l'opzione per il regime della cedolare secca è la preventiva comunicazione con raccomandata al conduttore, pena l'inefficacia dell'opzione.

Per i nuovi contratti, nell'ipotesi in cui il locatore intenda esercitare l'opzione per il regime della cedolare secca già dal suo inizio, si ritiene dunque possibile, come sopra specificato, inserire una clausola che permetta di evitare l'invio della raccomandata all'inquilino.

Leggi l'intero articolo in tema di nuovi contratti con cedolare secca qui.

Tutte le informazioni sul facsimile per predisporre un contratto di affitto per uso abitativo a canone libero con l'esercizio dell'opzione per la cedolare secca



Contratti convenzionati o concordati

Questa tipologia di contratti è sempre prevista dalla legge n. 431 del 1998 e sono comunente noti come "3+2" (la durata utilizzata nella maggior parte dei casi, ma possono essere stipulati anche con durata 4+2. 5+2 ecc.) o anche "convenzionati". Non possono avere durata inferiore a tre anni e alla prima scadenza, se le parti contraenti non si accordono sul rinnovo triennale e sempre che non intervenga disdetta da parte del locatore per una delle cause espressamente previste dalla legge 431/1998, si rinnovano per altri due anni. In sostenza hanno una durata decisamente più breve (cinque anni) rispetti ai canoni di locazione a canone libero, come contropartita hanno la caratteristica di un canone calmierato. Questo solitamente viene fissato in una griglia concordata tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini Comune per Comune. Presentano anche alcuni vantaggi fiscali in quanto i proprietari pagano importi minori di imposte e gli inquilini con reddii medio-bassi possono usufruire di sconti fiscali.

Dal periodo d'imposta 2014, il prelievo fiscale su questi tipi di contratti di locazione è super-leggero, in quanto l'aliquota della cedolare secca si attesta al 10%. Già il DL 102/2013 aveva diminuito l'aliquota dal 19% al 15%, con effetto dal periodo d'imposta 2013. Il c.d. Decreto casa del 2014 ha portato la tassa piatta al 10% per il quadriennio 2014-2017.

In fase di conversione in legge del decreto, questa misura è stata riconosciuta anche ai contratti di locazione di immobili situati nei Comuni per i quali è stato dichiarato lo stato di emergenza per calamità naturali.

Questa novità potrebbe interessare anche i locatori che hanno affittato a canoni di mercato, che ora potrebbero essere invogliati a convertire il contratto nella formula concordata.

icona verdeApprofondisci i contratti di locazione concordati anche con cedolare secca.



Contratti transitori

In base alla Legge 431 del 1998, la durata dei contratti per immobili ad uso abitativo, è di quattro anni, rinnovabile per altri quattro, come sopra specificato.I contratti di durata inferiore a tale limite sono disciplinati dal decreto interministeriale del 16 gennaio 2017, che stabilisce le condizioni in presenza delle quali è possibile stipulare validamente un contratto di locazione transitorio.

I contratti di locazione transitori hanno una durata limitata nel tempo (fino a diciotto mesi). E' obbligatorio documentare nei contratti l'esigenza transitoria (del locatore o dell'inquilino) che giustifica la locazione a carattere transitorio. Anche i contratti di locazione per uso transitorio stipulati per uso abitativo il locatore, persona fisica, può esercitare l'opzione per la cedolare secca con le stesse modalità previste per i contratti di locazione liberi o convenzionati.

All'interno del sito, in Area riservata, è anche possibile trovare il facsimile di contratto transitorio a cedolare secca da scaricare, in formato uso bollo, pronto da utilizzare. Il contratto segue il modello tipo previsto dal Decreto interministeriale del 16 gennaio 2017 (allegato B), di cui sopra, è redatto in uso bollo con clausole che regolano i rapporti tra inquilino e locatore.

icona verdeApprofondisci i contratti di locazione per uso transitorio anche con cedolare secca.



Contratti a studenti universitari

contratto di affitto a studentiI contratti di locazione per universitari hanno una durata limitata nel tempo (da sei mesi a tre anni).Alla scadenza il contratto si rinnova automaticamente per lo stesso periodo salvo disdetta da parte del conduttore. Il canone di locazione e le norme accessorie devono rispettare determinati vincoli.

icona verdeApprofondisci i contratti di locazione per studenti anche con l'opzione per la cedolare secca.









Contratti ad uso turistico

Gli immobili locati per uso turistico sono costituiti, in genere, da seconde case, che sempre più spesso vengono locate da parte del proprietario, soprattutto nel periodo estivo, allo scopo anche di coprire le spese di manutenzione e di natura fiscale che, inevitabilmente, una seconda casa a disposizione comporta.

I contratti conclusi per finalità turistiche non sono assoggettati, per espressa previsione normativa, alla Legge n. 431/1988. Quindi gli immobili locati esclusivamente per finalità turistiche godono della massima libertà di contrattazione tra le parti e la normativa civilistica cui fare riferimento è l'articolo 1571 e seguenti del Codice civile.

icona verdeApprofondisci i contratti di locazione per finalità turistiche.



icona verdeApprofondisci i contratti di locazione week-end.



omino rossoApprofondisci i contratti per uso turistico.


L'autore

Giuseppe PolliGiuseppe Polli è libero professionista dal 1982, dottore commercialista, ed è il gestore del sito www.cedolaresecca.net, presente sulla Rete dal 2011. Questo dominio è stato il primo ed unico sito ad occuparsi in via esclusiva della tassazione sostitutiva all'IRPEF sui redditi di locazione per uso abitativo, meglio conosciuta con il nome di cedolare secca.

I clienti dello studio possono chiamarmi telefonicamente al numero ☎ 333 9031308

Le informazioni contenute nel presente articolo sono state predisposte da Studio Polli come ulteriore servizio reso ai nostri clienti. Esse costituiscono solo una introduzione generale alla materia e pertanto si raccomanda di richiedere un parere riferito al concreto caso di specie prima di prendere qualsiavoglia provvedimento basato sulle informazioni qui contenute. Studio Polli declina ogni responsabilità da eventuali provvedimenti presi o non presi sulla base di quanto riportato nel presente articolo.