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Contratti di locazione

In questa pagina alcune informazioni sui contratti di locazione per la casa

Contratti a canone libero

I contratti di locazione più frequenti nella pratica sono i contratti a canone libero regolati dalla Legge n. 431 del 1998. Il canone può essere fissato liberamente tra le parti ma la durata della locazione è stabilita dalla legge: in pratica otto anni (quattro + quattro) salvo casi particolari in cui è possibile risolvere il contratto dopo i primi quattro anni. I contraenti hanno assoluta libertà nel fissare le norme accessorie del contratto, come ad esempio l'aggiornamento del canone in base all'inflazione.

Nel corso di ciascun anno solare molti contratti di locazione sono in scadenza, ad esempio un contratto 4+4 stipulato il 1° aprile 2010 scade il 31 marzo 2014, il contratto stesso non decade, ma è necessario esercitare l'opzione per la cedolare secca anche se questa è già stata fatta nel corso del 2011 oppure nel 2012. Oppure il contratto 4+4 è stato stipulato il 1° aprile 2006 e il 31 marzo 2014 scadono i primi 8 anni.

Pertanto nel secondo caso, se il locatore ha dato disdetta del vecchio contratto, è possibile predisporre un nuovo contratto inserendovi la clausola espressa di opzione come spiegato in questa pagina. Il termine per la registrazione telematica è di 30 giorni dalla stipula o dalla data di esecuzione, se antecedente alla stipula.

La registrazione può essere fatta, in alternativa, anche consegnando al competente Ufficio finanziario il contratto tramite il modello RLI dal 3 febbraio 2014..

La raccomandata all'inquilino può dunque essere sostituita solo da una clausola contrattuale che disponga che non saranno applicati aggiornamenti del canone, nemmeno per incremento Istat.

Abbiamo visto nelle pagine di questo sito che uno dei vincoli perchè il proprietario dell'immobile possa esercitare l'opzione per il regime della cedolare secca è la preventiva comunicazione con raccomandata al conduttore, pena l'inefficacia dell'opzione.

Per i nuovi contratti, nell'ipotesi in cui il locatore intenda esercitare l'opzione per il regime della cedolare secca già dal suo inizio, si ritiene dunque possibile, come sopra specificato, inserire una clausola che permetta di evitare l'invio della raccomandata all'inquilino.

Si inserisce pertanto nei nuovi contratti una clausola che può essere similare a questa da noi proposta


La parte locatrice dichiara di esercitare l'opzione per il sistema denominato "cedolare secca" introdotto dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 restando pertanto esonerata dall'obbligo di inviare al conduttore la prevista comunicazione mediante lettera raccomandata e dall'obbligo di corrispondere l'imposta di registro e di bollo. L’opzione in oggetto comporta, per il periodo corrispondente alla sua durata, il venir meno dell’obbligo di versamento delle imposte di registro e di bollo relative al presente contratto, comprese quelle dovute sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto stesso. Non potrà inoltre essere applicata,negli anni di decorrenza del contratto, alcuna maggiorazione del canone, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT.
La parte locatrice si riserva tuttavia la facoltà di revocare tale opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in corso, da comunicarsi alla parte conduttrice a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno prima della scadenza dell’annualità contrattuale. Se in futuro la parte locatrice decidesse di revocare l’applicazione di tale regime fiscale, sull’importo annuo del canone dovrà essere pagata l’imposta di registro (di cui metà a carico della parte locatrice e metà a carico del conduttore). In tal caso il canone sarà aggiornato ogni anno automaticamente e senza bisogno di richiesta del locatore nella misura della variazione assoluta in aumento dell’indice dei prezzi al consumo accertato dall’ISTAT per le famiglie degli operai e degli impiegati verificatasi rispetto al mese precedente quello di inizio dell'annualità contrattuale.

oppure anche una clausola del genere......................

Leggi l'intero articolo in tema di nuovi contratti con cedolare secca qui.





Contratti agevolati

Questa tipologia di contratti è sempre prevista dalla legge n. 431 del 1998 e sono comunente noti come "3+2" o anche "convenzionati". Non possono avere durata inferiore a tre anni e alla prima scadenza, se le parti contraenti non si accordono sul rinnovo triennale e sempre che non intervenga disdetta da parte del locatore per una delle cause espressamente previste dalla legge 431/1998, si rinnovano per altri due anni. In sostenza hanno una durata decisamente più breve (cinque anni) rispetti ai canoni di locazione a canone libero, come contropartita hanno la caratteristica di un canone calmierato. Questo solitamente viene fissato in una griglia concordata tra le organizzazioni dei proprieatri e degli inquilini Comune per Comune. Presentano anche alcuni vantaggi fiscali in quanto i proprietari pagano importi minori di imposte e gli inquilini con reddii medio-bassi possono usufruire di sconti fiscali.


Contratti transitori

I contratti di locazione transitori hanno una durata limitata nel tempo (da uno a diciotto mesi). E' obbligatorio indicare nei contratti l'esigenza transitoria (del locatore o dell'inquilino) che giustifica la locazione a carattere transitorio. Non consentono di usufruire di particolari agevolazioni fiscali.


Contratti a studenti universitari

I contratti di locazione per universitari hanno una durata limitata nel tempo (da sei mesi a tre anni).Alla scadenza il contratto si rinnova automaticamente per lo stesso periodo salvo disdetta da parte del conduttore. Il canone di locazione e le norme accessorie devono rispettare determinati vincoli.


Contratti uso turistico

contratti ad uso turisticoSe avete da affittare una casa per uso turistico oppure una casa di lusso o sotto vincolo delle Belle Arti il contratto di locazione è regolato dal Codice civile che non dispone particolari limiti alla libertà contrattuale delle parti contraenti.



→ Approfondiamo le caratteristiche di un contratto per uso turistico cliccando per questa pagina