Nell’ambito della c.d. “Manovra correttiva” - DL n. 50/2017 convertito nella legge 96/2017 pubblicata sulla G.U. n. 144 del 23 giugno 2017- il Legislatore ha introdotto uno specifico regime fiscale applicabile ai redditi derivanti dalle locazioni brevi di immobili abitativi da parte di persone fisiche che agiscono in qualità di privati.
In particolare sono ora ricomprese tra le locazioni produttive di reddito fondiario anche quelle che prevedono, oltre all’affitto dell’immobile, la pulizia dello stesso e la fornitura della biancheria.
Lo stesso decreto legge ha introdotto nuovi adempimenti a carico degli intermediari che intervengono nella gestione o nella stipula di tali contratti di locazione.
In particolare:
La vocazione turistica dell'Italia rende la locazione di case, stanze e appartamenti per vacanze una attività che crea un rilevante effetto di volano economico. Quando si parla di locazione per finalità turistiche, si fa riferimento,in genere, a seconde case, che sempre più spesso vengono concesse in locazione da parte del proprietario, specialmente nel periodo estivo, allo scopo anche di coprire i costi di manutenzione e fiscali che, inevitabilmente, una seconda casa a disposizione comporta.
La locazione di immobili fatta per soddisfare finalità turistiche è sottratta alla disciplina della legge n. 431 del 1998, e quindi, è disciplinata dalle sole norme del codice civile, che lascia ampia discrezionalità alla volontà delle parti.
Come scrive Maurizio D'Ercoli su Fiscoggi
Del resto, risulta evidente che la locazione per finalità turistiche non risponde ad un'esigenza abitativa primaria (una locazione con finalità turistiche presuppone, infatti, che il conduttore abbia a sua disposizione un altro immobile da adibire a propria abitazione principale), e, pertanto, è rimessa alla libera volontà delle parti contraenti la ricerca dell'accordo più conveniente.
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Il contratto di locazione con finalità turistica (conosciuto anche con il nome di “affitto turistico”) è sostanzialmente regolato dagli artt. 1571 e seguenti del Codice Civile. L’art. 1,c. 2, lett. c) della legge 431/1998 esclude espressamente l’applicabilità della maggior parte delle norme ivi contenute agli alloggi aventi finalità turistico-abitative. Inoltre, la disciplina delle locazioni turistiche non rientra neppure in quella particolare per le locazioni di natura transitoria di cui all’art. 5 della medesima legge.
I privati che, occasionalmente, affittano alloggi a turisti, con o senza servizi aggiuntivi, non hanno alcun obbligo ai fini IVA purché non esercitino l'attività a livello abituale e professionale.
Essi sono soggetti alle imposte per i redditi conseguiti dalle locazioni per finalità turistiche (redditi di fabbricati a tassazione ordinaria IRPEF o a cedolare secca).
Sulle ricevute di pagamento emesse per importi superiori a 77,47 €uro, devono essere apposte le marche da bollo, mentre i contratti di affitto non sono soggetti a obbligo di registrazione né al pagamento della relativa imposta se non sono stipulati con scrittura privata autenticata o con atto pubblico e se hanno durata non superiore a trenta giorni complessivi nell'anno (DPR n. 131/1986). In caso contrario, devono essere registrati entro trenta giorni (risoluzione 16 novembre 2000 n. 207/E) e sono soggetti all'imposta di registro del 2%, calcolata sul valore dell'importo pattuito con un minimo di 67 €uro, tranne nel caso in cui il locatore decidesse di esercitare l'opzione per la cedolare secca.
Quando l'attività diviene abituale e organizzata professionalmente, sorge l'obbligo di aprire la partita IVA e di adempiere a utti gli oneri relativi rapportati al volume d'affari conseguito. Anche il reddito percepito diventa reddito d'impresa e segue le regole previste dal TUIR. Il confine tra le due situazioni non è facilmente delineabile.
E' molto importante inquadrare in modo corretto questa particolare tipologia di locazione abitativa con finalità turistica, infatti ove venisse stipulata una locazione turistica simulata per sfuggire alle norme della legge 431/1998, si deve ritenere che il conduttore possa ottenere la riconduzione alla normativa dei contratti così detti "liberi" della durata di 4 anni +4.
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Locazioni brevi | Sintesi | |
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FINALITA' TURISTICA | Le parti contraenti devono indicare nel contratto i motivi e le finalità turistiche che sono alla base della stipula del contratto.La specifica indicazione del fine turistico è necessaria per determinare l'entità del canone e della durata del contratto ed anche per evitare che il contratto di locazione possa cambiare da locazione turistica a quella abitativa primaria oppure transitoria per scopi di lavoro o studio. | |
DISCIPLINA APPLICABILE |
Esclusioni |
Alla locazione abitativa per finalità turistica non si applicano alcune norme della L. 431/1998:
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Norme del Codice civile |
La disciplina normativa delle locazioni aventi finalità turistico-abitativo è individuata nelle norme del Codice civile relative le locazioni di cui agli artt. 1571 e ss. del Codice Civile. | |
La disciplina del Codice civile permette alle parti contraenti di avere la più ampia libertà nello predisporre il contenuto del contratto senza per questo incorrere in eventuali nullità dei patti stipulati inter partes, come invece avviene per le locazioni ad uso abitativo, rispetto al regime delle loro nullità, in base a quanto previsto dall’art.13 della L. 431/1998. | ||
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Durata superiore ai 30 giorni |
• Obbligo di registrazione del contratto con il pagamento della relativa imposta di registro nella misura del 2% del canone pattuito in contratto ma in ogni caso non inferiore ad € 67,00. • Obbligo di comunicazione della cessione di fabbricato per conduttori non comunitari |
Durata uguale/inferiore ai 30 giorni |
Non è richiesta né la registrazione del contratto né la comunicazione di cessione del fabbricato (tranne nel caso in cui l'immobile sia locato a cittadini non comunitari).Tuttavia anche per i privati per le case vacanze, la Polizia di Stato ha previsto la comunicazione attraverso le schedine per gli alloggiati. La comunicazione puo’ anche essere telematica (art. 7 Dl.gs 25.07.1998 n° 286 - Testo unico delle disposizioni concernenti la disciplina dell'immigrazione e norme sulla condizione dello straniero) Chiunque, a qualsiasi titolo, dia alloggio, ospiti un cittadino straniero extracomunitario o apolide (anche se parente o affine), ceda allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili (es. locazione, ospitalità, comodato d'uso, vendita ecc), oppure lo assuma alle proprie dipendenze, ha l'obbligo di darne comunicazione all'Autorità di Pubblica Sicurezza entro 48 ore. |
Trascorso il termine concordato tra le parti del contratto di locazione transitorio, la locazione si conclude senza necessità di effettuare alcuna comunicazione né da parte del locatore né da parte del conduttore.
Nell'ipotesi in cui, allo scadere del contratto, siano in essere ancora le cause di transitorietà, le parti dovranno decidere per confermare l'interesse a proseguire l'affitto transitorio.
Si ricorda infine che il contratto temporaneo può essere rinnovato alla scadenza qualora si comunichi al locatore tale possibilità e quest’ultimo non la neghi esplicitamente. In tal caso non si potrà procedere ad un nuovo contratto di locazione transitorio, ma lo stesso sarà sostituito con un contratto classico di quattro anni di durata più eventuali quattro rinnovabili.
Le singole Regioni, in quanto usufruiscono di potestà legislativa concorrente a quella statale, possono intervenire a regolamentare questo tipo di contratto di locazione mentre la circostanza che gli affitti turistisci siano collegati solo alle norme del codice civile, li ha svincolati dagli abituali limiti di durata e determinazione del canone, che sono, di conseguenza, liberamente concordati dalle parti.
L’assenza di vincoli nella determinazione della durata del contratto non deve ovviamente essere intesa quale motivo per eludere la disciplina normativa che regola le tradizionali locazioni au uso abitativo. Gli affitti turistici si stipulano allo scopo di soddisfare esigenze abitative di natura temporanea e voluttuaria
, che nulla hanno a che vedere con esigenze abitative primarie.
Proprio in quest’ottica si inquadra l'introduzione a livello regionale di limiti di durata massima degli affitti turistici: un anno in Liguria, 6 mesi in Veneto, Marche, Umbria ed Emilia Romagna.
Altro significativo punto di divergenza rispetto alle tradizionali forme di locazione appare senza dubbio la mancata previsione di una caparra (o della canonica cauzione) a garanzia di eventuali danni arrecati all’immobile, o per il pagamento delle utenze rimaste insolute, che costituisce una mera facoltà delle parti. Ma non solo: lo scioglimento del contratto avverrà automaticamente alla scadenza pattuita, senza necessità di alcuna preventiva comunicazione al conduttore.
Per quanto riguarda i consumi delle utenze e le spese per le piccole riparazioni, le stesse sono di solito poste a carico dell’inquilino.
Da un punto di vista formale, l’art. 1, comma 4 della Legge n.431/1998, che va letto alla luce delle disposizioni del successivo art. 13, comma 5 (rapporto di locazione di fatto),ha introdotto l’obbligo di usare la forma scritta senza alcuna specifica esclusione.
Non è poi da escludere che l’inquilino continui ad occupare l’immobile oltre il termine pattuito verbalmente, rendendo quantomeno complicato accertare quale fosse detto termine.
Il contratto di locazione per finalità turistiche deve essere assoggettato all'imposta di bollo di cui al Tuib (testo unico imposta di bollo) ovvero contrassegno telematico pari a euro 16 ogni quattro facciate scritte massimo 100 righi con impostazione pagina uso bollo.
É opportuno sia redatto a seconda della diversa tipologia di permanenza potendo essere relativo a:
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