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cedolare secca

Le principali informazioni

Cosa è la cedolare secca

La cedolare secca sugli affitti è un'imposta che è stata introdotta a partire dal periodo di imposta 2011, va a sostituire le altre tasse dovute sulle locazioni.
Essa consiste nell'applicazione di un'aliquota fissa di tassazione (21 per cento) al posto di quella calcolata a scaglioni Irpef che si applicherebbe al reddito del contribuente, per i contratti di locazione a canone libero. Perciò, più il reddito del locatore è alto, più risulta conveniente applicare la cedolare secca.
Il contribuente ha piena facoltà di adottarla o meno essa si pone come alternativa al regime di tassazione ordinario.

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I contratti soggetti a cedolare secca

La cedolare secca sugli affitti è il regime opzionale di tassazione sostitutiva dei redditi fondiari derivanti dai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, introdotto a decorrere dal 2011.Questa disciplina non riguarda le locazioni di immobili adibiti ad usi diversi da quello di abitazione, ossia quelli destinati allo svolgimento di attività industriali, commerciali, artigianali e regolati dai contratti "6+6" o "9+9".

La normativa non fa espresso riferimento a determinate tipologie di contratti di locazione ad uso abitativo né tantomeno ne esclude qualcuna. Pertanto la tassazione forfettaria della cedolare secca si applica ai seguenti contratti:

  1. contratti di locazione "liberi";
  2. contratti di locazione "concordati";
  3. contratti di locazione transitori;
  4. contratti di locazione per studenti;
  5. contratti di locazione per uso turistico.

icona verdeApprofondisci la tipologia dei contratti di locazione.

La Circolare n. 26/E del 1° giugno 2011, al punto 1.2, specifica i contratti di locazione per cui è possibile esercitare l'opzione per il sistema della cedolare secca. Abbiamo ritenuto opportuno predisporre una sintesi per meglio evidenziare a quali contratti di locazione si può applicare la cedolare secca e a quali invece tale sistema non è praticabile.

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Le aliquote della cedolare secca

Le aliquote della cedolare secca in vigore dal 2014 sono due:

  1. Aliquota ordinaria 21%;
  2. Aliquota agevolata del 10%.

Nella relativa pagina di approfondimento, sono esaminate le variazioni che hanno interessato l'aliquota più bassa inizialmente prevista nella misura del 19%, poi passata per il solo periodo 2013 al 15% ed infine, in base a quanto previsto dal Decreto casa del maggio 2014, al 10% interessando una ampia platea di contratti di locazione.

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Canoni di locazione non percepiti

Il tema dei canoni di locazione non percepiti per morosità dell'inquilino è un tema assai attuale e pertanto occorre chiarire in un'apposita pagina le conseguenze di natura fiscale sul locatore che deve pagare la cedolare secca anche su canoni non percepiti.

Specialmente in periodi di difficile crisi economica, è molto attuale affrontare l'argomento degli inquilini morosi, ossia di coloro che non pagano il canone di locazione e dei riflessi di natura fiscale per i locatori che affittano gli immobili in regime di cedolare secca.

In effetti il regime dei canoni non percepiti e assoggettati al sistema della cedolare secca è del tutto analogo a quello previsto in caso di morosità per i canoni di locazione soggetti alla disciplina di tassazione ordinaria.


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La raccomandata all'inquilino

raccomandata all'inquilinoLa normativa in tema di opzione per il sistema della cedolare secca impone l'obbligo, a pena di inefficacia dell'opzione stessa, di comunicare preventivamente all'inquilino:

  • la scelta da parte del locatore per la cedolare secca;
  • la contestuale rinuncia, per il periodo di durata dell'opzione, alla facoltà di aggiornare il canone di locazione anche in base all'indice ISTAT.

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Check list cedolare secca

Una visione d'insieme delle caratteristiche della cedolare secca.

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Requisiti oggettivi per la cedolare secca

L'articolo 3 del D.Lgs n. 23/2011 precisa quali sono i requisiti oggettivi per l'applicazione della cedolare secca, ossia individua le categorie degli immobili locati per uso abitativo con relative pertinenze.

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Requisiti soggettivi per la cedolare secca

Il regime sostitutivo della cedolare secca può essere applicato se sussistono determinati requisiti soggettivi ed oggettivi. In generale, per quanto attiene all'ambito soggettivo, la possibilità di esercitare l'opzione per il regime facoltativo della cedolare secca è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari locate per uso abitativo, purché non agiscono nell'esercizio di un'attività di impresa, arte o professione.

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pagamenti canoni di locazione in contantiPer contrastare il fenomeno dei canoni di locazione in nero la ⇒ Legge di stabilità 2014 ha introdotto, al comma 50, l'obbligo di effettuare il pagamento dei canoni solo ed esclusivamente con strumenti tracciabili, come assegni bancari, postali, assegni circolari o non trasferibili, bonifici, carte di credito, di debito, escludendo la possibilità di pagamenti in contanti.
Tanto per intenderci, anche un affitto di valore assai modesto, avrebbe dovuto passare per un bonifico o altro mezzo tracciabile. Unica eccezione, per le locazioni ad uso abitativo, gli «alloggi di edilizia residenziale pubblica».

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Vincolo all'applicazione della cedolare secca

vincolo all'applicazione della cedolare seccaIl locatore ha finalmente deciso di esercitare l'opzione per la cedolare secca in occasione della proroga o di una nuova annualità contrattuale di un contratto di locazione per uso abitativo, ma gli rimane il dubbio per quanto tempo dovrà essere vincolato all'applicazione di tale sistema di tassazione.

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Asset location e cedolare secca

asset locationCon il termine di asset allocation si vuole intendere come un investitore vuole distribuire i propri fondi disponibili fra le varie attività di investimento (asset class). Ogni portafoglio è una combinazione fra queste asset class. Vediamo come anche l'opzione per la cedolare secca influenza la scelta di asset location nel confronto tra rendimenti in investimenti in immobili affittati e investimenti in deposti bancari.

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Le pertinenze soggette al regime della cedolare secca

regime sostitutivo della cedolare seccaIl regime sostitutivo della cedolare secca può essere applicato, a determinate condizioni, anche alle pertinenze delle unità immobiliari locate per uso abitativo e per cui il locatore ha esercitato l'opzione per la tassazione sostitutiva.

Tra le pertinenze sono comprese le unità immobiliari classificate o classificabili nella categoria catastale del gruppo C e sono in genere costituite da rimesse, autorimesse, magazzini, cantine, locali di deposito.

Le disposizioni normative contenute nel Decreto legislativo n. 23/2011 consentono di applicare il regime sostitutivo anche alle pertinenze locate con contratto separato e successivo rispetto a quello concluso per l'immobile destinato ad abitazione ma si devono rispettare determinate condizioni.

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Agevolazioni per l'inquilino

In caso di esercizio dell'opzione per la cedolare secca da parte del locatore, il conduttore consegue alcuni vantaggi in termini economici. La scelta per il sistema della cedolare secca comporta per il conduttore delle agevolazioni oltre a quelle previste dall'articolo 15 e 16 del TUIR, che rimangono valide anche nel caso di opzione per la cedolare secca da parte del locatore. Le agevolazioni per il conduttore consistono principalmente nell'esenzione dal versanento dell'imposta di registro e di bollo e nella sospensione della possibilità che gli sia richiesto l'aggiornamento del canone di locazione anche se indicato nel contratto stesso. La sospensione è valida per tutto il periodo corrispondente alla durata dell'opzione, essa è inderogabile dalle parti.

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La Comunicazione alla Pubblica sicurezza

In caso di cessione della proprietà di un immobile o della sua concessione in godimento (per un periodo superiore ad un mese) è fatto obbligo di presentare un apposita comunicazione all' autorità di Pubblica Sicurezza (Questura, Commissariato oppure Comune). Tale obbligo ha subito alcune modifiche introdotte dal D.L. n. 79/2012.

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Cedolare secca più conveniente?

Il comma 78, dell’articolo 4, della Legge n.92/2012, introduce a decorrere dal 1° gennaio 2013, la riduzione forfettaria dal 15% al 5% per i canoni di locazione soggetti ad Irpef. Questa importante novità, rende l’opzione per l’applicazione della cedolare secca sempre più conveniente per i contribuenti interessati.

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Deduzioni e detrazioni fiscali

Nell'ipotesi di opzione per il sistema di tassazione forfettaria della cedolare secca, i canoni di locazione soggetti a tale imposta sostitutiva non rilevano ai fini del reddito complessivo e pertanto devono essere esclusi dal calcolo dell'IRPEF.

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Soggetti esclusi

I soggetti che non possono applicare il sistema della cedolare secca.

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Imposte e tasse sostituite

La cedolare secca sugli affitti ad uso abitativo sostituisce i seguenti tributi:

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Immobili sfitti

La legge di stabilità per il 2014 ha previsto che il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati, situati nello stesso Comune dove si trova l'abitazione principale ed assoggettati all'IMU, concorrono alla formazione della base imponibile Irpef e delle relative addizionali nella misura del 50%.

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Rinnovo opzione cedolare secca

La legge di stabilità per il 2014 ha previsto che il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati, situati nello stesso Comune dove si trova l'abitazione principale ed assoggettati all'IMU, concorrono alla formazione della base imponibile Irpef e delle relative addizionali nella misura del 50%.

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Sanzioni in tema di cedolare secca

La normativa prevede un pesante sistema sanzionatorio al verificarsi di alcune situazioni omissive. I commi 3 e 5 dell'art. 3 del Dlgs n. 23/2011 prevedono una specifica normativa in materia di violazioni ed omissioni di natura fiscale relativamente a:

  1. omessa registrazione del contratto di locazione;
  2. omessa dichiarazione del canone di locazione;
  3. canone di locazione indicato in dichiarazione in misura inferiore a quello realmente percepito.

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