Come esercitare l’opzione per la cedolare secca
Registrazione con modello RLI, comunicazione al conduttore, proroghe e revoche
Aggiornato il 22 settembre 2025
Cos’è l’opzione
I proprietari di immobili locati ad uso abitativo, se intendono utilizzare il sistema di tassazione della cedolare secca, devono esercitare l'opzione per tale regime e a tal scopo occorre fare riferimento al Provvedimento del 7 aprile 2011.
Quando si esercita l’opzione
L'opzione per la cedolare secca, nei confronti dell'Amministrazione finanziaria, deve essere esercitata, nella fase di registrazione del contratto utilizzando il modello RLI cartaceo oppure il modello RLI web.
Nei confronti del conduttore l'opzione deve essere esercitata tramite l'invio di una raccomandata con cui il locatore comunica che intende avvalersi del sistema di tassazione denominato cedolare secca e che per tutta la durata del contratto non potrà procedere a chiedere aggiornamenti del canone.
Come si presenta (modello RLI)
Online – “RLI web” (consigliato)
Si accede all’area riservata dell’Agenzia con SPID/CIE/CNS → “RLI web”. Da lì si compila e si invia la richiesta di registrazione, e si scarica la ricevuta.Non sono dovute imposte (imposta di registro e bolli).
In ufficio (solo chi non è obbligato al telematico)
Si presenta il modello RLI cartaceo con il contratto; Agenti immobiliari e possessori di ≥10 immobili devono usare il canale telematico.
Comunicazione al conduttore
Il locatore che sceglie il regime della cedolare secca deve, a pena di inefficacia della scelta fatta, comunicare preventivamente all'inquilino:
• la sua scelta;
• la contestuale rinuncia, per il periodo di durata dell'opzione, alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone di locazione a qualunque titolo.
La comunicazione deve obbligatoriamente avvenire tramite lettera raccomandata. In alternativa all'invio della raccomandata, è possibile includere nel contratto un'apposita clausola che attesti che il locatore esercita l'opzione per la tassa piatta.
Proroga e revoca dell’opzione
L'opzione, come chiarisce il Provvedimento dell'Agenzia del 7 aprile 2011, vincola il locatore per l'intero periodo di durata del contratto. Tuttavia il locatore ha la possibilità di revocare l'opzione per le annualità successive. In particolare, la revoca è comunicata all'Agenzia delle Entrate tramite modello RLI entro il termine previsto per il pagamento dell'imposta di registro relativa all'annualità di riferimento.
In sede di proroga del contratto di locazione è richiesta la prsentazione agli uffici dell'Agenzia delle Entrate del modello RLI con cui viene confermata l'opzione per la cedolare secca da parte del locatore.
Casi particolari
FAQ
Un contratto di locazione 4+4 è in scadenza al 31 maggio dell'anno N ed è stato registrato con l'opzione per la tassazione ordinaria Irpef, pagando annualmente l'imposta di registro del 2%. Con la nuova annualità che parte dal 1 giugno N, il locatore intende esercitare l'opzione per la cedolare secca e pertanto provvede all'invio della raccomandata all'inquilino nonché all'invio del modello RLI con esplicita opzione per la cedolare secca all'Agenzia delle Entrate. Quindi l'imposta di registro relativa all'anno 2025 non viene pagata oppure si deve pagare ugualmente?
In questo caso l’imposta di registro NON si paga per l’annualità che parte dal 1° giugno dell'anno N. Perché con l’opzione per la cedolare secca non sono dovute l’imposta di registro (sia sulla registrazione sia sulle annualità successive e sulle proroghe) né l’imposta di bollo sul contratto. L’efficacia decorre dall’annualità per cui eserciti l’opzione, a condizione che tu invii l’RLI entro 30 giorni dalla decorrenza di quell’annualità (qui: entro ~1 luglio 2025), avendo anche informato l’inquilino secondo le regole che applichi ls cedolare secca.
Come si applica al tuo esempio:
Annualità 1/6/(N-1)–31/5/N: era in tassazione ordinaria → l’imposta di registro di quell’annualità resta dovuta (di solito già versata a giugno dell'anno N).
Annualità 1/6/N–31/5/(N+1): opti per cedolare → niente imposta di registro e niente bollo.
Al posto dell'invio della lettera raccomandata all'inquilino, è possibile una lettera consegnata a mano?
E' escluso l'utilizzo della lettera raccomandata consegnata a mano, anche se quest'ultima venisse sottoscritta dal conduttore a titolo di ricevuta.
Per i contratti di locazione della durata non superiore ai 30 giorni, per cui non sussiste l'obbligo di registrazione presso l'Agenzia delle Entrate, come si esercita l'opzione?
Per l'Amministrazione finanziaria l'opzione è valida se fatta in sede di dichiarazione dei redditi, quindi non c'è obbligo di presentare il modello RLI.
Serve assistenza con l’opzione?
Possiamo guidarti nella compilazione del modello RLI e nella comunicazione al conduttore.Le informazioni contenute nel presente articolo sono state predisposte da Studio Polli come ulteriore servizio reso ai nostri clienti. Esse costituiscono solo una introduzione generale alla materia e pertanto si raccomanda di richiedere un parere riferito al concreto caso di specie prima di prendere qualsiavoglia provvedimento basato sulle informazioni qui contenute. Studio Polli declina ogni responsabilità da eventuali provvedimenti presi o non presi sulla base di quanto riportato nel presente articolo.