Chi ha digitato sui motori di ricerca le parole chiave contratto di locazione ad uso foresteria e cedolare secca ha trovato questa pagina informativa.
Il contratto ad uso foresteria è una tipologia di contratto non particolarmente conosciuta e diffusa, tuttavia costituisce un istituto ancora oggi molto utilizzato. In modo particolare le aziende con più filiali sul territorio aziendale con la necessità di spostare frequentemente i propri dipendenti da una sede all’altra ricorrono a questa forma di locazione.
E' bene evidenziare che si è in presenza di un contratto di locazione ad uso foresteria quando l'immobile è concesso in locazione a un ente avente natura di persona giuridica oppure a un ente che a sua volta mette a disposizione l'immobile stesso per abitazione di un proprio dipendente, cliente od ospite.
Considerando il fatto che la persona giuridica (ente o società) non abita l'immobile, il relativo contratto non può essere meritevole della tutela prevista dalla legge 431/1998, applicabile solo alle persone fisiche titolari del rapporto principale contrattuale.
Con questa tipologia di locazione, il proprietario dell’immobile non stipula il contratto direttamente con il potenziale inquilino, ma in genere con una società di capitali (ad esempio una Srl, una Spa o una Scarl) che necessita di un’abitazione da destinare all’utilizzo, anche turnario, dei suoi collaboratori, dipendenti, ospiti o clienti che abbiano bisogno di un alloggio per il tempo necessario allo svolgimento di un determinato progetto lontano dalla loro residenza.
I soggetti che stipulano l’accordo, quindi, sono tre:
๏ il proprietario dell’immobile (che dsi solito è un privato, ma a volte può essere anche un’azienda);
๏ una società che lo prende in affitto assumendosi tutti gli obblighi connessi al rapporto di locazione così come previsti dal contratto (il pagamento del canone, degli oneri accessori, di custodia dell’immobile, ecc.), riservandosi il diritto di darlo in comodato o sublocazione ad un proprio dipendente o collaboratore;
๏ l’effettivo inquilino, collaboratore dell’azienda, che prenderà effettivamente domicilio (ma non la residenza anagrafica) presso l'iimobile oggetto del contratto, la cui identità deve comunque essere riportata nel contratto.
Le locazioni ad uso foresteria sono dunque caratterizzate dalla distinzione tra soggetto titolare del contratto di affitto e soggetto effettivo fruitore dell'immobile, nonché della destinazione dell'immobile stesso ad alloggio occasionale e temporaneao di persone collegate, per le attività svolte o gli interessi perseguiti, al soggetto contraente conduttore.
Il contratto ad uso foresteria è dunque un contratto nel quale il conduttore è un imprenditore sotto forma di società o ente, che affitta un immobile da destinare ai propri dipendenti o collaboratori, clienti o ospiti per un determinato periodo di tempo.
L'uso foresteria si realizza quando un'azienda decida di prendere in locazione degli immobili per metterli a disposizione dei propri dipendenti. In questo caso, l'azienda si pone nel contratto di locazione come parte conduttrice.
A titolo di esempio una società di costruzioni che deve effettuare lavori in appalto in uno o più luoghi diversi dalla propria sede, può essere interessata a stipulare un contratto ad uso foresteria. Il contratto uso foresteria per questa situazione potrebbe essere la soluzione migliore e più efficace in alternativa alle strutture alberghiere o extra-alberghiere, in quanto, la società di costruzione avrà la possibilità di prendere in locazione più unità immobiliari, nelle vicinanze del cantiere, per soddisfare le esigenze di alloggio ai propri dipendenti.
Il contratto di affitto ad uso foresteria non viene regolato dalla legge 431/1998, a cui si fa riferimento per gli affitti ad uso abitativo (contratti a canone libero, a canone concordato, transitorio, etc.). Rientra, invece, nelle norme che riguardano le locazioni completamente libere, regolamentate dagli articoli 1571 e successivi del Codice civile.
Questo consente al proprietario di casa di stabilire con le aziende in modo più libero degli accordi relativi al contratto di locazione. In particolare il locatore:
๏ si può accordare per un canone più alto di quello previsto dall’accordo per i canoni concordati, che nei Comuni ad alta intensità abitativa (come Roma, Milano, Bologna ecc.) e nei Comuni con più di 10mila abitanti, interessa anche gli affitti transitori che risultano quindi essere calmierati in base agli accordi territoriali;
๏ si può accordare per una durata maggiore dei 18 mesi previsti per i contratti transitori;
๏ si può accordare per un deposito cauzionale più alto, dal momento che la legge 431/1998 stabilisce un massimo di tre mensilità per il deposito cauzionale.
Esso rientra nelle locazioni completamente libere proprio per la natura scarsamente vincolante di queste leggi, che danno piena libertà sia al locatore sia al conduttore di fissare in autonomia le dinamiche del contratto. Le parrti possono decidere di comumne accordo le condizioni, la durata, il canone, l’anticipo, se far scadere il contratto o rinnovarlo al suo termine, ecc., con il solo obbligo di indicare l’uso foresteria e di attenersi al limite massimo di 30 anni imposto dal codice civile per la durata del contratto.
Ci dobbiamo porre anche la domanda se sia possibile applicare la cedolare secca a questa tipologia di contratti, nonché conoscere l'opinione dell'Agenzia delle Entrate e della giurisprudenza in merito.
In merito alla possibilità per il locatore persona fisica di optare per la cedolare secca per un contratto ad uso foresteria, sussistono ancora molti dubbi e divergenze anche giurisprudenziali.
Il regime della cedolare secca di cui all’art. 3 del Dlgs 23/2011 stabilisce che, per l’applicazione della cedolare secca, non rileva il fatto che il locatario possa essere un soggetto commerciale”.
Infatti, a livello di requisito soggettivo, la normativa della cedolare secca richiede che la locazione dell’immobile a uso abitativo debba esser posta in essere da parte di una persona fisica al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa o professionale, senza alcun chiarimento in merito al soggetto conduttore.
La questione è controversa e risolta in modo opposto dall’Agenzia delle Entrate, che sostiene l’inapplicabilità della cedolare secca per i contratti in esame, e dalla giurisprudenza tributaria, che invece si è espressa favorevolmente all'esercizio dell'opzione della cedolare secca.
Secondo la tradizionale interpretazione dell'Agenzia delle Entrate, a partire dalla circolare 26/2011, la condizione di non essere imprenditore, artista o professionista deve sussistere sia in capo al locatore che in capo all'inquilino.
In contrasto con l'interpretazione fornita dall'Agenzia delle Entrate si pongono invece diverse sentenze di Commissioni tributarie: a tale proposito i giudici ricordano che l'applicazione al contrato di locazione della tassazione a cedolare secca è subordinata al verificarsi di due requisiti:
① il primo, soggettivo, richiede che vi sia una persona fisica non esercente attività imprenditioriale, titolare del diritto reale sull'immonile oggetto del contratto di locazione;
② il secondo, di natura oggettiva, costituita dalla destinazione ad uso abitativo dell'immobile locato.
Sulla base di questi principi le sentenze delle Commissioni tributarie affermano che, qualora sussistano i due requisiti, il locatore, persona fisica, può esercitare l'opzione per l'applicazione della cedolare secc a nulla rilevando che il conduttore sia una società commerciale.
Corte di Giustizia tributaria del Veneto sentenza 53/5/2023
E' auspicabile che la questione trovi al più presto un assetto definitivo.