1Predisponi il contratto
Indica parti, immobile, durata, canone, destinazione ad uso foresteria, soggetti ospitabili e principali clausole contrattuali.
Contratto ad uso foresteria
Cos’è, quando si usa, disciplina civilistica, cedolare secca e registrazione con modello RLI
Aggiornato il 12 agosto 2026
In breve
- Uso foresteria: il conduttore è normalmente una società o altro ente che utilizza l’immobile per alloggiare dipendenti, collaboratori, clienti o ospiti.
- Disciplina: il rapporto è ricondotto all’autonomia contrattuale e alle norme del Codice civile sulle locazioni, anziché ai modelli abitativi tipici della legge n. 431/1998.
- Finalità: l’immobile deve essere concretamente destinato ad abitazione dei soggetti ospitati dall’ente conduttore.
- Cedolare secca: la Cassazione, sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024, ha riconosciuto che il locatore può optare per il regime anche quando il conduttore agisce nell’esercizio di attività d’impresa o professionale, se ricorrono i requisiti previsti dalla legge.
- Registrazione: il contratto ad uso foresteria si registra mediante modello RLI, utilizzato per la registrazione e gli adempimenti successivi dei contratti di locazione.
Cos’è il contratto ad uso foresteria
Il contratto di locazione ad uso foresteria è utilizzato quando il proprietario concede un immobile a un ente o a una società che lo destina all’alloggio di propri dipendenti, collaboratori, clienti oppure ospiti.
Il locatore, quindi, non stipula il contratto direttamente con la persona che abiterà materialmente l’immobile, ma con il soggetto giuridico che necessita dell’alloggio per esigenze connesse alla propria organizzazione.
È una formula particolarmente utile per aziende con sedi diverse, cantieri, progetti temporanei, trasferte o frequenti spostamenti del personale.
Quando si usa
- trasferte e assegnazioni temporanee di personale;
- alloggio di dirigenti o collaboratori;
- ospitalità di consulenti o clienti;
- gestione centralizzata degli alloggi aziendali;
- esigenze abitative collegate a progetti o sedi di lavoro temporanee.
È opportuno verificare la destinazione urbanistica e catastale dell’unità e l’effettivo utilizzo abitativo.
Contratto 4+4 alla società e poi comodato al dipendente?
Quando una società prende in locazione un appartamento per destinarlo all’alloggio di un proprio dipendente, nella pratica si incontra talvolta una costruzione articolata in due rapporti:
- contratto di locazione abitativa 4+4 tra proprietario e società;
- successivo contratto di comodato tra società e dipendente.
Ma è davvero necessario?
Se fin dall’inizio la finalità dell’operazione è quella di mettere l’immobile a disposizione di dipendenti, collaboratori o ospiti della società, il rapporto può essere impostato direttamente come contratto di locazione ad uso foresteria.
Il proprietario concede l’immobile alla società e nel contratto viene espressamente previsto che l’abitazione sarà utilizzata per alloggiare il personale o gli altri soggetti individuati dalla società.
Il punto essenziale: il dipendente che occupa materialmente l’appartamento non diventa per questo il conduttore del proprietario. Il conduttore rimane la società, mentre il dipendente è il soggetto che utilizza l’alloggio secondo la destinazione prevista dal contratto.
Quando può essere utile un accordo società-dipendente
Un autonomo accordo o comodato tra società e dipendente può comunque avere una propria utilità quando l’azienda vuole disciplinare separatamente il rapporto interno con il lavoratore, ad esempio per stabilire:
- la consegna e la riconsegna dell’alloggio;
- la gestione delle utenze;
- le responsabilità per eventuali danni;
- le regole di utilizzo dell’immobile;
- l’obbligo di rilascio alla cessazione o al trasferimento del rapporto di lavoro.
Si tratta però di un rapporto distinto. Il comodato non dovrebbe essere necessario per costruire artificialmente un’operazione che, nella sua sostanza, nasce già come locazione ad uso foresteria.
Perché il semplice 4+4 può non essere la soluzione più coerente
Definire il primo rapporto come un normale contratto abitativo 4+4 rischia di non rappresentare correttamente la funzione economica dell’accordo quando il conduttore è una società che prende l’immobile proprio per destinarlo al proprio personale.
Nel contratto ad uso foresteria è invece possibile disciplinare fin dall’origine e in modo espresso:
- la destinazione dell’immobile all’alloggio del personale;
- le persone autorizzate ad occuparlo;
- la sostituzione dei dipendenti, collaboratori o ospiti;
- gli obblighi della società conduttrice;
- utenze e spese;
- durata, recesso e restituzione dell’immobile.
In sintesi: il contratto dovrebbe descrivere l’operazione per ciò che realmente è. Se una società prende un appartamento per alloggiare i propri dipendenti, prima di costruire una catena “4+4 + comodato” è opportuno valutare direttamente il contratto di locazione ad uso foresteria.
La questione assume inoltre particolare rilievo alla luce della sentenza della Corte di Cassazione n. 12395 del 7 maggio 2024, anche in relazione alla possibilità di applicare, in presenza dei requisiti previsti dalla legge, il regime della cedolare secca.
Disciplina civilistica
La locazione ad uso foresteria non coincide con i contratti abitativi tipici — ad esempio 4+4, 3+2 o transitorio — perché il conduttore contrattuale è normalmente un soggetto diverso dalla persona fisica che occupa l’alloggio.
La regolamentazione è quindi costruita principalmente sulle norme del Codice civile in materia di locazione e sull’autonomia contrattuale delle parti. Questo consente una maggiore flessibilità nella definizione di durata, rinnovo, recesso, soggetti utilizzatori dell’immobile, ripartizione degli oneri e modalità di restituzione.
Attenzione alla redazione: proprio perché il contratto è meno standardizzato rispetto alle locazioni abitative tipiche, è importante indicare con chiarezza la destinazione a foresteria, chi può occupare l’immobile, gli obblighi della società conduttrice e le condizioni di sostituzione degli utilizzatori.
Cedolare secca nel contratto ad uso foresteria
Per lungo tempo l’applicazione della cedolare secca ai contratti nei quali il conduttore è una società è stata oggetto di contrasto tra prassi amministrativa e giurisprudenza.
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024, ha affermato che il locatore può optare per la cedolare secca anche quando il conduttore conclude il contratto nell’esercizio della propria attività professionale o d’impresa. Secondo la Corte, l’esclusione prevista dall’art. 3, comma 6, del D.Lgs. 23/2011 riguarda l’attività esercitata dal locatore, non quella del conduttore.
Restano comunque da verificare i requisiti del regime: in particolare, il locatore deve essere una persona fisica che non concede l’immobile nell’esercizio di impresa, arte o professione e l’unità deve essere destinata ad uso abitativo.
Profilo operativo: la posizione della Cassazione ha superato il precedente orientamento restrittivo sul solo requisito soggettivo del conduttore. Prima di applicare il regime è comunque opportuno verificare il caso concreto e le modalità con cui l’opzione deve essere comunicata e gestita nella registrazione.
Registrazione del contratto: modello RLI
Il contratto di locazione ad uso foresteria si registra mediante il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili), utilizzato per richiedere la registrazione dei contratti di locazione e per comunicare i relativi adempimenti successivi.
La registrazione deve essere effettuata entro i termini previsti dalla normativa, indicando correttamente i dati delle parti, dell’immobile, del contratto e il regime fiscale applicato.
2Compila il modello RLI
Utilizza il modello RLI per la registrazione, riportando i dati del locatore, della società conduttrice, dell’immobile e del contratto.
3Regime fiscale e ricevuta
Indica il regime fiscale applicabile, verifica imposta di registro e bollo oppure l’eventuale opzione per la cedolare secca, e conserva la ricevuta di registrazione.
Attenzione: il modello da utilizzare è il RLI, non il modello RLI. Quest’ultimo non deve essere utilizzato per la registrazione del contratto di locazione ad uso foresteria.
Adempimenti e documenti da controllare
Immobile
Dati catastali, destinazione abitativa, APE e coerenza dell’utilizzo effettivo con la foresteria.
Società conduttrice
Denominazione, sede, codice fiscale/partita IVA, legale rappresentante e poteri di firma.
Utilizzatori
Regole per individuazione, sostituzione e comunicazione dei dipendenti, collaboratori o ospiti che occuperanno l’alloggio.
Clausole utili
Destinazione a foresteria: l’immobile è concesso alla società conduttrice esclusivamente per essere destinato all’alloggio temporaneo dei propri dipendenti, collaboratori, clienti o ospiti, secondo quanto previsto dal contratto.
Comunicazione degli utilizzatori: la società comunica al locatore, con le modalità concordate, i nominativi delle persone autorizzate ad occupare l’immobile e le eventuali successive variazioni.
Divieto di diversa destinazione: è vietato utilizzare l’immobile per finalità commerciali, ricettive o comunque diverse dalla destinazione abitativa a foresteria pattuita.
Oneri: utenze e spese ordinarie sono poste a carico del conduttore secondo le pattuizioni contrattuali; gli interventi straordinari restano disciplinati dalla legge e dal contratto.
Regime fiscale: il locatore applica il regime fiscale prescelto, qualora ne ricorrano i requisiti, adempiendo agli obblighi connessi alla registrazione e alle eventuali comunicazioni al conduttore.
FAQ
Chi è il conduttore nel contratto ad uso foresteria?
Normalmente è una società o un ente che prende in locazione l’immobile per destinarlo all’alloggio di dipendenti, collaboratori, clienti o ospiti. La persona che abita materialmente l’immobile non coincide quindi necessariamente con il conduttore contrattuale.
La durata del contratto è quella del 4+4?
Non necessariamente. Il contratto ad uso foresteria non coincide con il modello abitativo ordinario 4+4; durata, rinnovo e recesso vanno disciplinati espressamente nel testo contrattuale nel rispetto delle norme applicabili.
La cedolare secca è possibile se il conduttore è una società?
La Cassazione, con sentenza n. 12395/2024, ha riconosciuto che la natura imprenditoriale o professionale del conduttore non impedisce di per sé l’opzione. Occorre però verificare tutti gli altri requisiti previsti dalla disciplina della cedolare secca.
Per la registrazione quale modello si utilizza?
Per la registrazione del contratto ad uso foresteria si utilizza il modello RLI. Il modello RLI non è il modello corretto per questo adempimento.
È utile indicare nel contratto chi occuperà l’immobile?
Sì. È consigliabile disciplinare in modo chiaro chi può utilizzare l’alloggio e come la società comunica al locatore le sostituzioni o variazioni degli occupanti.
Ti serve un fac-simile aggiornato?
Consulta i modelli di contratto predisposti per l’uso foresteria e verifica le clausole più adatte alla situazione concreta.
Le informazioni contenute nel presente articolo sono state predisposte da Studio Polli come ulteriore servizio reso ai clienti. Esse costituiscono un’introduzione generale alla materia; prima di assumere decisioni sulla base di quanto riportato è opportuno verificare il concreto caso di specie e la procedura di registrazione applicabile.