Immobili e cedolare secca

I requisiti oggettivi necessari per applicare la cedolare secca sugli affitti.

Il Provvedimento 7 aprile 2011 individua gli immobili oggetto dell'opzione per la cedolare secca: essi possono essere solo gli immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative.

Pertanto l'opzione per la cedolare secca può essere esercitata quando sono soddisfatte le seguenti condizioni:

1. l'immobile locato deve essere accatastato nel gruppo A (con esclusione della categoria A/10 relativa a uffici e studi privati, categoria che esula dal sistema della cedolare secca anche nell'ipotesi in cui la stessa unità immobiliare venga affittata ad uso abitativo);
2. a locazione deve essere per uso abitativo.

Quanto alle pertinenze, esse sono unità immobiliari del gruppo C e, per poter essere assoggettate alla cedolare secca se locate, devono essere effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio dell'abitazione del gruppo A, come sopra indicato, locata con l'opzione per la cedolare secca. Per queste unità immobiliari è sempre possibile esercitare l'opzione per la cedolare secca allla condizione purché ci sia un riferimento all'unità immobiliare del gruppo A e che le stesse si pongano al servizio dell'abitazione locata.

L'opzione per la cedolare secca può essere applicata anche se il contratto di locazione abbia per oggetto due o più immobili, in tal caso il sistema forfettario della cedolare secca potrà essere applicato esclusivamente sui canoni dell'immobile o degli immobili per cui è stata esercitata l'opzione.

Quindi, a titolo di esempio, se con un unico contratto sono locati un appartamento della classe A/3 e un negozio della classe C/1 con un unico canone, il locatore non potrà esercitare l'opzione per la cedolare secca con riferimento al negozio, ma solo sull'appartamento purché utilizzato come civile abitazione del locatario. In tal caso, operando in proporzione alle rispettive rendite, potrà essere individuato il canone di locazione dell'appartamento da assoggettare alla cedolare secca e contestualmente il canone di locazione del negozio da assoggettare a tassazione ordinaria IRPEF.

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