La Circolare n. 26/E del 1° giugno 2011, al punto 1.2, specifica i contratti di locazione per cui è possibile esercitare l'opzione per il sistema della cedolare secca. Abbiamo ritenuto opportuno predisporre una sintesi per meglio evidenziare a quali contratti di locazione si può applicare la cedolare secca e a quali invece tale sistema non è praticabile.
L'applicazione del sistema di tassazione denominato "cedolare secca" obbliga il locatore ad esercitare una specifica opzione. Infatti le disposizioni normative richiedono una comunicazione preventiva all'inquilino, con lettera raccomandata, a pena di inefficacia dell'opzione stessa. Nell'ipotesi di comproprietà dell'immobile locato l'opzione può essere esercitata disgiuntamente da ciascun proprietario ed esplica effetti solo in capo ai locatori che l'hanno esercitata.
L'invio della raccomandata all'inquilino costituisce dunque un punto importante per l'esercizio dell'opzione per la cedolare secca.
La normativa in tema di opzione per il sistema della cedolare secca impone infatti l'obbligo, a pena di inefficacia dell'opzione stessa, di comunicare preventivamente all'inquilino:
La comunicazione deve obbligatoriamente avvenire a mezzo di lettera raccomandata, con l'esclusione della raccomandata a mano, anche con con ricevuta sottoscritta dal conduttore.
Tuttavia, per i contratti di locazione nei quali è espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti del canone non è necessario inviare al conduttore la suddetta comunicazione.
In particolare, in caso di nuovo contratto di locazione, la raccomandata va inviata:
• prima della registrazione dello stesso ovvero entro 30 giorni dalla data di stioula del contratto o della decorrenza dello stasso se anteriore;
• prima del termine del termine di versamento dell'imposta di registro se la scelta è effettuata nelle annualità successive.
Nella comunicazione preventiva indirizzata all'inquilino devono essere indicate le seguenti informazioni:
• data di stipula del contratto;
• generalità del locatore e del conduttore;
• opzione per la cedolare secca;
• rinuncia all'aumento del canone;
• canone annuo vigente;
• dati identificativi dell'immobile locato.
Un esempio della raccomandata da inviare all'inquilino.
Cosa succede in caso di omesso invio della raccomandata all'inquilino.