Cedolare secca sugli affitti

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Come fare

Tutto quello che è necessario sapere per una corretta gestione del regime della cedolare secca

Affitti a nero: la regolarizzazione

I tre passi fondamentali per regolarizzare un contratto di affitto a nero. I suggerimenti dell'Agenzia delle Entrate.
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Acconti cedolare secca

L'art. 3, comma 4, Dlgs n. 23/2011 ha quantifica la misura degli acconti della cedolare secca diversificando in: Periodo d'imposta 2011 pari all'85%; Periodo d'imposta 2012 e successivi pari al 95%.

L'acconto per il periodo d'imposta non è dovuto se l'imposta sostitutiva su cui il contribuente deve calcolare l'acconto è pari o inferiore a € 51,65 come previsto anche per l'IRPEF.

Le regole da osservare per effettuare gli acconti dell'imposta sulla cedolare secca partendo dal periodo d'imposta 2011.........Continua

Per il pagamento dell'acconto della cedolare secca dal periodo d'imposta 2013 vai alla pagina.




Contratti di locazione con fideiussione

Nell'ipotesi in cui il locatore debba provvedere alla registrazione di un contratto di locazione per uso abitativo soggetto all'opzione per la cedolare secca ma contenga la clausola di fideiussione da parte di terzi, ci si pone il problema se il locatore stesso possa utilizzare il modello SIRIA.

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Nuovi contratti di locazione

Nell'ipotesi in cui il locatore debba stipulare un nuovo contratto di locazione ed intenda esercitare l'opzione per la cedolare secca, come alternativa all'invo della raccomandata, è possibile inserire nel contratto un'apposita clausola con cui si comunica al conduttore l'opzione per tale sistema di tassazione.

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Omesso o tardivo invio della raccomandata

Nell'ipotesi in cui il locatore provveda a registrare direttamente o tramite terzi intermediari tramite il modello SIRIA il contratto di locazione soggetto a cedolare secca, senza inserire nel contratto stesso l'apposita clausola sopra evidenziata, ma omettendo l'invio della raccomandata prima della registrazione stessa (oppure provvedendo con invio tardivo della stessa oppure con raccomandata a mano), sorge il problema di come porre rimedio a tale omissione che ha natura sostanziale, in quanto, come dispone la legge, l'opzione per la cedolare secca perde di efficacia.

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Conferma opzione cedolare secca per il 2012

Nell'ipotesi in cui il locatore intenda optare per il sistema della cedolare secca anche per l'annualità 2012 e sulle successive, è necessario confermare l'opzione entro i termini previsti per il versamento dell'imposta di registro relativa all'annualità che decorre dal 2012. La conferma dell'opzione deve essere effettuata utilizzando il modello 69.

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Irpef contro cedolare secca

Vediamo con questo esempio il confronto tra la tassazione ordinaria Irpef e la tassazione dell'immobile locato a cedolare secca. Scopriremo come l'opzione per la cedolare secca nasconda un trabocchetto a danno del contribuente.

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Sintesi contratti e cedolare

La Circolare n. 26/E del 1° giugno 2011, al punto 1.2, specifica i contratti di locazione per cui è possibile esercitare l'opzione per il sistema della cedolare secca. Abbiamo ritenuto opportuno predisporre una sintesi per meglio evidenziare a quali contratti di locazione si può applicare la cedolare secca e a quali invece tale sistema non è praticabile.

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Reddito complessivo agevolazioni

La Circolare 19/E del 2012 dell'Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti in tema di "Irpef - Risposte a quesiti". In questo approfondimento è approfondito il tema dell'applicazione delle soglie di esenzione in presenza di redditi assoggettati al regime della cedolare secca ai fini del reddito complessivo.

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Trasferimento immobile locato per decesso, cessione o donazione

Si chiede se in caso di trasferimento dell'immobile per decesso del locatore (trasferimento mortis causa), donazione o cessione del fabbricato già locato, il nuovo titolare (erede, donatario, acquirente) possa, al momento dell'acquisizione del fabbricato, esercitare l'opzione per la cedolare secca o revocare l'opzione formulata dal precedente proprietario.

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Codici tributo

Alla cedolare secca devono essere applicate tutte le norme previste per le imposte sul reddito in materia di liquidazione, accertamento, riscossione, rimborsi, sanzioni, interessi e contenzioso. L'imposta sostitutiva deve essere versata in modo esclusivo con il modello F24 e il contribuente deve indicare i codici tributo previsti dalla normativa.

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Termini e modalita' di versamento

Il Provvedimento 7 aprile 2011 ha stabilito che per il versamento della cedolare secca si applicano le disposizioni in materia di versamento dell'imposta delle persone fisiche IRPEF.
» 1° acconto entro il 16 giugno oppure con soprattassa a luglio (anche rateizzato)
» 2° acconto entro il 30 novembre (non rateizzato)
» saldo entro il 16 giugno oppure con soprattassa a luglio (anche rateizzato) 

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Modello 69

Il Provvedimento 7 aprile 2011 ha anche approvato la nuova versione del modello 69.

modello 69Il modello 69 cartaceo serve non solo per richiedere al competente Ufficio dell'Agenzia delle Entrate la registrazione di un contratto di locazione (anche per uso abitativo) ma anche per comunicare eventi successivi quali, ad esempio, cessioni, risoluzioni, proroghe.

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Modello siria

Il modello Siria deve essere utilizzato per la registrazione di un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo e per la contestuale opzione per la cedolare secca.

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Opzione per cedolare secca

I proprietari di immobili locati ad uso abitativo, se intendono utilizzare il sistema di tassazione della cedolare secca, devono esercitare l'opzione per tale regime e a tal scopo occorre fare riferimento al Provvedimento del 7 aprile 2011 che:
» ha previsto le modalità per esercitare l'opzione per la cedolare secca;
» ha introdotto una disciplina transitoria per l'anno 2011;
» ha approvato il modello SIRIA per la registrazione dei contratti di locazione di immbili ad uso abitativo con contestuale opzione per la cedolare secca;
» ha approvato il modello 69 nella nuova versione in cui è previsto un riquadro per esercitare l'opzione stessa.

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Raccomandata all'inquilino

raccomandata inquilino cedolare seccaI proprietari di immobil locati ad uso abitativo, se intendono utilizzare il sistema di tassazione della cedolare secca, devono comunicare all'inquilino la propria volontà di optare per il sistema della cedolare secca mediante l'invio di una raccomandata.

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La cedolare secca nei nuovi contratti

Uno dei vincoli perchè il proprietario dell'immobile possa esercitare l'opzione per il regime della cedolare secca è la preventiva comunicazione con raccomandata al conduttore, pena l'inefficacia dell'opzione.

Per i nuovi contratti, nell'ipotesi in cui il locatore intenda esercitare l'opzione per il regime della cedolare secca già dal suo inizio, si ritiene possibile inserire una clausola che permetta di evitare l'invio della raccomandata all'inquilino.

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Comproprietari e cedolare secca

Un punto critico della disciplina normativa in tema di cedolare secca sugli immobili lo si trova quando, tra più titolari comproprietari locatori, solo alcuni decidano di scegliere il regime sostitutivo. in tal caso il problema è costituito dalla rinuncia agli aggiornamenti contrattuali.

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Contratti brevi

L'articolo 3, comma 2, terzo periodo del Dlgs n. 23 del 2011 prevede che il sistema della cedolare secca possa essere applicato anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione. Trattasi di contratti ad uso abitativo aventi durata non superiore a 30 giorni complessivi nell'anno con lo stesso conduttore.

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Come fare un confronto

Ecco come procedere ad un sintetico confronto tra la tassazione ordinaria sui redditi di locazione ad uso abitativo e il sistema della cedolare secca.

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