Informazioni sulla cedolare secca

Per i proprietari di immobili concessi in locazione, la più interessante novità degli ultimi anni in materia di tassazione è stata l'introduzione, a decorrere dal 2011, della possibilità di fruire della cosiddetta "cedolare secca".

Con l'introduzione della cedolare secca sugli affitti il contrasto all'evasione sta funzionando e nel 2017 il gettito da questa imposta è cresciuto ancora, arrivando a 2,7 miliardi di €uro (+8% su base annua).

Sotto il profilo fiscale, ormai oltre il 90% dei proprietari opta per la cedolare secca, prevalentemente associata (nel 64,5% dei casi) ai contratti a canone concordato (Fonte: Mutuionline.it).

Con l'introduzione della cedolare secca, i locatori che hanno evitato anche di registrare il contratto, sfuggendo alle maglie del Fisco, dovrebbero essere spinti a farlo dal fatto che l'inquilino potrebbe provvedere direttamente alla registrazione.

Tipologia Cedolare secca Tassazione ordinaria
Contratto a canone libero 4+4 SI
Contratto a canone concordato SI
Contratto transitorio SI
Contratto locazione breve SI
Contratto foresteria NO SI

La normativa non fa espresso riferimento a determinate tipologie di contratti di locazione ad uso abitativo né tantomeno ne esclude qualcuna. Pertanto la tassazione forfettaria della cedolare secca si applica ai seguenti contratti:

  1. contratti di locazione "liberi";
  2. contratti di locazione "concordati";
  3. contratti di locazione transitori;
  4. contratti di locazione per studenti;
  5. contratti di locazione per uso turistico;
  6. locazioni brevi.
Tipologia di contratti Caratteristiche Osservazioni
Contratto a canone libero 4+4 In questa tipologia di contratto le parti possono autonomamente decidere di comune accordo il corrispettivo del canone e le altre caratteristiche del contratto, la durata minima è stabilita in quattro anni, con rinnovo automatico per altri quattro anni, salvo alcuni specifici casi indicati dall'art. 3 della Legge n. 431/1998 per cui è possibile, da parte del locatore, provvedere alla disdetta del contratto stesso. Aliquota ordinaria 21% cedolare secca
Contratto a canone concordato In questa tipologa di contratti le parti fanno riferimento a contratti-tipo, che scaturiscono da accordi locali tra le associzioni dei proprietari e quella degli inquilini. Questi contratti hanno una durata minima di tre anni, prorogabili di altri due anni. Aliquota agevolata 10% cedolare secca fino al 2019
Contratto transitorio Questi contratti sono previsti dall'art. 5, comma 1, della Legge n. 431/1998 e sono collegati a particolari esigenze. Se la legge di riforma delle locazioni fissa la possibilità di avvalersi di questa tipologia di contratti, per identificare i caratteri distintivi bisogna fare riferimento al Decreto 16-1-2017, che prevede i principi generali dei contratti transitori, agli accordi locali e in assenza degli accordi locali, il DM 10 marzo 2006 stabilisce le condizioni per le quali possono essere stipulati i contratti transitori stessi. La durata dei contratti di locazione transitori non può essere superiore a 18 mesi, le parti devono espressamente indicare nel contratto la clausola che specifica l'esigenza transitoria del locatore e/o del conduttore. Aliquota agevolata 10% fino al 2019 per i Comuni ad alta tensione abitativa, aliquota 21% per gli altri
Contratti di locazione per studenti Sono contratti tipo che si prefiggono lo scopo di soddisfare le esigenze di studenti universitari fuori sede e in base all'articolo 5, commi 2 e 3, della Legge n. 431/1998 possono avere una durata da sei mesi a tre anni. Aliquota agevolata del 10% cedolare secca fino al 2019
Contratti di locazione per uso turistico I contratti di locazione per uso turistico esulano dalla normativa prevista dalla Legge n. 431/1998 e pertanto sono lasciati alla libera contrattazione tra le parti, che devono fare riferimento alle norme previste dal Codice Civile (artt. 1571 e seguenti). Hanno durata libera.In questa categoria rientrano anche le cd locazioni brevi disciplinate dal DL50/2017 che disciplina le locazioni con durata inferiore ai 30 giorni nel corso dell'anno. Aliquota ordinaria 21% cedolare secca

Checklist cedolare secca

Domanda Risposta Osservazioni
Chi può aderire alla cedolare secca Le persone fisiche proprietarie o titolari di un diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative
Chi non può aderire Non possono esercitare l'opzione per la cedolare secca le società di persone, le società di capitali, gli imprenditori e i lavoratori autonomi, anche nel caso in cui concedano in locazione un immobile abitativo ai propri dipendenti, essendo irrilevante la circostanza che l’immobile sia utilizzato dal dipendente per finalità abitative.
Quali redditi colpisce I redditi derivanti dalle locazioni ad uso abitativo, a canone libero e a canone concordato e relative pertinenze, locate congiuntamente.
Come si calcola la base imponibile La base imponibile è costituita dal canone di locazione annuo previsto dal contratto, senza deduzioni
Quali sono le percentuali a) 21% per i contratti a canone libero
b) 10% per i contratti a canone concordato a decorrere dal periodo d'imposta 2014 e fino al 2019 (15% per il 2013, 19% fino al 2012), ivi inclusi i contratti di tipo transitorio per immobili situati nei Comuni con carenze abitative o in quelli ad alta tensione abitativa.
Come si deve attuare l'opzione - Nei confronti del conduttore tramite lettera raccomandata, informando della scelta per la cedolare secca e per la rinuncia agli aggiornamenti del canone
- Nei confronti dell'Amministrazione finanziaria tramite il modello RLI in vigore dal 2014 ovvero in sede di dichiarazione annuale dei redditi
Durata dell'opzione L'intero periodo di durata del contratto. Viene riconosciuta la possibilità di revocare l'opzione in ciascun periodo di imposta successivo a quello in cui è stata esercitata.
Imposte cancellate - Irpef e addizionali regionale e comunale;
- imposta di registro e imposta di bollo anche quelle previste per risoluzione e proroga.
Quando si paga la cedolare secca La cedolare secca si versa in due rate, alle medesime scadenze e con le medesime modalità previste per le imposte che derivano dalla dichiarazione dei redditi. L'acconto si paga nella misura del 95% e il saldo con le stesse scadenze previste per l'Irpef.
Locatore e cedolare secca - Non paga più le imposte che ordinariamente si devono versare sui contratti di locazione (Irpef e addizionali, imposta di registro e di bollo);
- non può chiedere al conduttore aggiornamenti del canone neppure quelli legati all'inflazione;
- non può usufruire di oneri deducibili dal reddito e detrazioni d'imposta in assenza di altri redditi;
- deve provvedere alla registrazione del contratto (salvo i casi di esonero) e alla dichiarazione dei canoni.
Sanzioni Inasprimento delle sanzioni sia nell'ipotesi di omessa registrazione del contratto sia nell'ipotesi di omessa dichiarazione di tutto o parte del canone.
Ci sono dei vantaggi per l'inquilino? 1. per tutta la durata dell'opzione della cedolare secca non è possibile aggiornare il canone di locazione (inclusa la variazione accertata dall’Istat), anche se l'aggiornamento è previsto nel contratto.
2. dal momento che non devono essere più corrisposte l'imposta di registro e l'imposta di bollo, l'inquilino evita l'obbligo di rimborsare al locatore la metà di queste imposte. Solitamente infatti vengono sostenute al 50% tra le parti, salvo diverse previsioni contrattuali.

Quanto dura l'opzione all'applicazione della cedolare secca esercitata dal locatore persona fisica in occasione della proroga o di una nuova annualità contrattuale?

vincolo all'applicazione della cedolare seccaIl regime di tassazione dei redditi fondiari derivanti dai canoni di locazione di immobili ad uso abitativo, più noto con il nome di cedolare secca, è facoltativo per il locatore ma nell'ipotesi in cui lo stesso intenda esercitarne l'opzione, si devono rispettare una serie di termini e di modalità di esercizio stabiliti con il provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011.

I locatori, persone fisiche, che intendono avvalersi del regime della cedolare secca devono esercitare l’opzione in sede di registrazione del contratto, mediante il modello RLI web ovvero mediante la consegna al competente Ufficio finanziario dello stesso modello RLI, cartaceo, che deve essere utilizzato anche per esercitare l’opzione in occasione della proroga del contratto di locazione o per le annualità successive a quella di registrazione.

Quali sono i vantaggi per il conduttore a seguito dell'opzione per la cedolare secca esercitata dal locatore.

Nell'ipotesi in cui il locatore abbia esercitato l'opzione per la cedolare secca, anche attraverso la comunicazione al conduttore tramite raccomandata, quest'ultimo può avere alcuni vantaggi dalla scelta per la cedolare secca espressa dal proprietario e più precisamente:

  1. l'esenzione dal versamento dell'imposta di registro e di bollo;
  2. l'impossibilità da parte del locatore di chiedere l'aggiornamento del canone di locazione anche se indicato nel contratto stesso.

L'articolo 3, comma 11, primo periodo, Dlgs n. 23/2011 prevede, a tale proposito, che:

"nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca, è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatosi nell'anno precedente".

Imposte sostituite

La cedolare secca sugli affitti ad uso abitativo sostituisce i seguenti tributi:

  1. l'imposta IRPEF e le relative addizionali (regionale e comunale), secondo le relative aliquote;
  2. l'imposta di registro dovuta (il 2% sul canone pattuito) per le annualità contrattuali per le quali il locatore ha fatto la scelta per la cedolare secca;
  3. l'imposta di bollo sul contratto di locazione (all'atto in cui si scrive €uro 16 per ogni foglio composto di quattro facciate);
  4. le imposte di registro e di bollo, se dovute, sulle risoluzioni (euro 67) e proroghe del contratto, qualora alla data della risoluzione anticipata sia in in corso l'annualità per la quale il locatore ha effettuato la scelta per la cedolare secca;
  5. i tributi speciali (diritti di segreteria) di cui al D.L. n. 533/1954.

Quanto alle imposte di registro sostituite dalla cedolare secca, si rinvia, per un approfondimento, anche al Provvedimento del 7 aprile 2011.


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Contratto a canone libero

In Area riservata potete trovare il facsimile di un contratto di locazione per uso abitativo con apposita clausola per la cedolare secca a canone libero della durata di anni 4 rinnovabile per altri 4.Ulteriori informazioni in questa pagina.

Contratti a canone concordato

I contratti di locazione a canone convenzionato o concordato sono previsti dall'articolo 2, comma 3 della Legge n. 431/1998. In questa tipologia di contratti l'aliquota della cedolare secca è agevolata e si applica nella misura del 10%, che in sede di approvazione della Legge di Bilancio 2018 è stata prorogata di altri due anni.In Area riservata potete trovare il facsmile di un contratto di locazione a canone concordato con apposita clausola per la cedolare secca in base alla Convenzione nazionale recepita dal Decreto ministeriale 16 gennaio 2017.A tale proposito si ricorda che per la stipula di un contratto a canone convenzionato a cedolare secca occorre la certificazione del canone da parte di una delle Associazioni di categoria firmatarie dell'accordo locale. Ulteriori informazioni in questa pagina.

Contratti transitori

I contratti transitori consentono alle parti di porre in essere un contratto di locazione di durata inferiore a quella minima prevista per i contratti convenzionati. E' ora possibile stipulare contratti transitori anche di durata inferiore a 30 giorni ma con il massimo di 18 mesi, applicando anche in questo caso la cedolare secca, con l'aliquota del 10% se a canone concordato oppure con l'aliquota del 21% se a canone libero (se l'immobile si trova in un Comune con un numero di abitanti non superiore a diecimila, altrimenti si ricade nel canone concordato). In Area riservata è possibile trovare il facsmile di un contratto transitorio con apposita clausola per la cedolare secca secondo le disposizioni del Decreto 16 gennaio 2017.Ulteriori informazioni in questa pagina.

Autore

Giuseppe PolliGiuseppe Polli è libero professionista dal 1982, dottore commercialista, ed è l'autore e il gestore del sito www.cedolaresecca.net, presente sulla Rete dal 2011. Assiste molti locatori nella scelta tra tassazione ordinaria IRPEF e tassazione a cedolare secca, nella predisposizione di contratti di locazione con l'apposita clausola per la cedolare secca e in tutti gli adempimenti successivi (cessazione anticipata, proroga dei contratti di locazione soggetti a cedolare secca, revoca dell'opzione per la cedolare secca ecc.).

 

whatsapp per contatto cedolare secca WhatsApp 3339031308 (solo per i clienti dello studio)

Come clienti dello studio, potete scaricare diversi facsimile di contratti di locazione per uso abitativo con apposita clausola per la cedolare secca.

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Requisiti oggettivi per esercitare l'opzione per la cedolare secca.

Requisiti soggettivi per esercitare l'opzione per la cedolare secca.

I soggetti che non possono esercitare l'opzione per la cedolare secca.

Pertinenze dell'immobile locato e opzione per la cedolare secca.

L'opzione per la cedolare secca non consente di escludere il reddito soggetto a questa tassa piatta dal reddito complessivo da verificare ai fini della presenza dei requisiti per essere, ad esempio, familiari a carico o per usufruire di determinate prestazioni assistenziali. Leggi

In caso di cessione della proprietà di un immobile o della sua concessione in godimento (per un periodo superiore ad un mese) è fatto obbligo di presentare un apposita comunicazione all' Autorità di Pubblica Sicurezza (Questura, Commissariato oppure Comune), conosciuta anche con il nome di comunicazione di cessione di fabbricato.Tale obbligo ha subito alcune modifiche introdotte dal D.L. n. 79/2012.Leggi

pagamenti canoni di locazione in contantiPer contrastare il fenomeno dei canoni di locazione in nero la ⇒ Legge di stabilità 2014 aveva introdotto, al comma 50, l'obbligo di effettuare il pagamento dei canoni solo ed esclusivamente con strumenti tracciabili, come assegni bancari, postali, assegni circolari o non trasferibili, bonifici, carte di credito, di debito, escludendo la possibilità di pagamenti in contanti. Leggi

La lista dei contratti per cui è possibile esercitare l'opzione per la cedolare secca.

Abbiamo rilevato che la predisposizione dei contratti di locazione che il locatore intende far ricadere nell'ambito della cedolare secca avviene spesso in modo irregolare esponendo il locatore stesso al rischio che l'Amministrazione finanziaria disconosca la tassazione a cedolare secca. Leggi

Ai locatori piace sempre di più l'affitto del proprio immobile a canone concordato, in scia con la tassazione agevolata al 10% della cedolare secca. Dai 65mila del 2011 ai quasi 592mila del 2016.Ma questa formula non è priva di insidie: da valutare con attenzione l'obbligo di attestazione da parte di una associazione di categoria per chi sceglie di non farsi assistere in fase di stipula del contratto. Leggi