Le sanzioni

Una panoramica delle sanzioni collegate agli omessi adempimenti della cedolare secca sugli affitti.

La normativa prevede un pesante sistema sanzionatorio al verificarsi di alcune situazioni omissive. I commi 3 e 5 dell'art. 3 del Dlgs n. 23/2011 prevedono una specifica normativa in materia di violazioni ed omissioni di natura fiscale relativamente a:

1. omessa registrazione del contratto di locazione;
2. omessa dichiarazione del canone di locazione;
3. canone di locazione indicato in dichiarazione in misura inferiore a quello realmente percepito.

Omessa registrazione contratto

Nell'ipotesi di omessa registrazione del contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo, oltre alla sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell'imposta di registro non versata sono previste alcune sanzioni accessorie:

1. dalla data della registrazione (volontaria o d'ufficio) la durata del contratto è stabilita in anni 4;
2. dalla data di registrazione il canone annuo di locazione non può essere superiore al triplo della rendita catastale; dal secondo anno il canone stesso può essere incrementato nella misura del 75% del dato ISTAT, sempre che il contratto non preveda un canone inferiore;
3. all'atto del rinnovo si applica il rinnovo in automatico per altri 4 anni salvo che sussistano le cause di disdetta previste dalla normativa.

Rif.	Inadempimento	Sanzioni
Art. 3, c.3 Dlgs n. 23/2011	Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica l'ar. 69 del citato Testo Unico di cui al D.P.R. n. 131/1986.	Il decreto legislativo in materia di cedolare secca rinvia alle disposizioni del DPR n. 131/1986
Art. 69 DPR 131/1986	Chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell'applicazione dell'imposta ovvero la presentazione delle denunce previste dall'art. 19 è punito con la sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell'imposta dovuta.	Tale sanzione è applicabile in caso di omessa registrazione di un contratto di locazione. La sanzione va dal 120% al 240% dell'imposta dovuta.
Art. 3, comma 8 Dlgs n. 23/201	Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.	Il comma 8 dell'art. 3 del Dlgs n. 23/2011 ha dunque previsto sanzioni accessorie piuttosto gravose per il locatore che omette di registrare un contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo.

Come si leggeva su Il Sole 24ore dl 21 dicembre 2013 "sulla legittimità di queste supersanzioni dovrà pronunciarsi la Corte Costituzionale, stabilendo tra l'altro se non sia violata la libertà d'iniziativa economica del proprietario-evasore, che si trova le mani legate per otto anni. La questione è stata sollevata da cinque Tribunali diversi e l'udienza è fissata per il prossimo 12 febbraio. Comunque vada, sarà un passaggio decisivo per definire il quadro delle norme anti-evasione".

In effetti la Corte di Cassazione, con la sentenza 50/2014, ha cancellato le sanzioni previste a carico dei proprietari che affittano in nero. Nel 2011, il Legislatore, per combattere la piaga dell’affitto in nero, aveva inserito nel decreto n. 23 la possibilità che gli inquilini denunciassare il proprietario di casa che pretendeva il pagamento dell’affitto in nero.

L'inquilino,senza un regolare contratto di locazione, era nella condizione di poter registrare presso l’Agenzia delle Entrate il contratto d’affitto ed ottenere, in cambio, un contratto della durata di 4 anni rinnovabile per altri 4, ad un canone pari al triplo della rendita catastale dell'immobile locato, e pagando al momento della registrazione le sanzioni previste dalla legge.

Molti inquilini, soprattutto migranti, precari, famiglie monoreddito e studenti fuori sede, spesso sotto ricatto dei proprietari, hanno potuto usufruire della legge, uscendo così da una situazione di illegalità e pagare affitti più bassi.

La Corte Costituzionale con la suddetta ha però respinto la norma per difetto di delega, perché la legge in base alla quale è stato emanato il decreto legislativo 23/2011 si occupa di federalismo fiscale e le norme contro l’evasione degli affitti non registrati, secondo i giudici, sono andate oltre gli obiettivi che aveva fissato il Parlamento.

Questa pronuncia ha effetto retroattivo, creando una situazione caotica perché sono finiti nel nulla anche i contratti già registrati. I proprietari forti di questa pronuncia hanno iniziato a richiedere agli inquilini l’immediato rilascio dell’immobile ed il pagamento delle differenze per le mensilità pregresse.

Omessa dichiarazione del canone di locazione

Il comma 5 dell'articolo 3 del Dlgs 23/2011 prevede il raddoppio delle sanzioni amministrative attualmente in vigore e quindi:

1. dal 240% al 480% delle imposte dovute, con un minimo di 516 €uro, qualora non venga indicato nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione;
2. dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta ove il canone sia indicato in misura inferiore a quello accertato.

Omessa o tardiva registrazione del contratto

In caso di omessa o tardiva rgeistrazione del contratto di locazione, si applica la sanzione dal 120% al 240% dell'imposta di registro dovuta. E' inoltre prevista un'ulteriore sanzione del 30% dell'imposta per il locatore che, una volta optato per l'imposta sostitutiva, non abbia provveduto, in tutto o in parte, ai relativi versamenti.

La Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 26 del 1° giugno 2011, al paragrafo 9.1 prende in esame il caso di tardiva registrazione di un contratto in cui il locatore abbia espresso l'opzione per la cedolare secca. In caso di tardività nella richiesta di registrazione, trova applicazione l’articolo 13 del decreto legislativo 18 novembre 1997, n. 472. Com’è noto, tale disposizione, con una previsione di carattere generale, ha esteso a tutti i tributi compreso quello di registro, l’operatività del ravvedimento operoso che consiste nell’effettuare spontaneamente l’adempimento omesso o irregolarmente eseguito oltre i termini originalmente previsti, ma pur sempre nel rispetto di scadenze normativamente predeterminate, conuna riduzione della sanzione (cfr.circolare del Ministero delle finanze n. 192 del 23 luglio 1998).

Pertanto, nel caso in cui la registrazione del contratto di locazione sia stata eseguita oltre i termini di registrazione (che coincide con il termine di 30 giorni previsto per il pagamento dell’imposta di registro, secondo le disposizioni dell’articolo 17 del TUR -cfr.circolare del 16 novembre 2000, n. 207, par.2.2.9), il contribuente che intende beneficiare dell’istituto del ravvedimento operoso ricorrendone le condizioni ivi richiamate, è tenuto al versamento dell’imposta, delle sanzioni ridotte oltre che degli interessi.

Omessa o tardiva comunicazione di risoluzione anticipata del contratto

In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla risoluzione di un contratto di locazione, per il quale è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca, nei 30 giorni successivi alla risoluzione stessa, si applica la sanzione nella misura fissa di 100 euro, ridotta a 50 euro se la comunicazione è presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni (articolo 3, comma 3, Dlgs 23/2011, come modificato dall’articolo 7-quater, comma 24, Dl 193/2016).