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Convenienza per la cedolare secca affitti

due strade per scegliere l'irpef o la cedolare secca

Il comma 78, dell’articolo 4, della Legge n.92/2012, ha introdotto a decorrere dal 1° gennaio 2013, la riduzione forfettaria dal 15% al 5% per i canoni di locazione soggetti ad Irpef. Quali sono state le conseguenze per l'opzione alla cedolare secca nel corso del 2013 e quali per il 2014?

La legge Fornero in tema di riforma del lavoro ha deliberato, a decorrere dal 1° gennaio 2013, l'aumento della tassazione ordinaria sugli affitti, in quanto è stato ridotto dal 15 al 5% lo sconto forfettario dell'imponibile Irpef sui redditi da locazione. Conseguentemente la cedolare secca sicuramente ha avuto, già a decorrere dal periodo d'imposta 2013, la possibilità di guadagnare maggiore popolarità tra i proprietari di immobili da locare per uso abitativo.

Infatti, il comma 78, dell’articolo 4, della Legge n.92/2012, introducendo dal 1° gennaio 2013 la riduzione forfettaria dal 15% al 5% per i canoni di locazione soggetti ad Irpef, ha reso l’opzione per l’applicazione della cedolare secca sempre più conveniente per i contribuenti interessati. I proprietari di immobili da affittare per uso abitativo hanno dovuto così rifare i calcolo di convenienza. Ad esempio, con la riduzione come sopra indicata della percentuale forfettaria sui canoni di locazione su un canone di 6mila euro annui si devono pagare da 151 a 270 euro in più, ipotizzando addizionali locali e regionali medio-alte.

A titolo di esempio, nel nuovo scenario, per un canone di locazione di 12mila euro, l'imponibile di 10.200 euro (85% di 12.000) risulta incrementato (dal 2013) a 11.400 euro (95% di 12.000 €), in sostanza sono 1.200 euro in più di imponibile soggetto a tassazione che, solo considerando il primo scaglione IRPEF del 23%, significano 276 euro di maggiore Irpef da mettere in conto, senza contare il maggior carico di addizionali regionali e comunali, ove presenti.

La tabella, riportata solo nella pagina dell'articolo completo, illustra le conseguenze che si hanno con l'Irpef - sia per i contratti liberi (quattro anni più quattro, a canone libero) sia per quelli agevolati (c.d. concordati, tre anni più due, a canone calmierato) - per i locatori che opteranno per il passaggio al regime della cedolare secca sugli affitti.

Per rendere con immediatezza l'idea che gli effetti della misura sui contribuenti che intendono optare per il regime della cedolare secca, si è ipotizzato un canone di locazione pari a 100.

La base imponibile è costituita:

  1. nel regime fiscale fino al 31-12-2012, dal canone di locazione al netto della deduzione forfetaria del 15% e, per i contratti agevolati, dell'ulteriore deduzione del 30%;
  2. nel regime fiscale in vigore dal 2013, dal canone di locazione al netto della deduzione forfetaria del 5% e, per i contratti agevolati, dell'ulteriore deduzione del 30%;
  3. nel regime della cedolare secca, dall'intero canone di locazione.

Da sottolineare che nella cedolare secca sono incorporate le addizionali comunale e regionale Irpef (la cui misura è stabilita dalle competenti amministrazioni, anche con distinzioni per fasce di reddito), l'imposta di registro e l'imposta di bollo.

omino rossoVedil'intero articolo in tema di convenienza o meno all'opzione per la cedolare secca con le esemplificazioni numeriche

Calcoli di convenienza per la cedolare secca

Anche se sulla Rete sono presenti diversi strumenti, anche gratuiti, per il calcolo di convenzienza se applicare o meno la cedolare secca in presenza di altri redditi soggetti ad IRPEF, sono dell'opinione che sia meglio che l'utente si rivolga ad un consulente, il quale sarà sicuramente presentargli prospetti più precisi se predisporre contratti di locazione con l'esercizio dell'opzione per la cedolare secca oppure stipulare contratti con tassazione IRPEF.

Le variabili che si devono infatti prendere in considerazione sono spesso assai numerose e solo la mano dell'esperto e non il semplice calcolatore online vi potrà fornire la risposta più esauriente.

Normalmente per fornire il quadro più completo possibile, è necessario simulare in un apposito programma software i redditi del locatore e gli eventuali oneri deducibili collegati a spese sanitarie, premi di assicurazione vita e/o infortuni, ristrutturazioni edilizie, detrazioni per carichi di famiglia e di lavoro o pensione e aggiungendo i redditi derivanti dalla locazione da assoggettare ad Irpef oppure a cedolare secca.

Lo Studio resta a Vs completa disposizione per sottoporVi un preventivo per il calcolo di convenienza per la cedolare secca o per la tassazione ordinaria.