il sito dedicato alla cedolare secca sugli affitti

cedolare secca

La convenienza per la scelta della cedolare secca

Affitti: convenienza per la cedolare secca

due strade per scegliere l'irpef o la cedolare secca

Il comma 78, dell’articolo 4, della Legge n.92/2012, ha introdotto a decorrere dal 1° gennaio 2013, la riduzione forfettaria dal 15% al 5% per i canoni di locazione soggetti ad Irpef. Quali sono state le conseguenze per l'opzione alla cedolare secca nel corso del 2013 e quali per il 2014?

La legge Fornero in tema di riforma del lavoro ha deliberato, a decorrere dal 1° gennaio 2013, l'aumento della tassazione ordinaria sugli affitti, in quanto è stato ridotto dal 15 al 5% lo sconto forfettario dell'imponibile Irpef sui redditi da locazione. Conseguentemente la cedolare secca sicuramente ha avuto, già a decorrere dal periodo d'imposta 2013, la possibilità di guadagnare maggiore popolarità tra i proprietari di immobili da locare per uso abitativo.

Infatti, il comma 78, dell’articolo 4, della Legge n.92/2012, introducendo dal 1° gennaio 2013 la riduzione forfettaria dal 15% al 5% per i canoni di locazione soggetti ad Irpef, ha reso l’opzione per l’applicazione della cedolare secca sempre più conveniente per i contribuenti interessati. I proprietari di immobili da affittare per uso abitativo hanno dovuto così rifare i calcolo di convenienza. Ad esempio, con la riduzione come sopra indicata della percentuale forfettaria sui canoni di locazione su un canone di 6mila euro annui si devono pagare da 151 a 270 euro in più, ipotizzando addizionali locali e regionali medio-alte.

A titolo di esempio, nel nuovo scenario, per un canone di locazione di 12mila euro, l'imponibile di 10.200 euro (85% di 12.000) risulta incrementato (dal 2013) a 11.400 euro (95% di 12.000 €), in sostanza sono 1.200 euro in più di imponibile soggetto a tassazione che, solo considerando il primo scaglione IRPEF del 23%, significano 276 euro di maggiore Irpef da mettere in conto, senza contare il maggior carico di addizionali regionali e comunali, ove presenti.

La tabella, riportata solo nella pagina dell'articolo completo, illustra le conseguenze che si hanno con l'Irpef - sia per i contratti liberi (quattro anni più quattro, a canone libero) sia per quelli agevolati (c.d. concordati, tre anni più due, a canone calmierato) - per i locatori che opteranno per il passaggio al regime della cedolare secca sugli affitti.

Per rendere con immediatezza l'idea che gli effetti della misura sui contribuenti che intendono optare per il regime della cedolare secca, si è ipotizzato un canone di locazione pari a 100.

La base imponibile è costituita:

  1. nel regime fiscale fino al 31-12-2012, dal canone di locazione al netto della deduzione forfetaria del 15% e, per i contratti agevolati, dell'ulteriore deduzione del 30%;
  2. nel regime fiscale in vigore dal 2013, dal canone di locazione al netto della deduzione forfetaria del 5% e, per i contratti agevolati, dell'ulteriore deduzione del 30%;
  3. nel regime della cedolare secca, dall'intero canone di locazione.

Da sottolineare che nella cedolare secca sono incorporate le addizionali comunale e regionale Irpef (la cui misura è stabilita dalle competenti amministrazioni, anche con distinzioni per fasce di reddito), l'imposta di registro e l'imposta di bollo.

Il sistema di tassazione "Cedolare Secca" consente, nella generalità dei casi, dunque un risparmio fiscale, ma spesso limita altri benefici.

E' stato verificato che spesso si adotta questa soluzione con troppa superficialità. Ad esempio è ormai diffusa la convinzione che la cedolare secca sia sempre conveniente soprattutto nei contratti concordati la cui aliquota è del 10%.

Ma ne siamo proprio sicuri? Chiaro che sapendo che l’aliquota della cedolare è il 10% mentre l’aliquota minima Irpef è il 23% la risposta dovrebbe essere "certo che conviene!!"

Ma vale la pena analizzare tutte le conseguenze di un regime piuttosto che un altro. Ad esempio la detrazione d'imposta per il coniuge o un figlio fiscalmente a carico con l'opzione per la cedolare secca sarebbe persa così come la detrazione delle spese mediche, dei lavori di ristrutturazione o di altre detrazioni.

Bisogna verificare inoltre se optando per la cedolare secca si va a superare la soglia per l’esenzione dei ticket! Vale la pena fare controllare la vostra posizione prima di accorgervi troppo tardi che state pagando imposte più del dovuto.

omino rossoVedil'intero articolo in tema di convenienza o meno all'opzione per la cedolare secca con le esemplificazioni numeriche